不动产登记申请的法理与规则研究
蒋辉
（南宁市不动产登记中心 广西南宁 530000）
摘 要： 针对不动产登记申请的法理与规则，进行了相应的研究。首先，概述了当前不动产登记工作现状。其次，分析了不动产登记申请的法理。最后，整理了不动产登记申请的规则。若想更好的推动不动产登记相关工作，深度分析此课题，明晰申请的法律和规则，有着重要的意义。现结合具体研究进行分析。
关键词： 不动产登记申请；法理；规则
近年来，广西地区积极落实不动产登记工作，开展“百日攻坚”行动等，力求不断提高不动产登记业务的办事效率以及服务水平。从具体实践来说，不动产登记申请，必须要符合规范，遵循《不动产登记操作规范》，规范不动产登记申请，强化不动产行业管理，推动其持续化发展。
1 不动产登记工作现状
从当前广西不动产登记工作现状来说，积极推行互联网+不动产登记模式，积极建设网上办理服务平台，极大程度上提高了办事效率。以数据标准化、业务规范化以及平台统一化为目标，打造信息化管理系统以及网上服务平台，实时接入相关数据，实现和法院、民政以及公安等多个部门互通共享。基于网上办理的背景以及最多跑一次的目标，若想规范不动产登记申请，做好登记程序的控制。不动产登记申请作为登记程序的重要一环，具有程序行为意义，为避免后续出现纠纷，明晰申请的规范，有着重要的意义。
2 不动产登记申请的法理
2.1 不动产登记申请的法律文书
《不动产登记操作规范》中第二部分阐述了不动产登记申请相关内容，其中法律部分作了相应的陈述。相关内容如下（部分内容的分析）：①申请人所提交的相应的人民法院裁判文书以及仲裁委员会裁决书，必须要为已经生效的法律文书。对于提交的一审法院裁判文书，必须要同时提交人民法院出具的相关资料，比如证明裁判文书已经生效的有关文件。②继承、受遗赠的不动产登记。此类登记申请人需要提交经过公证的材料或者已经生效的法律文书，按照相关规定和流程办理不动产登记。申请人不提交经过公证的材料或已经生效的法律文书，则按照规定程序办理。申请人需要提交相应的材料，比如全部继承人或者受遗赠人的身份证、户口簿或者其他身份证明等。
还有的由于养殖场饲养管理水平差或者养殖环境不佳，鸡群经常处于应激状态，加上饲料毒素的存在，鸡群的抗病水平很差，经常会发生大大小小的疾病，造成蛋鸡的死亡或产蛋率的下降，养殖场为了治疗疾病，就会使用大量的药物，这其中就有很多是蛋鸡产蛋期禁用的，违规使用势必会造成鸡蛋药残的情况。
2.2 申请行为的法律属性
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条不动产登记规定，登记由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第十一条规定当事人申请登记应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。按照法律规定，不动产申请和登记等业务的开展，必须由相应的登记机构，按照登记办法和相关规定执行。在实际工作中，不动产登记申请和审核登簿等业务的开展，要严格按照《不动产登记操作规范》执行。《规范》是不动产登记的重要依据之一，同时也是不动产登记制度建设的重点内容，有利于推动登记制度的有效落实，推动登记业务更加规范化和标准化，为群众提供高质量的服务。
3.2.1 形式效力
3 不动产登记申请的规则
3.1 一般行为
按照不动产登记申请的规则，申请的一般行为具体如下：①申请方式。按照我国现行的法律规则，不动产登记申请时可以根据当事人口头形式进行，不过具体操作时需要申请人按照程序，给予不动产书面。登记申请需要提供的书面文件，主要包括不动产登记申请人的身份信息和登记种类以及原因等。提出申请的申请人要向相关管理部门，提交相应的权属证明材料，比如不动产所有权证明等，当上述文件全部通过审核后，才可以登记受领。②登记申请生效。按照规则不动产登记申请正式生效指的是获得所有权，在申请时间方面来说，遵循生效原则判定。如果申请人通过直接书面形式进行不动产登记申请，经过相关机关审核同意之后，申请人将会收到申请受理文件，此时申请生效。如果申请人采取的是间接方式，比如电子邮件、网上申请等，那么按照登记机关电子系统初始时间判定。除此之外，完成申请后，不动产登记申请人还受到登记机关后续行为约束，例如定期审查等。③登记申请撤回。根据申请撤回的定义，指的是申请人提出的登记否定行为。不过当登记行为正式生效之后，代表着完成认证行为，类似于法律诉讼案件审理依据，为后续审判行为提供准则。也就是说若申请人想要撤回登记申请，那么要在登簿程序结束前申请撤回，若已经完成了登簿程序则无法撤回。
3.2 法律效力
不动产登记申请的形式效力，指的是登记申请行为，登记行为有法律效力。从提交申请的那刻起，申请人所提出的申请为例，比如提交申请材料和申请条件验证等相关行为，全部都受到适用法律的保护。负责登记的机关可以对申请人提交的有关材料，进行相应的审核和检查，这些行为属于正常行为，同时申请意愿也作为行为实行的标准。按照法律规则，登记申请的形式效力突出提交申请的申请人，其在不动产登记机关的企动力分析。简单来说就是，负责登记的机关，有权对提交申请人的行为动机进行分析，负责人员通过对申请人的行为进行判断，为后续相关工作的开展提供依据，比如可以作为分析登记行为是否符合法理的依据[2]。举例来说，申请人如果在没有登记申请前存在关于不动产所有权等的争夺，那么认定其行为不合理。当申请人提出申请后，并且经过登记机关审核审查同意，获得了不动产所有权，那么在不动产争夺时则可以运用物权法进行维权，此时判定申请人的争权行为合理。
经济社会的发展，公共政策涉及的领域和专业知识越来越多，政府在处理这些公共议题时，往往显得力不从心。在解决公共议题时，需要专业知识的参与，专业知识并不是一般性的，它有一个专业化的焦点，在解决这个问题时可能涉及多方面的专业知识。专业知识的匮乏可能造成政府失效，现代社会对政策失误的承受力越来越弱，任何一项政策失误都会造成严重的社会问题，要求在公共决策过程中引入多元决策主体，提供更多的视角和政策方案，弥补政府在一些领域的专业知识空白，减少因知识欠缺造成的政策失误。
仔细研究不动产登记申请理论能够得知，不动产登记业务类型较多，除了不动产买卖形式、交换形式外，还包括不动产遗赠和分割等。市场交易形式的不断变化，随之法律效力不断明晰。不动产登记申请所具有的法律效力，基本可以划分为形式效力与实体性效力等。
从法律效力的角度来说，实体法律效力指的是当登记申请已经生效后，那么提出申请的申请人将获得不动产的所有权或使用权，此情况下当事人要遵循不动产登记申请的现行法律制度和有关要求，进行不动产管理，若违反了规定则判定为违反物权法，属于违反物权法行为。除此之外，法律效力还产生于申请后，影响着登记顺序排列[3]。具体来说，申请人享有相应的法律程序下对应权利，比如说不动产所有权。
目前关于“三新”经济统计方面，由于起步较晚，相应的制度体系尚不健全，人员配置不足，对“三新”经济行业了解不深入，经费支持不够，组织力量相对薄弱，在统计规范、指标、标准、流程和方法等制度建设方面缺乏统一完善的规定，从而影响开展规范化程度。在统计调查方面，调查技术相对滞后，调查成本较高，调查方法创新性不足，造成增加了很多基层压力，调查对象配合程度不够，对“三新”统计内容缺乏深入了解，部门之间配合衔接度不够，从而增加了重复统计负担，加大了统计核算难度。
3.2.2 实体性效力
3.2.3 法律责任
按照现行的法律规则，不动产登记申请的法律责任，指的是负责登记的登记机关，其错误登记行为给申请人造成的损害，按照法律规定，不动产登记机关需要承担行为后果，即民事责任。不动产登记申请的法律责任具体如下：①按照申请规定，提出申请的申请人按程序提交书面材料之后，若登记机关没有做好全面严格的审核，便通过了不动产登记申请受理、审核、登簿等行为，造成登记错误，那么此情况为登记机关失职行为，需要承担法律责任。②不动产登记机关人员受到个人业务能力素质的影响，没有发现不动产登记申请材料中内含的虚假信息，审核不全面，直接通过申请受理、审核、登簿，那么也需要承担法律责任。不动产登记申请的规范进行，需要申请人和登记机关积极配合。申请人要提供真实完整的申请材料；登记机关需要做好严格的审核，保障相关利益方的权益[4]。
2.3.1 准噶尔乌头中乌头碱和脱氧乌头碱的含量测定 本课题组前期已对乌头碱和脱氧乌头碱含量进行测定，并进行了方法学考察[15]。
4 结束语
综上所述，分析不动产登记申请的法理与规则，明确登记申请的法律依据和规则，对相关工作的开展和高质量落实，有着重要的意义。文中围绕上述内容，进行了多层面的分析，做了相应的分析，为相关人员提供参考借鉴。
参考文献
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[3]谢蓉.分支机构能否作为独立的不动产登记申请主体[J].中国土地，2019（04）：58.
[4]石晨谊.境外法人申请不动产抵押登记问题浅析[J].中国土地，2018（11）：21-22.
中图分类号： D923.2
文献标识码： A
文章编号： 1004-7344（2019）24-0008-02
收稿日期： 2019-5-24
作者简介： 蒋辉（1974-），男，经济师，研究生，主要从事不动登记工作。
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