摘要：本文对房地产项目开发各主要阶段的成本方面的控制作出相关介绍。对房地产开发的成本费用构成进行具体分析，对房地产项目成本控制方面作出相关调查并提出房地产开发项目设计阶段成本管理与控制的必要性。详细透彻的分析设计阶段对成本的影响，找出影响成本的关键因素，寻求解决问题的办法。
关键词：成本控制；管理；因素
1 房地产项目成本控制存在的问题
房地产企业现阶段所存在的项目成本控制问题主要包括以下几个方面：
1.1 项目成本控制部门配合度不够
项目成本管理应该是整个项目的工作，但是在房地产开发项目成本控制中表现出来的是，成本控制仅仅是一个部门的工作，与其他工作部门之间并没有紧密的关系。这使得各个部门之间没有加强联系，形成了跟部门之间的信息鸿沟，在项目成本控制过程中没有联动各个部门。但是在房地产开发项目中，一般来讲，项目经理更多的关注质量，技术人员更多的关注问题的解决，施工人员更多的关注项目建设的进度，因此在房地产项目开发中，项目工作人员分工明确，各司其职，对于成本控制并没有做到全员参与，项目成本控制的意识薄弱，影响到了整个项目成本的控制。
1.2 项目成本控制组织不完善
大部分房地产开发商没有专门设置项目成本管理和控制的组织机构，而在项目成本控制和管理中，大多数是由财务部门的相关人员进行负责，这就使得项目成本控制组织体系十分欠缺，对项目成本控制和管理产生了很大的影响。
在实际的房地产项目开发中，大部分开发商为了资源的更好配置，实行工程的分包，这就导致整个项目工程过于分散，无法进行统一的项目成本管理，对项目资源产生了严重的浪费。
1.3 项目成本控制管理的技术手段落后
完善的流程是项目成本管理和控制的前提条件，我国房地产企业对合同管理的意识还是分欠缺，在成本管理的思维以及成本管理的流程上还不能够满足现代企业项目成本管理的要求。在实践过程中，由于随着项目工程的进度，项目所涉及到的工序以及建设内容越来越复杂，而由于房地产企业对于项目成本管理流程的不够重视，没有建立完善的项目成本控制流程，给项目成本管理带来了阶段的风险。
1.4 项目成本控制管理的设计考虑不合理
设计因素在房地产项目的成本方面具有最强的影响力。若设计方案不合理，存在浪费问题，不管该公司的后期招标有多大竞争性，其所产生的成本问题均无法解决。所以，若要成功进行成本控制，则需要将更多的精力和注意力集中于设计阶段。项目从最初始的规划方案开始到最后的具体施工，设计工作（其中包括施工图设计、二次深化设计等等），由宏观角度，到微观设计，其中包含了多个领域。成本人员应该了解和掌握设计过程中的所有细节问题。在设计过程中，成本人员的参与程度将对其自身作用效果的发挥产生重要影响。
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2 房地产设计阶段成本管理控制的影响因素
2.1 方案策划因素
项目前期的策划方案也就是对整个项目产生构思，确定项目建设的目标以及项目成本管理的目标，而且需要通过科学化的体系和方式对项目目标进行全方位的论证，为整个项目的批准提供事实依据。项目方案的策划是整个项目建设的前提，在这个过程中需要对影响项目发展的环境进行调查，同时对环境的变化进行合理的预测。项目建设的环境主要包括社会自然环境、人文环境、政治环境等。这些环境是对整个项目进行规划的前提条件，也是进行项目成本控制的重要因素，通过对这些环境的全面分析，为项目决策提供基础。通过对项目环境的调查，根据调查的情况对整个项目决策进行及时的调整和优化，同时有必要的时候需要放弃原先的决策而进行重新的决策。项目前期策划对项目生命期的所产生的影响最为重要，稍有失误就会导致项目的失败，产生不可挽回的损失。
2.2 系统设计因素
建筑设计通常要做到建筑物各主要平面和立面，简单的表达出大部尺寸，而且这个大部尺寸必须到位，包括电梯用房，配电用房、风机用房、空调机位、管道、风道、通道等等，丢下一处，并会对项目造成很大的损失，图纸设计应该因地制宜，尽量多选用当地的有利条件。
工程项目的设计阶段应该按照整个工程任务以及整个工程的决策方案进行指定，设计相关的内容以及各个装置之间的匹配度，其中主要就是对电气系统（例如变配电系统、照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统等）来确定电气设计具体技术经济指标，而这些系统的确定必须要符合建筑概况、建筑结构、建设方和有关地方职能部门提供的工程设计资料以及相关专业提供的工程设计资料等的要求和规定。
2.3 材料选用因素
材料的选用是设计阶段的一大主题，在建筑行业里，材料的更新换代是最快的，也是最具体的，只要我们深入去调查、去研究，对很多材料都可以多重选择，在施工图设计阶段仍然可以在材料上考虑成本投入问题，设计阶段从成本控制角度在材料设备选用方面更是占有重要地位。
一般在施工图设计阶段都已将材料设备的选用设计到图纸中去了，所以这些材料设备的选用必须在扩初设计阶段完成，材料设备的选用对控制项目开发成本来讲是非常有效的。还有如空气调节系统是一个种类多、系统复杂、个性强的一个系统，不同的建筑物有不同的调节要求，其空调系统都不一样，对于房地产开发企业，对空调的选择也是非常复杂的，对每一个系统的选择必须经过认真的技术经济比较后才能确定具体采用哪种空气调节系统。 诸如此类材料的选用还有很多，就不一一举例进行说明，但是从以上的材料对比就可以看出，材料的选用对于设计阶段的成本控制来说是有着非常大的影响作用的。
2.4 设计质量因素
施工图设计的粗糙与细致对实际成本的投入影响非常明显，建设单位必须熟悉设计意图及项目的真实需要，编制合适有争对性的各种标书，促进项目成本的更合理化控制。在我国目前的设计行业里，一般的设计院都只负责主体设计或市政设计或景观设计等，也有一些专业的小区功能设计，而缺少综合型、全面性的设计院，如此分散的设计现象容易产生对小区的风格不统一，施工困难甚至大量返工等问题，最终也将造成建设成本的损失。
一个项目能全面合理的控制投资成本首先要把握招投标阶段对设计的管理支持，也离不开设计阶段对招投标阶段的技术支持，只有一开始就采用一系列行之有效的现代化设计方法和质量、成本控制方法来进行设计开发，才能更好更快的控制房地产开发成本。
参考文献：
[1]甘英华.房地产企业项目成本控制策略[J].广西城镇建设.2009年.
[2]郭俊生.浅析房地产项目成本控制[J].科技资讯.2009 （18）.
论文作者:吴福兴
论文发表刊物:《基层建设》2018年第1期
论文发表时间:2018/5/16
标签：项目论文; 成本控制论文; 阶段论文; 成本论文; 成本管理论文; 材料论文; 系统论文; 《基层建设》2018年第1期论文;