摘要：为保证建筑质量，提升房地产项目安全性，开发商需在房地产施工全过程中切实落实技术管理工作，严格把控施工成本、工程品质以及建设进度，确保该工程项目顺利完工。本文简要分析了房地产施工全过程的技术管理内容，并以此为基础探讨了如何优化施工技术管理工作，以期为广大房地产施工管理人员提供技术管理参考。
关键词：房地产；施工全过程；技术管理
1 房地产开发定义
房地产开发项目管理是以高效的实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标值投资回报率、销售量、自有资金利润等投资指标，以及项目的外部功能要求；约束性目标指的是建设工期、投资限额、质量标准等。除此以外，房地产开发项目还受到城市规划、土地利用规划条件等制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、银行等接近几十个部门和单位，以及最终用户消费者的项目制约和相互影响，因此，房地产项目开发是一个复杂的系统工程，必须有一套完整、科学和规范的管理体系，来统筹和协调开发项目全过程和确保总体目标的实现。
2 当前我国房地产工程全过程技术管理内容
2.1施工现场质量管理环节
房地产工程建设质量受多种施工现场因素影响，需要技术管理人员在管理过程中切实落实施工现场质量管理工作，具体包括以下几方面管理内容。
2.1.1重视施工设备、材料的选择与质量把控
即在材料、设备购进之前，全面分析施工设计方案，确定材料购进量、材料种类、材料强度、材料尺寸等，为之后的材料购进提供依据。其次，在购进材料时，要严格遵循国家相关规定，把控水泥、钢筋等材料的进场环节，反复进行材料质量检验，拒绝违规材料进入现场。同时，按章程租赁、购买施工设备，注重设备合格证书检验，确保设备使用安全。
2.1.2落实工程技术管理
即，以施工质量要求为基点，制定施工技术应用方案，并要求施工人员利用先进、合理的施工技术开展相关施工工作，最大程度确保施工质量。同时，在施工顺序上，也要要求施工人员严格遵循施工计划，按部就班的完成各项施工操作，且在一个施工环节完成后，及时检测该环节施工质量，科学分析检测结果，若出现质量问题，则需及时进行施工整改，直到施工质量达标，才能进行下一步施工。
2.2施工设计招标管理环节
施工设计的优劣直接决定了房地产项目建设质量与经济效益，因此，在施工设计招标过程中，技术管理人员需制定完善的管理措施，确保能与最出色的施工设计单位达成合作协议。首先，技术管理部门需起草《项目方案设计任务书》，提出明确的技术要求，以供竞标单位参考。其次，技术管理人员需就竞标单位的品牌、实力、价格以及服务质量等进行全方位考查，并根据实际情况组织项目设计招标工作，选出最合适的合作单位。之后，技术管理人员还需详细拟定设计要求，以作为设计单位扩充前期设计方案的依据，并协助合作单位将设计文件上交至政府相关部门进行审批[1]。并详细记录审批过程中政府提出的要求和有关部门提出的意见，协助设计单位进一步完善方案。
2.3施工安全管理环节
施工安全管理是施工全过程技术管理工作中的重中之重，要求技术管理人员予以高度重视。
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2.3.1技术管理人员应当组织施工安全负责人、技术负责人定期开展安全生产会议，制定与项目建设实情相契合的安全生产方案，明确各项施工环节中的安全管理人员，明确施工过程中常见的不安全因素，并针对性制定安全事故处理措施，防患于未然。
2.3.2综合各项不安全因素，制定完善的安全检查规章，设立专职安全管理人员，要求其严格按照安全检查规章，就施工人员是否正确佩戴与使用安全防护用品、施工环境是否符合安全施工标准、施工设备保险装置是否正确安装、灭火器等安全事故处理设备是否到位等展开详细检查[2]。若发现不符合安全规章的施工行为则应当及时整改，切实保证施工建设安全。
2.4施工成果审查环节
在房地产项目建设的各个阶段，都涉及到施工成果审查工作，需要技术管理人员予以足够重视。具体可从施工方案设计审查、扩初审查、施工图审查等阶段来开展该项管理工作。首先，在施工方案设计审查阶段，技术管理人员需要就户型设计中的面积分配方式、建筑主体与地面界面关系处理、规划体系合理性以及基本控制指标的可行性等展开审查分析，为之后的正式施工奠定良好基础。其次，在扩初阶段，要针对设计要点展开针对性分析，判断设计是否具有连贯性以及是否满足经济指标，同时结合项目周边情况就设计条件进行核实，并以此为基础进一步调整、完善施工设计方案[3]。另外，在施工图审查阶段，技术管理人员需要以施工图为依据，做好产品描述特点还原度评价、项目含钢量审查、选定项目排水方案等工作。同时，还需严格落实二次设计实施审查工作。
3 优化房地产施工全过程质量管理工作的相关措施
在房地产行业竞争愈加激烈的当前，技术管理人员不仅要做好上述几项管理工作，更要不断总结管理经验，制定更为完善的管理计划，提升技术管理质量，以帮助各自企业在市场竞争中占得优势。
3.1技术管理人员需要加强施工监督，且细化至施工人员分配、施工进度控制以及施工质量管理等方方面面。同时，制定完善的监督机制，将施工责任划分到各个监管人员身上，这既能提升各监管人员对监管工作的重视，同时也能调动施工人员的工作积极性。
3.2建立完善的技术管理制度。技术管理人员需根据国家相关指导文件制定出详尽的技术指标，以高要求约束技术人员，以确保工程质量能达到最优。同时，针对各个岗位设置专门的技术专员，要求其指导各施工人员严格按照施工技术应用标准开展相应施工。
3.3技术管理人员还需不断学习，逐渐优化自身的施工现场协调能力。即，技术管理人员在管理过程中需与技术部门、施工部门建立良好的沟通机制，针对施工方、设计方提出的问题进行分析，同时组织相关部门展开探讨，制定问题解决策略。同时，由于房地产施工涉及到大量施工人员，技术管理人员还需要根据实际情况进行施工任务分配，保证各个施工人员的工作具有协调性。
3.4加强房地产施工中的材料管理
在房地产施工中，材料是施工质量的重要元素。只有保证材料的质量，施工质量才能够有所保障。在施工过程中，不论管理人员还是施工人员都要提高质量意识，一旦发现材料存在质量问题，应当及时采取应对措施。另，材料只有经过严格检验并且合格后才能够进入施工场地使用。
结束语
综上所述，在房地产项目建设过程中，开展并落实施工管理工作是保障工厂建设质量、提升项目经济效益的必行之路。管理人员需从施工现场质量管理、施工设计招标管理、施工安全管理以及施工成果审查管理等方面入手做好施工全过程的技术管理工作。同时，管理人员在技术管理工作中还需要不断学习先进管理技术，总结管理经验，并结合房地产项目实际情况逐步优化技术管理体系，切实提升技术管理质量。
参考文献：
[1]梁洁嫦.房地产开发管理中存在问题与解决途径研究[J].低碳世界,2018(06):325-326.
[2]章慧鹤.房地产开发企业降低开发成本的途径[J].中国管理信息化,2014,17(05):4-5.
[3]周震.房地产开发项目的可行性分析及现状的探讨[J].现代经济信
论文作者:罗成潇
论文发表刊物:《基层建设》2018年第35期
论文发表时间:2019/1/3
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