陈玲
绵阳市房产交易和信息中心 四川绵阳 621000
摘要：按照《国土资源部 住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号），全国各地陆续开展不动产统一登记。从运行情况看，全国各地不动产统一登记的基础不一样，采取的改革模式不一样，在运行过程中出现的问题和困难也不一样。本文仅从信息共享角度看房屋交易管理和不动产统一登记的机构设置和职能划分，以期能为房屋交易管理和不动产统一登记提供改革思路，以便更好的为权利人服务。
关键词：房屋交易管理；不动产统一登记；信息共享；机构设置；职能划分
《国土资源部 住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）（以下简称《指导意见》）已明确了房屋交易管理和不动产登记机构的职能职责，并要求分设的房屋交易管理部门和不动产登记机构的应切实做好交易与登记有关工作的衔接，实时互通共享信息以方便群众办事、保障交易安全、提升管理效率。在实际操作中，信息的有效共享是房屋交易管理和不动产登记工作有序衔接、顺利开展的重要保证，下面拟通过信息共享分析房屋交易管理和不动产登记的关系，并结合“高内聚、低耦合”思想的谈下对机构设置和职能划分的一点儿思考。
一、房屋交易管理与不动产统一登记的信息共享
根据《指导意见》，房屋交易管理部门职责包括房屋转让、抵押、租赁、面积管理、房屋交易档案、房屋中介、个人住房信息系统建设等工作，包括商品房预售许可、房屋买卖合同网签备案、房屋交易资金监管、楼盘表的建立、购房资格审核、房源验核、存量房与政策性住房上市交易管理，以及房屋抵押政策制定及监督执行等交易监管具体工作。
不动产登记机构的职责包括房屋登记的申请、受理、审核、登簿、发证等工作；包括房屋的所有权、用益物权、担保物权的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等工作。
按照上述职能，下面通过一张图举例说明两个部门之间部分应实时互通共享的信息：
（一）同步预售房源信息、实测房源信息
因房屋的面积管理、建立楼盘表的职责在房产管理部门，
（二）同步预测、实测房源信息
房屋的面积管理、建立楼盘表的职责在房屋管理部门，应由房屋管理部门审核测绘报告，建立预测绘房源和实测房源，用于办理预售许可、在建工程抵押登记、房屋所有权首次登记、面积变更登记等工作。
（三）同步在建工程抵押登记信息
已办理抵押权登记的房屋必须经抵押权人同意才能转让，同时网签合同模板中也要求注明房屋的抵押情况。所以，应将房屋在建工程抵押的信息同步给房屋管理部门。
（四）同步商品房预售合同信息
预查封登记在不动产登记部门办理，若被执行人为房地产开发企业的，其已售房源不应被查封；同时登记备案的商品房预售合同是办理预购商品房预告登记以及商品房买卖转移登记的重要申请材料，所以商品房预售合同应及时同步给不动产登记部门。
（五）同步查封限制等信息
已办理查封等限制登记的房屋，应限制其网签备案商品房预售合同和存量房买卖合同，应及时同步查封等限制登记信息。
（六）同步存量房网签合同信息
用于办理因房屋买卖涉及所有权转移登记及预告登记。
（七）同步房屋所有权、抵押权等相关登记信息
赠与、继承、投资入股、司法裁定等房屋所有权的非交易类转移；房屋所有权的注销；所有权人姓名、证件号码、房屋地址的变更等，导致房屋所有权变动的信息；以及房屋的抵押权登记、查封登记等限制的信息，应及时同步给房屋交易管理部门，否则会影响存量房买卖合同网签、房屋租赁管理以及个人住房信息系统数据的准确性。
因作者水平有限，未能穷举如住房保障、房屋征收、维修资金监管、交易资金监管等职能与不动产登记部门应需共享的信息，但足以看出房屋交易管理与不动产登记部门在业务上是联系十分紧密的，信息共享是房屋交易管理与不动产统一登记业务开展的重要保障，信息共享不畅将会导致交易纠纷、登记以及统计错误，为房屋交易管理部门和不动产登记机构带来法律风险。
二、从“高内聚、低耦合”的思想看待机构设置和职能划分
“高内聚、低耦合”是软件工程的概念，高内聚主要指软件模块内部元素是高度协作、高度相关的；低耦合主要指软件模块之间联系不紧密，依赖性弱，各模块的独立性强。高内聚、低耦合的软件具有模块的职责清晰，代码可读性高、易维护、扩展性强等优点。
不动产统一登记是因其都属于不动产，所以横向上将其由一个机构统一办理，看似是“高内聚”，而实际上是将房屋所有权，森林、林木所有权，土地承包经营权，建设用地使用权等在实际工作中不是很紧密的事项聚集到了一起，同时还忽略了纵向上行政管理与不动产登记之间密不可分的关系。若再将管理与登记分设在住建（房管）和国土两个一级部门，将会造成两个一级部门的耦合度高，势必实行难度大、工作推进慢。即使推行完成，在工作衔接和信息同步稍有不当，不仅会影响交易安全和登记安全，更会导致部门间推诿扯皮，办事效率低，更不利于群众办事。
三、信息未实时共享带来的主要问题
由于各地信息化系统建设的基础不一样，全国有的地方是在住建部门的信息系统基础之上建立的不动产登记信息系统，这样保证了数据的准确性（因住建系统多年的工作成果全部在信息系统内）；而有的地方是完全建立一套新的不动产登记信息系统，有的甚至是空库运行，在没有数据基础的情况下，办一件登记补录一条数据，而信息又未及时反馈住建部门，导致国土的不动产登记信息系统和住建的交易信息系统内容不一致，信息滞后或失真。信息未完全实时共享的情况下主要存在以下问题：
（一）房屋交易和登记数据未能实时共享，导致很多问题产生。数据时效性差，且其提供数据信息不完整，交易信息系统和不动产登记信息系统数据无法直接关联补录，未关联登记数据信息越来越多，数据越来越失真。
（二）一些不属于交易的登记直接在不动产登记部门直接办理，交易部门无法获取信息，导致交易信息系统数据库部分信息滞后或失真；法院专线查询和其他司法查封、查询涉及滞后或失真数据信息的可能性；省、市委组织部门领导干部房产信息核查工作，同样存在涉及滞后或失真数据信息的可能性。
四、不良后果及风险分析
（一）数据未实时互通共享导致的不良后果
1.一般情况下，住建部门的个人住房信息系统是房屋交易系统的组成部分，使用同一数据库，很多地方由于技术力量等原因的限制，房屋交易系统与不动产登记中心未通过计算机建立信息共享平台，而是采取人工数据表抄送方式关联数据，数据时效性差，且其提供数据信息不完整，无法直接关联补录进房屋交易系统，未关联登记数据信息上万条，数据库部分信息滞后或失真是后续所有问题和风险存在的根本原因。
2.由于信息的不共享，导致房屋交易系统存在法院专线查询和其他司法查封、查询涉及滞后或失真数据信息的可能性，存在法律风险。
3.住建部门承担省、市组织部门领导干部房产信息核查工作，同样存在涉及滞后或失真数据信息的可能性，存在政治风险。
4.滞后或失真房产数据信息，对于住建部门对房产市场把握、行业管理和发展、领导决策、各领域的使用存在不利因素。
5.原计划在住建部门的房屋交易系统逐步健全完善的基础上，逐步实现房产信息资源与政府信息、司法、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门共享，实现房产数据信息科学利用，是便利百姓基层服务，降低行政管理成本、减少资源浪费，提高服务效力，增强政府公信力的有力举措，由于存在滞后或失真的数据信息，推进工作步伐放缓。
（二）未经交易审核程序办理不动产登记的不良后果
现在有些地方的不动产登记机构将应先办理房屋交易审核的内容，不经住建部门，而直接在不动产登记机构办理不动产登记，存在极大的风险和不良后果。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第一章第二条“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁”，明确规定房地产抵押是交易行为。按照《国土资源部 住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）的要求，房产管理部门要对新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据相关交易信息进行登记。在完成房屋登记后，不动产登记机构也要实时将各类登记信息提供给房产管 理部门，有效防范一房多卖、已抵押房屋违规出售等行为的发生，确保交易安全。也就是所有的交易类业务需先行到住建部门履行交易管理程序，再到不动产登记部门申请登记。但遗憾的是有的不动产登记机构并未按照法律的规定和方案的约定履行职责，这将带来极大的风险。一是房屋一旦办理了不动产证，不涉及到买卖业务、抵押业务等将无法掌握房屋的动态，不符合行业管理的要求。二是个人房屋信息查询、领导干部房屋信息查询、法院点对点房屋信息查询职责都在住建局，将会造成房屋信息查询结果失真。三是不动产证颁发不久，工作人员识别假证的能力有限，又无法依托信息系统的内容，一旦有不法分子制作假证，将在不动产登记机构抵押了的房屋，又到住建部门以假证签订房屋买卖合同骗取钱财，将引起非常严重的社会矛盾，后果不堪设想。
实际上，在政府部门在机构设置和职能划分中，也可以参考“高内聚、低耦合”的思想，将高度相关的工作职能应集中设置在一个部门、同时减少部门间工作职能上的耦合。带来除了软件工程中类似的好处（能让办事群众更清晰的了解各部门的职责范围，减少部门内部办理事项的调整增减对其它部门影响）之外，能提升政府治理的效率和水平，易于实施推进，防范法律风险，减少各部门之间的推诿扯皮，真正的有利于方便办事群众。
参考文献：
[1]《国土资源部 住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）2015年7月10日
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2.机械运转的安全措施。机械运转过程中也会对有限空间作业带来危险，主要是发生在机械的运转部位上。为了保证机械运转的安全，一般会在转动、运转和连接部位安装防护罩，但工作人员在作业时常常需要打开防护罩，这就需要对机器进行提前的设定，减少误操作带来的人员伤害。
3.防止有限空间其他危险的安全措施。有限空间的危害有许多，除了上述的有害气体和机械运转方面，还会有如噪音、温度等方面的其他危险因素。（1）对物料的危害的措施。因选择的物料过于松散和不稳定，会发生陷入和吞没的危险。如果发生了这种现象且必须进入时，要佩带安全帽，合理的安排计划，对上方的坠落物进行预防，使用强力绳索保证人员可以安全的退出，避免同时进入。对物料危害的安全防治，还要做到使用无毒不易挥发的物料，减少人员将有害物料带人空间的数量，若化学品暂时不用或未用完要保持容器的密闭性。（2）对电击和溺水防治。在有限空间作业的电动工具要适合空间的要求，尤其是电器的线路。要根据空间的温度、湿度等特性进行选择，如潮湿的空间要加强对漏电的保护措施，降低使用的电压，并对设备双重绝缘和接地。最好的方法是，寻找安全的工具替代有触电危险的设备。
3.开展安全宣传教育。大力开展有限空间危险作业安全宣传教育，使作业人员了解其存在的危险、危害因素，应采取的安全技术措施和紧急状态下的应急救援措施。相关施工管理部门可结合事故案例分析有针对性地进行安全教育，以吸取教训，提高作业人员的自我保护意识和安全防范技能。
4.严格落实作业保障装备。经常需在有限空间进行危险作业的施工单位、管理部门必须配置相应的气体检测仪、通风机械设施和防毒救护器具；应保证其产品质量、性能安全可靠；产品认证书、合格证、检验或鉴定报告、使用（操作）说明书等相关证件一应齐全。对检测仪器、救护器具等应妥善保管，并按规定定期鉴定或校正。加强设备的维护保养工作，定期更换特殊环境中设备设施的易损件，提高维修人员技术素质，保障维修质量。
有限空间作业普遍存在于很多行业，建筑、市政、装饰、基础等专业施工或工厂车间进行安装、检（维）修、焊接、油漆、防腐等施工作业都有涉及。有限空间的作业环境、作业过程、作业流程、作业管理等方面均潜在较大的危险因素。有限空间作业的安全措施应包括建立健全安全管理制度，大力开展安全宣传教育，严格落实作业保障装备，建立有限空间进入程序，加强作业现场安全管理和临时作业的消防部门保障，作业过程中不断进行气体监测，及时清理污物防止有害物质产生，控制和消除引火源等方面。
参考文献：
[1]李涛.工作场所有害因素职业接触限值[S].（GBZ 2.1-2007）2017.4.27
[2]丁建.受限空间作业安全管理浅析第七届冶炼技术论文发布会[R].中国云南，2017（08）：26.
[3]徐燕.进入受限空间作业安全管理规定[S].中国石化安，（2017675号 .
论文作者:陈玲
论文发表刊物:《房地产世界》2019年9期
论文发表时间:2019/10/11
标签：不动产论文; 房屋论文; 信息论文; 作业论文; 部门论文; 房屋交易论文; 数据论文; 《房地产世界》2019年9期论文;