房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究
林华富 中国武夷实业股份有限公司
摘要： 随着社会经济的迅速发展，国内的市场竞争力不断的加大，房地产行业做为目前社会发展中的热门行业，它的发展受到了国家的极大重视。为了规范房地产企业的开发，国家提出了各种各样有关房地产的土地增值税，而房地产企业为了减少增值税，会提前对房地产企业的土地增值税进行纳税筹划。本文就主要分析了纳税筹划在房地产企业开发中的重要意义，并对房地产开发企业土地增值税纳税的筹划方式进行了具体的探讨。
关键词： 房地产开发企业；土地增值税；纳税；筹划方式
随着社会主义市场经济的不断发展和完善，以及国家对社会房地产行业的重视，房地产行业发展迅速。房地产行业的主要税种包括土地的增值税，该增值税实施的是为四级百分之三十至百分之六十的超率累进税率。当前的房地产行业在市场上的竞争力是比较强的，而且在房地产开发过程中会出现很多的不良现象，很多有钱人会为了个人利益一次性购买多套房屋，囤起来，也有的会故意将房价炒高，这些行为都会导致普通人民没有合适的房屋居住或是由于房价过高买不起房子的现象。而征收土地增值税在很大程度上遏制了房地产囤地炒地的不良行为，使得房地产企业的发展更加符合国家的意愿和市场的需求，能够使得房屋被科学合理的分配。同样增值税的出现会使得房地产行业的经济支出增多，所以企业会为了公司自身的利益，在开展工作的同时会对企业土地增值税的纳税进行筹划。本文就通过对房地产企业土地增值税纳税筹划的意义的探讨，进一步展开了对房地产企业土地增值税纳税筹划方法的研究。
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一、房地产企业土地增值税纳税筹划的意义
近年来，我国的社会经济迅速发展，在一定程度上推动了房地产企业的发展，而房地产企业在发展过程中免不了要受到国家政策的限制，在政策的限制之下，企业的发展才能更加的合理规范，更加适应时代的需求。土地增值税的出现就是对房地产企业的一种行为规范，会使得企业的经济收益受到影响，而土地增值税纳税的筹划能帮助企业减少税收，对房地产行业的发展有着非常重要的意义。房地产企业的土地增值税实施的税率是为四级百分之三十至百分之六十的超率累进税率，所以如果房地产的销售增值率越来越高，那么该企业需要上缴的土地增值税也会越来越多。
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土地增值税的政策出台，会导致企业内部的税收增多，为了减少税收，平衡企业的经济效益，企业就会进行相应的土地增值税纳税筹划，这是当前社会房地产企业的一种发展趋势，这种趋势能够在很大程度上限制房地产企业囤地炒地、代售等的不良行为，使得房地产企业的发展更加趋于良性化，房地产企业的分配更加合理化。房地产土地增值税纳税的筹划工作不仅会使房地产行业受到影响，其他相关行业的发展也会受到影响，一些建筑、装修公司会随着房地产的发展而减少投资，进一步促进我国经济的稳步发展。土地增值税的主要应用对象是房地产企业，而房地产企业为了减少土地增值税，会在企业内部项目开展的同时对土地增值税的税收进行合理的统筹规划，制定合理的房价，多开发一些适合普通市民居住的房屋，这样不仅能够满足普通居民的居住要求，同时也能够减少房地产企业的土地增值税，促进房地产企业的持续发展。
房地产行业的发展历程是比较久远的，多年来深受国家社会的重视，它的规模较大，人员较多，内部的财务进出更是比较复杂的。房地产企业在开发项目的过程中会出现一些管理费用、销售费用以及开发项目中的间接费用等财政支出，但是到目前为止这部分的费用还没有得到合理的分配，他们相互交叉，难以区分，对企业的财政造成了一定影响。所以企业要学会将这些费用转移到开发项目中，发挥其真正的效用，并在转移过程中，要有合理的转移依据，不能仅仅为了减少税收就违反法律法规，这会给企业带来一些不必要的风险。
二、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法
(一)合理的利用税收政策
末次随访时，按照Johner-Wruhs评定标准评定临床疗效见表5。优良率UTN组85.19%，LCP组81.82%，UEF组67.74%。一期采用锁定钢板内固定治疗典型病例见图1。
我国的房地产土地增值税实行的是预先缴费后清算的方式，所以，房地产行业要学会合理的利用清算时间来进行房地产土地增值税的纳税筹划。企业需要根据土地增值税的政策要求在企业的实际征收金额和清算后的税收金额中找出相对等的平衡点，通过将土地增值率与平衡点的比较，提出下一步的改进策略。房地产在工作中要尽快的做好清算，加快资金的回笼，降低项目成本，减少营业支出，尽可能的减少企业的财务危机。同时，房地产企业在进行清算工作中务必要根据企业发展的真实情况来进行计算，并根据社会发展局势的变化，不断的做出调整和完善，以确保结算结果的真实性和可用性。与此同时，房地产企业在清算时间进行计算时必须要制定严格的体系，并且为了保障计算的完整性，在计算最后必须要取得结算发票。
2.学会合理利用清算时间筹划
1.普通的住宅税收优惠政策
房地产企业的土地增值税实施的是四级超率累进的税率，该税率存在着极其明显的税率跳跃极限点，也就是说房地产行业在房价较高的住宅和普通住宅之间的土地增值税差异较大，房地产的销售增值率越高，所对应的土地增值税就会越大，而相对来说普通住宅的增值率较低，所对应的土地增值税就会比较低，而且普通住宅的增值率要是低于百分之二十就会有免收增值税的优惠政策。所以房地产企业在进行项目开发时，可多开发一些普通住宅，并且尽量将房屋的增值率保持在百分之二十以下，但是不能过低，稍微低于就行，这样便会减少企业的土地增值税，使得企业利润达到最大化。
(二)通过费用的转移来筹划
进入21世纪后，以麻省理工学院为代表的西方著名高校尝试将校内开设的课程以“公开课”[1]的形式放到网络上，对全社会共享优质教学资源。“公开课”很快在网络流行，受到社会的广泛好评，“公开课”方便了学生学习，促进了不同高校课堂教学资源的交流，使普通大众有机会接触学习高等教育的课堂教学资源，促进了学习型社会的建设，一定程度提高了高等教学资源对人类社会发展的贡献度[2]。2012年,国家提出利用网络共享优秀教学资源,至今精品资源共享课程建设成果丰硕,为高级技能人才培养提供有力保障。随着信息技术的飞速发展,"互联网+"和人工智能技术获得更加广泛的应用,学生的学习行为也发生变化[3]。
(三)合理的增加扣除项目资金进行筹划
根据土地增值税的相关规定，房地产企业的某些项目是可以在缴纳土地增值税的过程中扣除部分资金的，但是法律规定，在扣除时企业必须要拿出相应的发票或是证明来保障，否则税收部门是不能进行扣除的。所以，房地产企业在开发项目时必须要考虑普通人民的消费模式，要尽可能的满足他们的需求，同时还要保证住宅房内部设备的质量，合理的利用成本，而且在开发过程中进行结算时务必要获得成本发票，如果付费了没有获取发票，项目资金将不能被扣除，同时在获得发票的时候对发票的内容进行检查，如果发票上的备注栏标注不明确，也是不能被归入土地增值税扣除的项目资金中的。所以企业在进行结算时要尽可能的获取发票，并对发票内容进行检查，确保在土地增值税中可扣除项目资金。
(四)关于拆迁补偿的筹划
拆迁补偿是房地产行业在开发项目的过程中经常会遇到的问题，通常房地产企业对拆迁户进行补偿会有三种方式，第一种是就地安置，将拆迁户安置在就近的房屋内；第二种是异地安置，为拆迁户在其他地方找一套房屋；第三种就是支付给拆迁户相应的金额，让拆迁户自行寻找可安置的房屋。前两种方法与企业的财政支出关联不大，重要的是最后一种用货币金额来补偿拆迁户的方式，房地产企业在进行赔偿时要按照目前的市场报价来给予相应的赔偿，不能再按拆迁户买房时的市场价格来计算。同时，在进行赔偿时要将该项资金记入该项目发展的成本之内，不仅如此，在支付给拆迁户补偿款之外，要将双方之间签订的合同和拆迁户的花名册进行一一对应，还要向拆迁户讨要相应的收据，确保在缴纳土地增值税的时候可以根据这些凭证扣除相应资金。
(五)会计核算方法的选择筹划
房地产企业在开发某一项目的时候都会对成本和费用进行详细的核算并且会进行多次确认，企业需要通过这些财务计算来增加土地增值税中的扣除金额。比如，企业在开展工作时可以通过一些加速折旧的办法来计提折旧，再根据土地增值税的政策内容适当的提高一些成本消耗，减少财政支出，进而为企业提高增值税中的扣除金额。
三、总结语
总之，在当前的社会背景下，土地增值税在房地产企业的项目开发税务中占有较大的比重，它的税率较高，容易加中企业的税收，对企业内部的财政造成影响，面对这样的企业发展现状，土地增值税的纳税筹划就显得格外重要。土地增值税的筹划会帮助企业有效的降低土地增值税，减少一些不必要的财政支出，减轻房地产企业的税收负担，进一步推动房地产企业的发展。
参考文献：
[1]陈敏.房地产公司土地增值税纳税筹划分析[D].重庆理工大学，2018.
[2]马思琳.我国房地产开发企业土地增值税纳税筹划[D].云南财经大学，2016.
[3]段淑芬.房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究——以Y房地产公司为例[D].广东财经大学，2016.
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