【摘 要】融资租赁作为融资和租赁方式已被广泛运用于现实生活中，但是目前我国房地产项目融资租赁缺乏良好的经营环境和完善的法律法规，为了能够更规范地处理房地产项目融资租赁中存在的法律问题。本文首先阐述了房地产项目融资租赁的相关概念以及房地产项目融资租赁的作用，对房地产项目融资租赁法律问题进行了论述分析
【关键词】融资租赁；房地产项目融资租赁；作用；法律问题；
一、房地产项目融资租赁的相关概念
房地产项目融资租赁相关概念：（1）租赁物。通常融资租赁物是以各类设备为主，或者是飞机、船舶等大型运输工具。而房地产项目融资租赁的标的物则是房屋即不动产，不同于传统的融资租赁的标的物本身的价值是逐步递减的，房屋的价值一般会出现增加的情况，有时更会有较大的波动。（2）所有权的转移。一般融资租赁期届满后，租赁物的所有权可能转移给承租人，也可能不转移，仍属出租人所有。房地产项目融资租赁是把房地产项目商品作为融资租赁的标的物，房地产项目商品的需求者作为承租方向出租方融资租入房地产项目商品的一种租赁方式。实质上，房地产项目融资租赁可以视为承租方因无力即期支付该项房地产项目的款项而以该项房地产项目本身作为信贷抵押而向出租方融资租赁公司融通资金的方式。当租赁期满时，房地产项目融资租赁公司把所出租的房地产项目商品所有权转移给承租方，承租方将房地产项目商品全部价款的所有款项同时付清。
二、房地产项目融资租赁的作用
1、对房地产项目开发商的作用。（1）可以推动房地产项目的销售。房地产项目融资租赁业务对承租人来说是一种金融服务，对房地产项目销售方来说，租赁公司是一种营销载体，融资租赁是一种营销方式。比如上市的房地产项目公司如果资金充裕，还可以通过成立自己全资或控股的专业租赁公司以融资租赁的方式销售。（2）可以拓宽融资渠道。房地产项目融资租赁公司因其经营内容不同于一般企业，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、发行债券、上市等融资手段，吸收游资，改变目前房地产项目业主要依靠银行贷款这种单一的融资方式。（3）交易风险较小。从出租人方面的风险来看，只要合同未到期，房地产项目产权人始终是出租人，所以基本没有风险。
2、对购房者的作用。。房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的方式先租后买。传统的抵押贷款需要支付相当大的一笔首付款后才能获得房地产项目使用权，相比而言，房地产项目融资租赁真正实现了“零首付”，大大降低了房屋消费的门槛，可以培育有效需求，使占大多数无支付能力的家庭购房愿望变成现实。由于实行先租后买，可以将租入房地产项目视为“准己产”，使住户有了归属感，可以放心做装饰投入，提高居住质量，是一种永久性消费，分期式投入。有利于和谐社会建设。
3、对国家和社会的作用。（1）可以加强调控。政府为了抑制房地产项目过热，规范房地产项目金融市场，将金融风险维持在可控范围内，以保持社会的和谐与稳定，采取了一系列的宏观调控政策。（2）缓解住房矛盾，维护社会的和谐稳定。近几年全国房价快速增长的趋势一直未能明显抑制，房屋总价的大幅增加造成购房首付金额也水涨船高。结果造成了越来越多的人买不起房子，有房者和无房者的贫富差距进一步加大，由此引发的一系列矛盾冲突就在所难免。但中国人又不习惯租房住，融资租赁正好能解决这部分人的购房需求。缓解了住房矛盾，满足人民的基本需求，有利于社会的稳定。
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三、房地产项目融资租赁法律问题的分析
1、不同的法律法规或政策之间存在着互相矛盾。我国的融资租赁制度是在20世纪70年代末80年代初开始，由财政、税务、外汇管理、外贸、海关等部门陆续颁布了一些行政法规和规章。 我国现行的对融资租赁进行规范和定义的法律就首推《中华人民共和国合同法》，该部法律中将融资租赁合同的内容独立出来、以专章的形式加以规定，从立法角度来看，这在国际上也是一种创新。而在《合同法》中并未详细规定租赁物的范围，在银监会的《金融租赁公司管理办法》中规定“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。”对于企业来说，房产是可提取折旧固定资产，因此做租赁应该没有问题。而国家税务总局为了防止金融机构扩大投资比例，逃避投资监管和税收监管，又在《城市商业银行、城市信用合作社财务管理实施办法》中规定:银行、信用社不得以融资租赁的方式租入房屋、建筑物等不动产性质的固定资产，也不得以融资租赁的方式租出固定资产。这种在不同的法律法规或政策之间存在着互相矛盾的规定会使大部分有意从事房地产项目融资租赁的企业或者个人望而却步。既不利于经济的发展，也不利于我国法制的建设。
2、房产因为具有可交易的产权，因此做租赁物件目前还没有什么法律限制。房产(厂房、商务楼本身不能直接产生有交换价值物品的产值，有些还是消费品(住宅)。尽管有折旧资源，并属于固定资产，但由于其本身价值的不确定性和大部分时间是在升值的特性。许多国家都不把融资租赁的政策给予房地产项目领域。我国因一开始设计将融资租赁制度用于解决企业生产所需的各类设备，所以没有给予房地产项目业相关的优惠政策。我国融资租赁的优惠政策主要体现在加速折旧上，目的是要给那些能创造价值，本身技术更新和贬值很快的产业，不仅能增加税源，还增加了就业。而房产总的来说还是一种消费（耗）而不是创造性商品，尤其是民用住宅，本身也不存在折旧问题，享受不到融资租赁政策的好处。
3、房地产出租人资格的法律问题。对于能够从事房地产融资租赁的出租人的资格，我国有较严格的规定，虽然在《合同法》同样未做出相关定义，但是在《金融租赁公司管理办法》第二条中规定金融租赁公司是指经中国银行业监督管理委员会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构，所以银行被排除在外。在《外商投资租赁业管理办法》中对外商投资融资租赁公司的法定经营物件是:(一）生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产;(二)飞机、汽车、船舶等各类交通工具;(三）本条(一)、(二)项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。按照这个条件外商投资企业是不可以在房地产业经营融资租赁的。房地产融资租赁的出租人资格受限制太大，不利于业务的开展。
结束语
我国现有法律并不鼓励房地产项目行业采用融资租赁的方式。要改变这一现状只有制定一部新的法律来重新进行系统严格的规范。已经出台的《融资租赁法草案》征求意见稿中，把融资租赁物件锁定在“动产”方面。如果不做重大修改，房地产项目这种不动产和无形资产的融资租赁就不再受到法律保护。但草案中已经明确规定:以不动产为租赁物的融资租赁合同无效，但租赁物成为土地的附着物或已经嵌入土地内不在此限。这个动向值得注意，至少说明目前法律的司法实践中是这样执行的。
参考文献：
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论文作者:冯忠喆
论文发表刊物:《低碳地产》2016年9月第18期
论文发表时间:2016/11/18
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