我国货币政策对房地产市场的影响分析
胡 芳 王国欣＊
（南阳理工学院数学与统计学院，河南 南阳 473004）
【摘 要】 本文从利率、货币供应量、信贷政策方针三个分支出发，研究我国货币政策在房地产市场中的作用，进一步分析货币政策对房地产价格的作用路径以及关联。选择2007-2017 年的数据作为分析样本,研究发现，房地产价格更动的根本因素在于利率的更动和货币供应量的更动，但是利率对房地产价格的调控力度较货币供应量对房地产价格的调控力度弱，且二者与房地产价格的关联性相反。
【关键词】 房地产价格；利率；货币供应量；关联性
自中国入世以来，经济得到了显著的增长，在近十五年间， 我国的经济总量从名不见经传飞跃到世界第二，人民的生活质量逐渐变好。 同时，物价也在继续上涨， 尤其是我国房价的飙升， 导致大多数居民的工资增长跟不上房价水平的增长。 房价上涨的缘由可能来自于1998 年我国实行住房商品化变革，并以此带动了钢铁行业、建筑行业、水泥公司、装修家居等产业大步的长足发展。 为了应对2008 年的金融危机，我国采取了放开政策的举措。 虽然帮助中国和世界走出了经济危机的阴影， 但是同时也是房价开始猛涨的导火索。房子是和人民生活紧密联系着的， 房价居高不下，人民生活负担加重，“四个钱包”被掏空买房等现象普遍出现。 而泡沫过大正是本国的经济目前面临的重大问题， 泡沫的继续加大使得我国不得不采取各类相应的经济政策， 其中最受大众注目的是货币政策。 虽然我国的货币政策调控发挥了一定作用， 但是在房地产市场却出现了高税收、高投入、高收益、高房价的等一系列现象， 房价不仅没有被抑制住， 反而在政策施行后开始反弹。 故货币政策的有用性目前亟待查验。 在贸易战期间， 我国的经济必须稳而好的发展， 在面对未来的众多不确定因素， 我国的货币政策还需提高其技术层面和科学层面的水平， 需要实行稳健的政策，并且恰当地保持货币松紧度[1]。
AHP法通过两两比较，最后要对各个不同层次的各因素通过两两之间的重要性比较作出判断，然后按照重要性排序，并以数值大小表达出来。其数量表达为：假设判断矩阵为A=(aij)(i,j=1,2,…，n),其中aij表示i元素对j元素的比较重要性，且有aij>0,aij=1/aij,aij=1则A为正互反矩阵。
大多数的外国学者针对整体货币政策在房地产价格上的作用进行了钻研,成果显示,当施行宽松性的货币政策时,房价会上涨;当政策收紧时，房价下跌。就如Smets（2008）[2]等人就借助脉冲响应函数得出紧缩的货币政策对于房价具有反向的影响。 但对于这个结论并不是众口如一，学者们还有其他的见解。 如Ho、Tse 等人(2003)[3]就证明了，利率无法作用于房地产价格，但却受其影响。 也有人针对某一个层面的货币政策在房地产价格上的作用也进行了剖释， 分析的数据样本来自不同的国家，Gerlach(2005)[4]选取美国的数据作为样本， 认为货币的供给水平和房价这两者之间关系十分紧密。
尽管国内的学者就这一方面的研究开始较晚，不过也同样取得了相当大的成绩。 宋玉娟（2005）[5]经过研究发现， 固然在一定程度上， 房市会受到利率变更的影响，但影响甚微。 洪涛(2008)[6]钻研了我国的房价和通胀两者之间的干系， 表示二者存在很强的一致性。郭娜（2010）[7]基于1992-2009 年的数据，确立VAR模型，分析脉冲响应，结果发现，实际利率积极作用于房地产价格， 同样货币供给在房地产价格方面也产生了乐观的影响。 总而言之，就这一研究课题，国内外的学者都没有得出统一的论断。 目前， 各省的房价均呈现不同程度的上涨趋势，并且价格波动较为明显。
1 货币政策对房市的调控方式分析
政府调控房价主要是借助于三种政策工具：利率，货币供应量以及信贷政策。 调控机制则是指政府为了达到调整房价的目的， 从而使用上述三种政策工具来调控房市的供求。 尽管我国货币政策传送至实体经济的总体效果存在着一定的局限性, 在这个过程中会遇到很多阻碍,从而不能达到理想的成效，然而该政策传送至房市的局部效果确实很明显[8]。
人们总认为倾听能力是与生俱来的。人讲话的速度往往远低于思考的速度，所以我们在倾听的过程中常常会出现走神的现象。
1.1 利率途径
同时央行也使用该政策工具来管制货币供给量，调整CB 的存款与准备金，使得CB 货币供应能力发生变化[10]，从而购房者的住房贷款也会有所变化，故而需求就会发生变更， 最终以致房价发生变化。 具体途径如下：货币供应量扩增，能够借到的钱增加，住房需求变大，房价上移。
目前，政府对住房贷款方面的管制力度也在增强，仅2010 年到2011 年这一年期间就出台了若干项相关措施。特别是2010 年4 月21 日出台的一项条例规定，坚决遏制所有不合理住房， 执行更加严苛的住房信贷政策：对于第一次买居民房且住宅在90 平米以上的住户，第一笔预付款的比重不能够少于30%。显然，贷款首付款，贷款利率的升高，将会加重买房成本，降低买房需求，致使房价下跌[12]。
20世纪90年代以来，新兴发展中国家通过贸易自由化和金融开放在全球经济一体化的进程中扮演着日益重要的角色。国家之间贸易自由化程度的提高和贸易规模的扩大极大地促进了世界经济规模的扩张。而信息技术的迅猛发展、国际资本的迅速膨胀、金融产品的不断创新和市场运行效率的日益提高更是加速了金融自由化和全球化的进程。中国作为仅次于美国的全球第二大经济体，其资本市场发展对世界资本市场的重要作用日益突显。
从投资者的角度来看，首先，依据凯恩斯的见解，能不能对一项资本投入资金， 比如说房地产， 投资者首先要考虑的是这个投资预期的收益率与为这项投资借款而要求的利率二者之间的大小。 当收益率大于利率时，可以投入资金，反之，将不进入市场。 可见，在投资者眼中， 利率因素决不能排除在研讨范围之外。因为对于投资者来说， 大部分投入的资金来自银行贷款， 所以只会在利率不高于预期收益率的条件下，才会贷款投资。 因为利率升高， 开发商的建筑本钱会上升，房地产价格就会上升。 此外，当企业新增的融资成本不能够有效地转变给消费者也就是购房者时，企业将不会选择进入市场，房地产供给就会减少[4]。
1.2 货币供应量途径
由性质1可知,规则蕴含的概念不仅使原始规则在剔除掉一些属性条件后的规则置信度保持不变,而且使其覆盖值不低于原始规则的覆盖值,从而不会损失规则的决策信息。
测绘新技术在建筑工程测量中的地位越来越重要，尤其是随着建筑工程行业的规模不断壮大其重要性越来越突出。但与此同时，传统的测绘技术因为效率、准确性和可靠性的问题很难再满足建筑工程发展的需要。在这种状况下，越来越多的新的测绘技术不断涌现对推动测绘事业的发展以及提高建筑工程测量的准确度和可靠性起到了重要作用。
再者， 当央行长时间， 大强度地施行扩张的政策时， 货币供给量必然会大程度地扩增， 从而大众会预期通货膨胀， 为了规避风险， 必然就会缩减货币资产的投资比例， 从而扩增房地产资产的投资比例， 也就是说需求得以扩大，房地产价格就升高。
1.3 信贷政策途径
站在消费者的角度来看， 由于房地产是一种相对其他商品价格较高， 价值较大， 使用期限较长的奢侈品，奢侈品是具有弹性的[9]。 到目前为止，我国大多数消费者也就是购房者没有一次性支付全款买房的财力，一般都是贷款购房。 因此，贷款利率的高低也就纳入了购房者必须要考虑的范围之内， 因为利率上升，贷款买房所需要偿还的金额就越多， 成本便会加大，所以买房需求就会缩小， 当房地产供应稳定时， 房价就会跌。
几个老家伙怀着鬼胎，来到老鳜鱼的住处。他们不敲门，先是在门口偷听。屋里果然有动静，老东瓜说的一点不错，老鳜鱼还真的在磨刀子。刀子在磨刀石上刺啦刺啦的响声，像黑暗中的烛光，在老冬瓜一行人眼前晃动，又像是一群麻雀，瞬间飞入湖边的芦苇丛。磨刀子的声音噶然而止，几个人瞪着浑浊的眼睛，正互相望着，像几根木桩，表情十分麻木地站在门口。
利率可以说是借款人必须向贷方支付的价格，或者可以说是贷方推迟消费，借给借款人的报答。
根据下面的方差分析表 （ANOVA Table） 可知F=72.13，查表知F 值为8.10 小于72.13，p<0.01，故x1，y 有关联， 而且显著， 故该模型经过了统计显著性测验,RC 经过了t 检验，且R=0.9888，即自变量与因变量密切相关，且同向相关。 又R2=0.9972，调整后的R2=0.9971，拟合很成功。可以认为货币供给量与相应的房价之间有很强的关联， 同时也说明了两者之间存在着正相关的关系。
其机制是：随着货币的提供量增加，股价会呈现一个上升的趋势， 公司与个人财务陷入困境的几率下降， 从而消费者买房的需求增大， 进而房地产价格升高[10]；相反，随着货币的提供量减少，股票的价格会呈现一个下降的趋势， 企业和个体面临财务危机的几率增大，从而消费者买房的需求变小，进而房价下跌。
2 实证分析
2.1 货币供给量对房价的影响
首先，房价的波动直接取决于货币供给量的更动，还间接受原材料价格的影响[13]。 其次，依据方程MV=PQ[3]，其中，M，V 是货币供应量，流通速度，P，Q 是物价水平,商品总量，当V 和Q 不变时，M 增加导致商品房的价格上涨。
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此外， 货币供应量能够借助股市的力量来调节房地产价格， 货币在市场提供量增加， 股票的价格会呈现一个上升的趋势， 企业与个体遭遇财务困难的几率减退， 从而消费者购房的需求就会扩大， 房地产价格就升高。
上图以2007-2017 年房地产价格和年货币供应量相应的年度数据作为研究样本， 从图中可以看出，随着货币供应量的上升，价格也在升高。 因此，能够认为货币供应量与房价之间具有正相关的关联。
图1 2007-2017 年年货币供应量与房价走势图
2.2 利率对房地产价格的影响
首先， 房价受利率的影响可以从需要和供应两个方向来说明。 从需求方面主要针对的是消费者也就是购房者， 随着利率的上升， 消费者住房贷款所需要负担的利息额就会加重， 购房需求削弱， 房价就会下跌。 从供给方面主要针对的是开发商，随着利率升高，企业进入市场的本金就会上升， 房价就会上升， 同时还存在一部分企业由于成本高而退出市场， 需求保持不变但供给减少，房价也相应涨。
其次， 结合IS-LM 模型来分析利率对于房价的作用。英国的学者依据凯恩斯的《通论》创建了IS-LM 模型， 阐述了产品市场和货币市场之间不是互相独立的。 据投资的需求曲线知，投资受利率反作用，而其与房价同向相关[14]，故利率反作用于房价。
图2 2007-2017 年一年期贷款利率与房价走势图
上图以2007-2017 年房地产价格和央行一年期贷款利率相应的年度数据作为研究样本， 从图中可以看出，随着一年期贷款利率的上升，价格降低。 因而，能够认为利率与房价之间反向相干。
2.3 回归分析
本文分析所选定的数据主要来自NBS 和PBC 网站。数据选自2007-2017 年。一年期贷款利率i，货币供应量M1 为自变量， 全国房地产年平均销售价格P 为因变量。 运用matlab 进行分析。
首先选取2007-2017 年的货币供给量， 房价的年度数据依次作为自变量和因变量，设为x1，y，用matlab进行分析， 检验自变量与因变量的关系。 方程为：y=0.0109x1+2252.5，即P=0.0109M1+2252.5。
其次，根据利润最大化原则，投资者要想最大化投资利润， 就必须对不同的资产进行风险与收益评估，以此来分配投资金额。 当货币的供应量加大， 那么将缩减货币的投资金额， 加大房地产资产的注资金额。由此，房地产需求加大，房价将会升高[11]。
目前， 我国的货币政策主要采用以上三种方式共同作用于房市，从而调整房地产价格。 综上所述，利率水平，货币供应量是调节房地产供给的两个关键要素,同时，也便于量化，处理数据，本文将以利率和货币供应量为出发点， 实证剖析我国货币政策对房价的调控。
表1 货币供应量与房价回归的方差表
然后，选取2007-2017 年的中央银行一年期的贷款利 率， 房 价 依 次 作 为 自 变 量， 因 变 量， 设 为x2，y。 用matlab 进行分析， 验证自变量与因变量的关系。 方程是：y=-1139.1x2+12288，即P=-1139.1i+12288。
依据下面的方差分析表（ANOVA Table）显示出的F=197.29， 可 以 说 明，x2 与y 有 显 著 差 异 （197.29>8.10），且p<0.01，因此x2 与y 之间的确有线性关联，并且关系显著，所以，该模型经过了统计显著性测验，RC 经 过 了t 检 验。 且R=-0.8036，即 二 者 反 相 关。 又R2=0.6576，调整后的R2=0.6404，拟合成功。 可以认为中央银行一年期的贷款利率与相应的房价之间存在关联，同时也说明了两者之间存在着负相关的关系。
表2 一年期贷款利率与房价回归模型的方差表
通过上述分析可以认为，房地产价格与利率，货币供应量之间分别存在线性关系， 不过前者拟合出来的线性关系相对较弱，而后者相对要强。出现这种现象的原因是：利率作用存在滞后性，且利率不具有直接作用功能， 利率变动需要经过其他相关变量才能作用于房地产市场，因此不能够立刻见效。但是从上述图1，图2以及相应的回归方程和相关系数仍然能够得出贷款利率增长则房价下降，贷款利率下降则房价上升。二者属于负相关关系。货币供给量增长则房价升高，货币供给量减少则房价下跌，二者属于正相关关系。
3.3.2 加强与临床沟通。临床医生是各项医保政策落实的具体实施者，医保办加强与各临床沟通交流，解读医保政策，医保新政出台后，及时与医生沟通讲解，积极推动新政的有序落实。
最后，设货币供给量，利率，房价为x1，x2，y，进行分析。 结果表示， 在利率和货币供应量二者共同作用的条件下， 货币供应量还是可以对房价有较好的说明作用， 然而利率对其的单位效用和第二个回归分析对比还是发生了极大的变动（66.8<<1139.1），估计是x1与x2 自身就强相关。 因此查验x1与x2相关性。
结果表明，货币供给量与利率之间的为，也就是说，货币供给量与利率存在较强负相关， 即当利率开始下调，货币供应量会随着利率下调而发生显著的增长。
在调控房市方面， 主要采取通过利率的调整以控制通货供应量，从而达到调控房价的方法。 就CB而言，利率的调整上升，使得贷款需求降低，进而使得货币流动性降低，最终使得可以向外贷款的资金相应减少；其次，就企业而言，贷款利率的提高，对应的企业利润也会下降，从而企业为了尽可能追求更高的利润而放弃以贷款的方式进入市场。 所以这两个方面都能使得货币供应量减少， 因而是可以依次分析二者对房地产价格的作用， 来分析使房地产价格变动的原因的。 正如前面的分析所述， 对于本期的房价的变动， 贷款利率与货币供应量都给出了很好的解释，且利率增长，房价下滑，利率下降，房价上升，呈负相关。 货币供给量增长，房价升高，货币供给量减少，房价下跌，呈正相关。
3 结论
本文通过对2007 年到2017 年之间的货币供应量、贷款利率与房价的数据进行回归分析，发现利率和货币供应量都是影响房价起伏的主要要素，但利率对房价的影响相对货币供应量对房价的影响并不明显，这是由于后者是直接作用于房市，而前者则必须经过相关变量的作用之后才能够影响房地产市场，因此利率作用存在滞后性，作用后不能立即见效。 另外，利率增加，房价下滑，利率下降，房价上涨，二者反相关。 货币供应量增加，房价上升，货币供应量减少，房价下跌，二者正相关。 同时利率与货币供应量两者也存在着关联， 所以可通过调控利率来控制货币供应量进而影响房市。
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中图分类号： F224.7
文献标识码： A
文章编号： 2095-2457（2019）24-0062-004
DOI： 10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2019.24.030
※基金项目： 河南省高等学校重点科研项目（19A110027）。
作者简介： 胡芳（1997.06—），女，湖南邵阳人，汉族，本科，学生，研究方向为应用经济学。
＊通讯作者： 王国欣（1984.06—），女，河南南阳人，汉族，博士，讲师，研究方向为数学优化及应用。
标签：房地产价格论文; 利率论文; 货币供应量论文; 关联性论文; 南阳理工学院数学与统计学院论文;