成都成房测绘有限责任公司 四川成都 610015
摘要：房屋测绘工作关系到各个方面的切实利益，尤其是关系到业主的利益，其重要性不言而喻，房地产行业正逐渐成为我国经济发展的支柱性产业，这就要求在面积测绘中，采用规范的操作方式，减少预测面积和实际面积的差异。文章重点就房产测绘中房屋面积预测和实测对比问题及解决措施进行研究分析，以供参考和借鉴。
关键字：房产测绘；房屋面积；预测；实测；解决措施
引言
改革开放以来，随着我国国民经济和综合国力的不断提升，城市化进程不断加快，房地产业持续火爆，为我国经济的全面发展、社会的飞速前进和人们生活水平的提高做出了突出贡献。随着人们法律意识和维权意识的不断加强，对房屋面积预测的精确度要求越来越高，相应的从事房地产测绘工作的人员的责任和压力也就越大，怎样更好的进行房屋面积的预测和实测，尽量减少误差，成为房地产业亟待解决的重要问题。
1房产测绘中房屋面积预测和实测对比存在问题的原因
1.1房屋面积测绘标准不够完善
众所周知，我国幅员辽阔，人口众多，由于各地的地势地貌、风土人情和气候天气都千差万别，使得各地的房屋类型、性能及功能也各不相同。虽然国家制订并出台了一系列关于房屋面积测绘的法律法规，对房屋面积测绘进行了严格要求和制约，但是法律规范的调整不能满足房屋建筑面积的千变万化，现有的《房产测量规范》里对房屋面积测绘的规范，只是按照普通房屋的面积测量进行要求的，所以难免存在问题，使得房屋开发商的销售面积与业主的产权面积产生纠纷。
1.2房屋规划设计变更
有的房屋开发商在依法对房屋面积进行预测之后，在接下来的房屋建造过程中，往往会因为某些因素，变更房屋的规划设计，改变房屋部分公用面积或功能，使得竣工的房屋实测面积与预测面积相差甚远，业主认为自己受到房屋开发商的欺骗，导致纠纷不断，上升为法律纠纷。而且不同的房屋测绘单位，使用的房屋测绘方法不一致，由于房屋面积的预测并不是实地去测量，而仅仅是纸上谈兵，房屋面积数据的采集、房屋公共面积的分摊及房屋的规划设计，都不是一成不变的，所以对房屋面积进行预测时，一定要进行全方位的观察与思考，尽量采用统一的房屋面积预测方法，争取在最大程度上减少误差的出现。
1.3测绘技术人员的操作不过关
有的房屋面积测绘单位，为了减少预算成本，招收的工作人员都是非专业化的人员，不仅缺乏必要的房屋面积测绘的专业化理论知识，还没有相应的房屋面积测绘的工作经验，加上房屋面积测绘单位管理强度和力度比较低，使得这些工作人员在实际房屋面积测绘工作中，难免出现差错，导致不必要的纠纷，严重者导致不必要的法律纠纷；有的房屋面积测绘工作人员的法律意识淡薄，专业技术不过关，由于熟悉工作内容和流程，极易将房屋建筑面积、房屋共有面积等搞混，导致房屋面积测绘计算错误，加上对相关的法律规范认识欠缺，没有了解房屋面积测绘的重要性，对房屋面积测绘的计算结果，没有进行进一步的验证计算，造成严重的误差。
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2房产测绘中房屋面积预测和实测对比问题的解决措施
2.1测绘单位的解决措施
房屋测绘单位首先应该是经过国家批准的具有专业测绘资格的测绘部门，保证测量人员拥有合格的专业素质，并且测绘单位在测量过程中，应具备一定的测绘技巧；其次，注重搜集整个建设过程中的设计图纸和资料，特别是施工图纸和施工资料，必须经过严格的审批之后，具备房产部门、公安机关、土地管理部门等单位的许可许可证。对施工前后的图纸进行对比和核实，遇到不一致的地方应由房产商给予合理说明，测绘部门予以详细记录，以供实测时使用，对房地产项目建筑面积的测算要重视资料的收集，资料中必须要有开发商的营业执照，房地产权证，土地出让合同，建设规划许可证，建设工程施工证，建筑总平面图和施工平面图，以及公安部门出具的门牌号和车位批准文件，房屋共有部位使用说明书等资料；再次，重视对CAD文件的利用。如今的建筑图纸一般都是由计算机绘制而成，所以在实测之前有必要搜集目标建筑的CAD文件，从而保证测算数据的精确性；最后，在实测过程中注重整体和局部测算的结合，利用一定技术和方法对房屋的整体面积进行初步测算，分别测算房屋分局的面积后进行整合，注重房屋内围和外围、整体和局部之间的差异，一步步进行测量、计算和核实。
2.2开发商方面的解决措施
房屋开发商在完成商品房的预售工作之后，往往会按照实际需要对原有的设计图纸进行相应的更改。房产商在变更工作确定之后，应该及时通知规划部门、预测单位以及各个业主，从而更改预售房屋的面积，减少日后纠纷。在签署《商品房的买卖合同》的时候，应适当添加设计公摊面积发生变更时的应对方案，同时在合同中应该明确规定，当公摊面积过大而对房屋的功能造成影响时，购房者有权取消对房屋的购买或是拒绝承担公摊面积费用。若是对购房者对预测面积有疑问，双方可经过协商之后请一个正规的测绘部门对房屋面积进行测绘，最后以此测算结果为标准。一旦实测和预测差异过大，那么测量产生的相关费用由卖方承担。而如果测量差异在双方的协商范围之内，则由买方承担测量费用。
2.3施工单位的解决措施
为了减少竣工前后测绘面积的差异，施工部门在施工过程中应严格按照设计图纸和规划方案施工。如果因为特殊情况需要更改施工方案，应该及时联系开放商，与其协商出变更计划和方案，出现需要变更施工方案或者施工图纸的时候一定要及时的与预测单位联系。一般而言，施工过程中难免会因为某些原因需要对原施工方案进行更改，这些影响因素可能是地形、施工时间、业主要求、管道铺设等，不管是因为哪种因素需要对图纸进行变更的，施工方都应告知测试单位和房产商，经过测绘部门实地测绘和考察之后，方可确立变更计划书以及变更图纸，以免日后发生矛盾和纠纷，这也是为了及时更改房屋的预售面积，保证购房者的知情权。
2.4房产管理部门的解决措施
房产管理部门作为房屋的主要销售方，也应该采取一定措施减少预测和实测面积的差异。首先，转变观念，深化认识。一旦商品房取得预售许可证之后，房产管理部门除了负责房屋面积的测绘工作以外，还需要承担预测市场的责任，这种从预测者专项组织者的职责转化，就需要房产管理部门加强对预测单位的管理。另外，强化对预测队伍的管理。将预测单位、预测人员的相关信息进行记录和登记，测绘部门有必要将测绘人员的职责分配等信息提供给房产管理部门，以方便对其进行监督管理。
结束语
综上所述，解决房屋测绘预测面积和实测面积对比存在的问题是具有现实性意义的，其能够良好的保证买房者的合法权益，并且能够为房地产企业建立起良好的形象，某种程度上能够规避因为面积差异而造成的各项纠纷，能够更好的保持和维护社会的稳定有序发展。因此，有关部门需要强化对房产绘测工作的认识，减少实测和预测之间的差异，为房地产行业更好更快的房展发挥积极性作用。
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论文作者:朱海锋,杨涛
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第19期
论文发表时间:2017/12/12
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