宿迁市住建局房地产管理处 江苏宿迁 223800
摘要：房地产项目管理是一项系统而复杂的工作，在管理中涉及到的问题比较广泛，主要原因就是房地产项目的管理具有风险高和施工周期长的特点，在开展这项工作的过程中，给房产地产管理带来了很大的困难，特别是在有效分析项目基本利益方面。正是由于这些因素的影响，在很大程度上影响房地产项目管理的效率和质量。在此基础上，本文对当前社会房地产项目管理工作进行了分析，并提出了有效实施项目管理的方法，希望可以加快我国房地产业的快速发展。
关键词：房地产；管理；创新模式
1现今房地产工程管理存在的问题
1.1房地产工程造价管理问题
房地产行业中，工程造价的控制是一个长期存在的难题，这是因为，房地产工程造价的有效控制能够实现成本的降低和利润的提高。
如果当前工程项目管理中无法实现较好地控制工程造价，则可能出现工程成本偏高的情况，房地产的整体价格长期处于高位，企业利润无法获取。而采取有效方式控制房地产工程造价，能够切实解决房地产成本偏高问题，在积极响应国家政策号召的前提下，适当地将房地产的价格予以降低。此类做法看似无法获取企业利润，但实际上能够实现有效控制工程造价的目的，其不仅对于企业来说是一件好事，而且对于消费者来说同样是一件好事。
1.2管理机制及人员问题
尽管我国房地产业在近些年已经取得了一定的成就，但依然尚未建立起完善的管理机制，且管理人员的素质较低，故容易出现职责不明等问题，严重制约着房地产业的进一步发展。在房地产业，出现管理机制不完善问题，相当于失去了工程管理的靠山，阻碍了后期工作的开展。不分明的管理机构职责容易出现管理职责混乱的情况，进而对房地产业正常工作开展造成一定程度的影响。
1.3施工质量问题
在施工过程中保障施工质量具有十分重要的意义，如未能有效解决此类问题，对房地产业的顺利发展将造成极大的影响。不完善的管理机制、较弱的人员素质等均造成了施工质量问题。此外，房地产企业过度地追求自身利益的最大化而忽视了其它方面，管理人员尚未建立起绿色环保理念等，均可能导致施工质量问题。尚未建立起的环保理念，导致施工过程中同样并未充分考虑环保理念问题，最终影响着建筑物施工质量。
2 房地产工程管理工作中的措施
2.1构建绿色环保施工管理体系
在引入“绿色建筑”概念后，在工程管理中必须建立环境管理体系和适当的环境措施，即建立环境管理目标，对环境管理组织的责任进行明确，落实与环境管理相关的措施。房地产集团建立环境管理体系，从施工前阶段到完工阶段评估施工过程中的对环境的影响因素，运营活动和管理活动，然后采取适当的改进措施，实现绿色管理的目标。另外在推广过程中，可以把环境保护意识融入在其中，进而提高员工法治理念和环保保护意识。比如在基坑的四周，建立一些排水管、过滤器，从而清洁并防止土壤被腐蚀。
2.2质量管理
质量是房地产公司的生命，房地产项目的管理应牢牢抓住对质量的控制，在管理中始终保持高度集中的状态，并根据项目建设的实际情况，协调工程进度和工程成本的投入。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆统一标准，统一意识并统一目标是质量管理必须遵守的原则，特别是在项目管理过程中，必须明确工程质量管理标准。另外，还可以采取材料封样等措施来提高合作商对质量的了解，并制定合理的奖惩制度，促进房地产项目管理的有序进行。
2.3选用专业技术水平高的工程人员
无论是大型还是小型房地产项目，房地产项目管理都取决于管理者的工作效率。所以房地产在选择管理人员时，一定要选择高素质的人才来保证房地产项目管理的有效进行。根据目前房地产管理的情况，提高中国房地产项目管理的有效性，就必须加强管理者的管理能力和管理经验，使员工在实际工作中具有强烈的责任感和实施能力，确保房地产项目管理中出现的问题得到及时解决。在工程建设中，房地产公司应重视对各种工作因素的研究和分析，加强房地产项目管理的力度。
2.4创新的项目管理机制
有效解决当前新形势不完善的控制机制和人员较差的职业素质问题，有效落实工程管理机制和创新方法。在房地产项目管理过程中，管理人员应该创建项目组织结构，按照施工方案明确划分施工区域，有效管理工程建设的每一个环节，明确每个职能部门相应的责任和权力，并做好分层管理的工作。在管理中，项目经理必须熟悉国家的相关规定和地方法律、法规，政策和建设的标准，并制定各种管理体系，以实现企业更大的经济利益。在项目经理允许的情况下，开展房地产项目管理工作，为工程建设的顺利进行做准备。另外，项目技术人员应该协助项目经理，对现场工程建设进行管理，加强各个部门的下调工作。
2.5完善管理制度
在制度建立前，指定人员要走入施工现场中，对实际建筑工程施工现场进行考察和调研，在充分了解现场情况后才能制定出科学、合理、有效的管理制度。同时要求施工单位严格按照管理制度施工，对于不服从安排的进行停工整顿处理。
2.6控制企业成本
建筑工程管理要将成本控制作为工作的重中之重，在完成企业建筑目标的基础上，保障建筑工程质量。在实际建筑工程施工中，要做好成本管理工作，但是还不能只重视企业成本，而忽视了建筑工程质量。杜绝发生以次充好、偷工减料等现象，因为这些蝇头小利最终会对企业造成巨大损失，所以建筑企业在选择材料采购人员时，要多方面考虑，重视其性格特性和综合素质。只有在建筑工程管理中，做到降低成本与保证质量同步，才能实现建筑工程的经济与安全同步发展。
2.7房地产施工所涉及专业协调管理
房地产施工管理工作进行的过程中，必须注重各个专业间协调管理。首先，房地产施工所涉及专业协调管理需要对工程施工现状进行分析，对于工程施工所涉及的专业进行分析，明确各个专业参与重点和关键点，以此为协调专业之间管理关系发挥基础作用。其次，技术协调工作到位。技术协调一方面要注重新旧技术的协调使用；另一方面注重工程前后施工、上下主体施工不同技术应用之间的协调，保证技术在有效衔接的基础上同时又不会产生妨碍影响作用。最后，需要严格图纸会审基础上的协调管理。图纸会审协调管理工作进行中，需要强化技术交底，能够从施工队、班组等了解施工设计意图的层面上，减少交叉协调现象的出现。此外，协调工作进行中需要明确甲方、项目负责人为主的统一领导，由专人统一指挥，统筹管理专业化施工队伍，各方相关利益者之间有效协调，以此整体上提升房地产施工管理水平。
2.8创建完备的管理体系
完备的管理体系对于房地产施工管理工作具有突出的指导规范效用。环顾当下相关工作的现状，其主要问题反映在责任主体不明确、考核体系部分架空、成本质量管理松泛等方面。鉴于此，管理体系的改革应围绕责权制度、考核制度和成本质量管理制度开展。首先，相关单位应就施工责任主体加以明确界定，具体内容涵盖责任范围、责任目标等，力求做到将施工责任细分至个体，从而敦促相关人员严格按照指导文件开展施工。其次，相关企业还应就对工程成本和质量详加严密考核，对于不满足相关标定的工程行为或工程量予以即时的改进处理。最后，相关管理人员在日常工作中应全面渗透工程造价全程管理思想。
结语：
总之，时代的更迭和社会环境的变迁为房地产施工提出了一番又一番要求。而当下社会注重房屋房地产施工的质量、成本、安全与创新。缺乏风险管理意识、工程质量疏于把控、工程控制较为松泛拉低了相关管理工作的水准，鉴于此，相关人员可采取创建完备的管理体系、制定周密的成本质量管理方针、引入高效的施工控制手段等措施，并从管理模式与施工技术等角度加以创新。
参考文献
[1]刘方圆，许明明，李芯.试分析建筑工程管理中创新模式的应用及发展[J].工业B.
[2]刘学军.浅析新时期建筑工程管理方法的智能化应用分析[J].工程技术.
论文作者:徐文杰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第33期
论文发表时间:2019/3/6
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