蒙自市公共资源交易中心
摘要：招拍挂出让方式是我国经营性用地出让的基本模式，对管理土地市场，加强政府对城市土地的管理，维护房地产市场的稳定可持续发展有着积极作用，这篇文章我们主要论述招拍挂制度对土地市场产生的影响，根据如今招拍挂制度面临的问题，针对性的提出完善土地招标、拍卖、挂牌出让的措施，推广市场体系，缓解行政干预压力，对政府加强土地出让市场管理提供相应的参考依据。
关键词：土地出让；招拍挂制度；市场机制；政府管理
前言
国土资源部、监察部颁布关于经营性土地使用权招标拍卖出让的监察通知，严厉禁止利用协议方式出让经营性土地使用权，要严格落实公开招标形式。所以，用地协议出让淡出市场，招拍挂是土地供应的主要措施。该方式一改往日的弊端，极大的减少了腐败问题，规范土地市场，然而潜在的问题也越来越多，如相关的出让体制还不够完善，监督机制落实不到位等，未来的经营性土地招拍挂出让，还是有较大的发展空间。
1.土地招拍挂制度的优势
1.1规范管理土地市场
招拍挂制度的使用，有效规避了传统干预控制，政府利用行政手段使得土地出让无序性，避免了因土地市场混乱而引起国有资产的消耗及土地资源的浪费；政府利用招拍挂出让方式，为社会各界房地产提供了较为公平的竞争环境，维持了土地市场的公平性。
1.2避免腐败滋生，增强政府对土地的管理性
土地资源较为稀缺，还不可再生，也是社会各界不可或缺的重要资源，要实现其资源优化配置就离不开市场监管。建立招拍挂出让制度，为的就是约束土地市场，建立完善的竞争机制，也是在优化土地出让体制。利用市场竞争，充分发挥其资源利用率，彻底改善之前利用行政干预来管理土地资源而滋生的腐败情况。土地招拍挂制度并非单纯的土地交易，政府要制定相应的保证措施，来维护土地出让的公开透明性，在此期间，政府对土地管理水平也能极大提升。
1.3提高房地产开发商实力，推动房地产业稳定发展
土地出让过程中的招标、拍卖、挂牌等形式，既能增强土地供应的公开透明度，规范土地市场，有序竞争，改变垄断局面，还能有效遏制那些没有相应资质，缺依靠不正当形式获取土地的开发商，为守法的、有竞争实力的企业提供公平竞争的平台，进而获得土地，实现更好地发展。并且，根据招拍挂出让方式，开发商能够在公平竞争的基础上，获取现成的地进行开发，减少开发周期，精简开发流程，减少未来风险。
1.4实现房地分离，提高土地开发利用率
如今的土地招拍挂出让形式，对土地资源优化配置和整体规划有重要意义。因政府在将生地转为熟地的基础上，进行公开招标，对于动拆迁、土地开发、市政工程规划、基础设施等都有相应计划安排，开发商通过招投标，获得土地使用权后，就能根据要求规划设计，制定施工图纸就能开工建设了，极大的缩减了房地产开发周期，节约了成本支出，所以，土地开发利用率能极大的提升。
2.如今经营性土地利用招拍挂出让方式面临的问题
2.1土地出让信息不完善
因缺乏健全的土地信息公开披露制度，使得开发商无法及时了解土地供应情况，难以提前准备资金及相应计划。利用市场管理方式，最基础的就是要公布完整的信息给各界人士，并且房地产项目具备的复杂性、多样性，土地出让信息对开发商就显得极为关键。并且，土地供应市场缺乏公开性，会引起供需不平衡，不法商人通过特殊手段，较快得到土地，而守法开发商却得不到土地。只要存在这种情况，势必为影响社会稳定，政府信誉大打折扣，受到社会质疑。
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2.2人为设置约束条件，以合法途径实现私下交易
部分招拍挂环节，不法开发商与“垄断腐败者”勾结，这些人为了明哲保身，还能让相关的开发商成功得到土地，就根据竞买人的情况制定招标条件及用地指标，使得其他竞买人因不满足要求而退出，让指定的竞买人，不费吹灰之力便可获得土地使用权。附加条件的存在使得交易制度形同虚设，为不合法行为创造了合法条件，利用合法政策满足私欲，引起社会不良风气。
2.3竞买人串通“陪标”
通常是投标人、招标人互相间的计划，投标单位与陪标单位串通，制作标书，陪标单位盖公章，一切顺理成章。利用金钱对评标人员贿赂，了解标底。招标人与投标人互相配合，发布招投标信息，为了清除其他投标人，故意抬高价格和门槛，这些情况在不发达地区极为显著。
3如何调整经营性土地招牌挂出让方式
3.1制定健全的土地供应方案，定期公开土地供应情况
在当代土地出让机制下，政府要落实还要土地储备任务，定期公布土地出让计划。投资者能够及时掌握市场信息，对投资计划做出相应的调节改善，也能有效防止高价竞争的情况出现，避免出现掌握开发权却无法执行开发计划的情况。政府对土地的出让计划的调整，是维护房地产市场价格平稳发展的关键措施，利用科学的土地供应手段、公开的出让信息，避免因信息掌握不够，投机商趁机炒房的情况的出现，维持房地产及国民经济的整体稳定发展。
3.2建立完善的政府监督体系
一是，因我国一直采用的是政府为主体的土地出让政策，各级政府部门倾向于对土地资源进行干预控制，虽有新出让方式，然而传统观念无法彻底摈弃，为了追求地方眼前经济，很多政府利用行政措施对其进行干预管理；二是，部分政府官员滥用职权，贪污受贿，收取不发房地产商的好处，以低价获得土地，从中牟利，使得招标、挂牌流于形式，市场混乱。为了避免出现以上两点问题，中央政府要完善招拍挂制度，严格约束地方政府部门，钻法律政策的空子，使得交易失去公平性。并且，地方政府要约束自身，对招标、拍卖与挂牌交易过程，要足够公开透明化，建立健全的监督机制。
3.3制定标底价格，避免地价涨势过快
在经营性土地方面，利用招拍挂出让方式，是否会导致土地涨价，影响房地产价格始终是引起各界争议的难题，所以在利用招拍挂出让方式时，加强对地价的监管是很关键的。政府既要实现地价收益，也要对当地土地价格市场加强稳定和协调。政府土地管理部门对要出让的土地进行标底就很关键了，要结合土地评估情况与政策要求全面分析考虑，制定出合理的底价。在维护国家利益的基础上，对土地进行科学的标底，对稳定市场，遏制土地价格恶性上涨的趋势有积极意义。
3.4推行电子化出让
云南省国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让，正式通过云南省土地使用权网上交易系统实行电子化交易，现在云南省土地正在准备实行电子化出让，标志着该市国有土地出让工作迈入电子化交易新时代。
土地出让电子化交易进一步规范了国有建设用地使用权出让行为，实现了包括网上浏览挂牌信息、数字证书用户登录、网上申购、交纳保证金、网上获得竞买资格、网上报价、网上竞价、网上成交等功能，有力助推土地交易市场健康稳步发展，有效控制领导干部违规插手土地交易工作，杜绝跑风漏气暗箱操作的行为，减少投标人、竞买人的围标串标现象，促进廉政建设，营造了更为公开公平公正的市场竞争环境和优质的营商环境。
4.总结
招拍挂出让方式在经营性土地方面的应用，对土地市场的约束和管理有着积极作用，然而因我国土地市场一直应用的是行政划拨、协调出让的方式，传统管理思路无法在短期内改变，并且招拍挂出让制度还有很多问题要解决，对全面落实土地市场管理的运行机制还有较大空间。对招拍挂出让的建立健全要经历漫长的过程，一定要根据土地市场的发展形势，加以完善，未来土地市场的招拍挂制度会不断健全，提高土地市场的透明化公开化，推动宏观经济的长远可持续发展。
参考文献：
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[3]辛建卉；郑州市土地公开出让市场研究[D]；天津大学；2005年
[4]李军委；国有土地使用权出让方式的发展趋势研究[D]；西安建筑科技大学；2006年
论文作者:何雪虹
论文发表刊物:《防护工程》2018年第29期
论文发表时间:2018/12/28
标签：土地论文; 政府论文; 土地市场论文; 土地出让论文; 方式论文; 经营性论文; 制度论文; 《防护工程》2018年第29期论文;