住宅问题是关乎人民群众的切身利益的基本问题，住宅供给是其中重要的一个组成部分，解决我国广大人民民群众的住宅要求，改进当前的住宅供给模式，不仅仅只是简单的经济问题，更关乎着社会的稳定。本文以商品住宅市场的基本供给为基础，选取山西省为研究对象，分析其商品住宅市场存在的问题。
一、开发投资增速不稳定
开发投资额是商品住宅行业发展的重要基础和助力，它的增长幅度和增长速度保持相对的稳定性对于一个地区的经济和住宅市场的平稳发展和逐步扩大有着极为重要的意义。
山西省商品住宅开发投资的规模不断扩大，开发投资额持续增长，但增长速度总体上却呈下降趋势，并且起伏波动较大。在2006-2015年这十年里，其增长率经历了五次的下降和四次的回升。2006年，其增长率为33.3%，2009年达到十年间的峰值65.21%，到2015年时却已经跌破10%，变为了8.67%，前后差距将近3倍。在11个地级市中，商品住宅的投资额增速波动起伏相当明显，与全省比起来幅度更大。波动最大的是大同市，增速最大时达到385.07%，最小时甚至是负增长，为-32.46%，前后相差了将近13倍。总的来说除了太原市以外的其他地级市，开发投资额增长率均是正负相交，十分不稳定。商品住宅投资额增速的大幅度放缓，使得市场内建造和周转所需要的资金不充足，从而导致住房市场和经济的发展后劲不足，给整个市场造成不可估量的负面影响。开发投资增速不稳定是山西省商品住宅市场供给中一个重要的问题。
二、待售面积和去化周期增加
通过对山西省整个商品住宅市场待售面积和去化周期十年数据的分析，可以得到当前的商品住宅市场处于较为平衡的状态，供给量能够满足当前市场中的需要，应该继续增加对住宅土地的供应量，但同时待售房屋面积逐年增加，未来极有可能出现供大于求的状态。一旦供过于求状况较为严重，那么过高住宅积压量会导致已经建成的房屋处于空置状态，发挥不了其基本功能的同时伴随着的是一种资源的浪费，并且长时间供大于求会使得许多房地产开企业缩紧投资规模，严重拖慢整个住宅市场的运行，影响到一个地区的发展。因而在当前还处于相对供求平衡状态，但出现了一定供给量将会过量信息之时，应当防患于未然，减缓土地供应速度。
三、区域供给不平衡
山西省包括11个地级市，虽然处于相似的经济大环境中，但由于自身经济发展、所处自然环境、区位条件等因素的不同，存在一定的区域差异性。在商品住宅的相关资金和供给方面，也存在着相当大的地区差异性。
从图1-1比较各地级市2006-2015年商品住宅的人均开发投资额的平均值与全省平均值的状况。能够看出，太原、大同和阳泉三个地级市明显超出了全省平均水平。太原市作为省会城市，机会和环境都相对优越一些，其人均投资额十年的均值达到了6068.73 元/人，几乎是全省平均水平的两倍。其余8个地级市均未达到全省平均水平，不过朔州市在此中较为突出，几乎和平均水平线持平。最低的是吕梁市，只有1247.85元/人，和全省平均水平相差了1946.02元/人。由此能看出，全省对于商品住宅的开发投资分配不均衡，在这方面的地区差异明显。
根据山西省统计年鉴中的数据，在2006-2015年，全省商品住宅人均竣工面积均值为0.69平方米/人，以此为标准线分析发现，11个地级市差距明显，其中只有5个市达到标准线以上，最高的是大同市，人均竣工面积十年的均值是1.24平方米/人，超出标准线将近一半，其余4个地级市均值也都达到0.8平方米/人以上。而在人均竣工面积均值未达到0.69平方米/人的6个市中，处于末两名的是吕梁市和临汾市，均未超过0.4平方米/人，大同市均值是吕梁市均值将近3.5倍。
由此可见，当前山西省的商品住宅市场中投资额和住宅数量供给等存在严重的区域不平衡性，会导致各地级市发展差距越拉越大，从而影响到全省商品住宅市场的发展进步。较为突出的是太原市、大同市、运城市等。太原市因为是省会城市，经济发展水平领先，科教文化氛围浓厚，吸引着更多的人口涌入城市，带来了较多的需求量，市场环境相对优越，吸引着众多的投资者，因而供给量和投资水平相对突出。大同市位于山西省北部地区，拥有深厚的历史文化渊源，此外它也是全国煤储量丰富的主要地区之一，当地存在着许多较为简陋的工矿棚户区和采煤沉陷区。从2006年起，其响应国家改造棚户区的政策 ，陆续开始了改造工程，国家和各类企业均纷纷为此投资进行建设。一直到现在改造工程仍然在继续，在此背景之下，大同市虽然在经济发展水平方面在全省地级市中不是领先地位，但人均竣工面积和投资额等住宅供给量上遥遥领先于太原外的其他地级市。运城市从2009年起，陆陆续续启动了大型的棚户区改造项目，因而在供给量方面较为突出。
四、各类商品住宅去化周期存在差异
根据图3-7分析发现，山西省商品住宅市场中对于各类住宅去化周期的状况存在一定差异，虽然总体来说其待售面积都在增加，且90-144平方米的商品住房待售面积将近是别墅、高档公寓的37倍，但从去化周期的角度来考虑，四类住宅虽去化周期都有变动，然而前三类基本都在12个月以下的范围内变动，处于供给能够满足当前市场需要，但仍然需要增加供地，从而来促使市场形成相对稳定和平衡的状态。只有别墅、高档公寓的去化周期起伏程度较大，十分不稳定。最低时只有2.92个月，市场中严重供不应求，而最高时达到了将近50个月，市场应该停止对该类住宅的土地供应，说明当时市场中严重供大于求。到2015年，其去化周期下降到18个月，基本供求平衡，但出现供大于求的可能性比其他三类住宅的可能性更大。且由于别墅、高档公寓价格相对较高，面对的是收入较高的消费群体，因而一旦出现不正常的供大于求状态，在消化库存方面存在着很大的隐患。
数据来源：山西省统计年鉴2006-2015
图1-1 各地级市2006-2015年人均投资情况
参考文献
[1]张晨强.太原房地产市场发展调查和研究[J].中共太原市委党校学报,2017(03):19-27.
[2]李斌,张所地.住房供给调控中异质环境的作用效果研究[J].中国管理科学,2015,23(02):139-147.
论文作者:贾晋晋
论文发表刊物:《基层建设》2019年第5期
论文发表时间:2019/4/30
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