身份证号：35062519850928**** 江苏宿迁 223800
摘要：宿迁幸福路商圈存在两个已开发利用多年的单建式人防工程。本文从两个工程建设运营基本情况着手，总结亮点、探析不足，以给省内外类似人防工程项目的开发利用提供参考。
关键词：幸福路商圈；人防工程；开发利用；启示
宿迁1996年建市，是江苏省最年轻的地级市，位列中国地级以上城市百强。2016年，实现地区生产总值（GDP）2351.12亿元，人均地区生产总值达到7000美元[1]。中心城区规划面积352.64 平方公里，现有常住人口约75 万人[2]。历届宿迁市委市政府均以超前规划理念推进城市建设，最为突出的表现是中心城区至今没有修建高架。
宿迁中心城区地下空间开发始于2000年，2010年后步入快速发展期。截止2017年7月份，中心城区已建、在建及已批未建地下空间共328 处，总建筑面积611.17万平方米，人均8.1平方米。在幸福路商圈，有两个开发利用多年的单建式人防工程，运营效益一优一劣，值得同行借鉴。
1民防幸福路地下停车场
1.1工程概况
民防幸福路地下停车场位于老城区幸福路商圈幸福路与市府东路交叉口西南侧，2010年8月份建成，是宿迁财政投资建设的第一个单建式人防工程。该项目是结合原宿城区政府广场改造建设的，地下两层，总建筑面积7600平方米，战时用于人员掩蔽，平时用于停车，车位数141个。建成后，地面恢复成市民广场。
1.2 反思之处
1.2.1未连通是最大的硬伤
该工程可研阶段，曾上报两个方案比选。方案一是商业，方案二是停车。经济效益上，商业优于停车。但为缓解幸福路商圈停车压力，政府决策开发用作停车。既然停车需求强，为何几年来车位利用率如此低？最主要原因是项目孤立。项目四周均是道路，地面是广场，虽预留了三个连通口，但与一路之隔的苏宁广场尚未连通，其余方向的地块也未改造。停车后要爬楼梯至地面，还要过马路到商场，路程太远，百姓不青睐。
1.2.2 未配电梯是先天不足
工程地下二层至地面广场垂直高差约10米，停次车要上下两回楼梯，大部分人觉得太累。特别是车上有小孩或老人的，更不会选择在未配电梯的地下停车场停车。
1.2.3 业态单一难有持续客流
工程唯一功能是停车，停好车后只能走出停车场。假如工程内部配置一个洗车房或修车场，或许能吸引有洗车或修车需求的客流前来。实践证明，现有停车主要是来自工程西边的金港花园小区业主，而非前往幸福路商圈消费的人群。
1.3 改造思路
1.3.1 增设两部垂直电梯
工程负一层为普通地下室，负二层为人防工程。为不破坏人防工程防护密闭效能，经多方案比选，现已决定在工程南侧增设一部垂直电梯至负一层，结合工程中心区域楼梯口和排烟口（均在防护区外），经改造后增设一部垂直电梯直达负二层。该改造方案已启动，两部电梯正在招标，预计2017年底前改造到位。
1.3.2 负二层增设洗车房
将结合工程内部环境提升，计划在工程负二层增设洗车房，更多地吸引客流，增添业态。受周边地块开发限制，目前没有连通计划。最具可能实现的连通，是待今后结合幸福路地下空间开发利用实现与苏宁广场连通。
2 幸福路“地一街”
2.1 工程概况
幸福路“地一街”位于老城区幸福路商圈幸福路与西湖路交汇处道路下方，是在幸福路“玻璃花”转盘基础上改造建设的。工程呈“十”字形布局，东西向约300米，南北向约180米，总建筑面积1.5万平方米，总投资约1.2亿元，地下一层，设备用房局部两层。工程战时为人防疏散干道，平时用途为商业。
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2012年初，工程采取BOT方式公开面向社会招标投资运营商，国内三家有一定经验和实力的投资运营商参与竞标，最终由江苏港防公共设施投资有限公司（以下简称江苏港防）竞得。根据江苏港防与政府签订的投资合作框架协议，工程建设全部费用由江苏港防出资，江苏港防获得40年经营使用权，40年后无偿完好移交给政府。此外，为约束江苏港防投机，约定江苏港防最多仅能一次性转让70%的商铺使用权，余下30%商铺须自持。江苏港防自持的30%商铺，政府不颁发人防工程平时使用证。
2.2 借鉴之处
2.2.1 项目平时战时功能定位准确
工程位于幸福路商圈，是宿迁中心城区商业中心，位置最佳的幸福路沿街商铺每平方米每天租金25元以上，地段最次的西湖路沿街商铺每平方米每天租金也在4元以上，平时功能定位为商业甚为妥确。工程沿道路方向布局，现与东南方向的雨润广场已实现互联互通，未来随着工程周边地块改造，将成为区域性的地下交通枢纽，工程战时用途定位为人防疏散干道比人员掩蔽更具发挥工程战时效益，且有利于平时商业功能的开发。
2.2.2 规划建设运营一体化优势明显
虽然工程规模及“四至”是政府确定的，但自江苏港防中标后，工程规划、设计、建设均由江苏港防根据项目特点自主决定。特别是项目BOT招标阶段，江苏港防已完成宿迁乃至周边城市的商业调查，对工程商业定位及业态布局已有相对成熟的实施方案，并以此指导工程规划、设计和建设。规划建设运营一体化，有利于提前谋划，做到“胸有成竹”，而非走一步看一步改一步，这是商业项目成功至关重要因素。
2.2.3 政府科学设定竞标条件是基础
商业不同于地产，地下商业不同于地面商业，拥有稳定的地下商业运营团队、成功的地下商业实践案例和一定的经济实力，是当时政府考察意向投资运营商的主要方面。为实现地面尽快通车，竞标条件要求60天内恢复地面通车，否则每天要支付高额的违约赔偿款；为避免竞标者成为投机商，限定30%的商铺中标者必须自持至运营期满，政府不颁发人防工程平时使用证；为防止工程建设期间出现事故需要资金应急，将竞标者在工程开工前预交一定数额资金作为加分项，江苏港防投标时按最低限额2000万元提交承诺并实际履行，直至工程基本完工时才分步作为施工款支付出去。
2.2.4 商业空间环境与业态档位匹配
工程采用无梁楼盖结构，装修后净高超过4.2米，偏暖色调装修，干净、大气、有档次。沿街50米以内即有地下出入口，共设16个。除受场地限制外，安装11部自动扶梯，有利于吸引人流。商业业态以衣服鞋帽和餐饮为主，单个店铺面积大多在100-150平方米之间，衣服鞋帽单品价格集中在100-200元之间。单品标价与网店价格悬殊不大，因能实地体验比网店更具竞争力。正如受访者所说的：“谁会为省十几元钱去网店购买不知道合不合身的衣服”。
2.3不足之处
2.3.1未配建汽车停车场
由于受地块和政府关于工程“四至”的限制，工程如要配建停车场，需要开发地下二层。工程原打算借用周边，特别是东南侧雨润广场近4万平方米地下停车场作为停车配套，但开业至今三年多来，雨润广场地下停车场尚未启用。
2.3.2 开发体量未达到地下综合体规模
根据2012年官方关于幸福路商圈地下空间开发利用不成文的计划，幸福路“地一街”项目仅是一期工程，二期工程将沿幸福路向北延伸，开发至市府东路。之后还有三期、四期、五期等等，形成互联互通的地下综合体。但自2013年以来，商业市场总体疲软，2014年宿迁人均零售商业面积已高达2.5平方米，是国际标准人均1.2平方米的两倍多，商业体量已显得过剩[3]。
3 结论
近年来，特别是电商冲击下，国内商业市场势头不佳。地下商业虽比地面商业在某些方面有优势，但劣势也明显。人防工程的开发利用，要从项目策划阶段就着手规划项目后期运营管理，要重视项目可行性研究和绩效评价，从项目既定的运营管理目标反过来引导工程规划、设计和建设，避免留下规划遗憾、设计失误或建设缺陷。2014年以来，政府力推的PPP（Public-Private-Partnership）模式，比起纯粹由政府自主开发建设更具优势，值得探索。
参考文献：
[1]https://baike.baidu.com/item/宿迁/164529?fr=aladdin.
[2]株式会社野村综合研究所.宿迁市城市核心区发展战略咨询.2016:53.
论文作者:卢泉岩
论文发表刊物:《建筑模拟》2019年第22期
论文发表时间:2019/7/16
标签：工程论文; 宿迁论文; 人防论文; 地下论文; 幸福论文; 江苏论文; 商业论文; 《建筑模拟》2019年第22期论文;