陈帝华
清远市城乡规划设计院
摘要：我国城市发展形式从粗放式扩张逐步转变为集约紧凑式，目前城市规划工作更注重土地集约利用以及空间的有序发展。其中关键定量控制指标就是容积率，能够更合理地指导城市开发建设，而近几年规划工作当中存在容积率指标超标的情况，导致这种问题出现的原因一般是城市规划管理机制有缺陷，另外还包括有规划编制技术理性的缺乏。当前确定容积率的方法主管因素过大，且定量分析角度不全面，没有良好结合定性分析，本文主要分析了显性容积率确定方法供参考。
关键词：定量优化；容积率；方法
从容积率指标来说，开发商、政府和规划人员注重的内容有差异但却有关联，比如政府注重城市公众利益以及土地收入，开发商注重最大的经济收益，规划人员注重创建适宜的城市居住环境，但都与容积率之间的关系密不可分，那么容积率是目前城市土地开发与规划管理工作中的关键内容。
1现有确定方法的不足之处
1.1容积率确定太多主观因素
很长时间中，物质空间决定论思想属于支配地位，在很大程度上影响到城市规划工作的开展，在容积率中体现在凭主观因素及经验对容积率指标进行确定。在编制控制性详细规划时，规划人员一般过于追求物质空间环境以及完美的空间布局，但需要注意的是，良好的城市环境不单单只是从平面构图以及远景构想当中获得的，需要从社会、经济以及环境等多处维护与塑造，例如在规划时过于注重形式构图美，不但不利于城市发展，同时还会阻碍规划管理和实施。比如，在一个街区中为了达到建筑群体高低错落和形体体量变化，人为规定建筑高度以及容积率指标，还会产生临街用地容积率比街区内容用地要低的情况，不符合土地市场价值规律，是容积率确定的主观因素偏重造成的。在具体确定指标时，此主观意愿式的规划模式同时难以被认同，因没有合理的依据，在利益的驱使下指标常常被改变，此也是目前容积混乱的因素之一。
1.2现有方式定量分析较为单一
目前定量分析方法一般都是以成本收益为主，按照基准收益水平确定容积率指标，通过研究得出，用此方式得出的容积率值为经济因素制约中的最低值，没有将别的影响因素考虑进来，在具体操作当中具有一定的局限性。别的方式比如环境容量推算法和日照分析法都是从其自身的角度对容积率上限值进行求证，没有归纳总结上述定量分析法。
1.3容积率指标确定缺乏弹性
当前控制性详细规划编制时，因没有足够把握开发区域异质性特征，一般使用一刀切的赋值方式，那么就非常容易导致部分位置指标控制上的失误，不仅无法处理开发当中出现的问题，还会增加其不合理性，对控规的实施管理十分不利。在确定时只规定容积率上限的行为也存在不足。区域经济发展和极差地租上而言，经济发达位置规定的容积率上限值可以使开发部门的开发操作能够保障控制在环境能够承载的范围中，且不会影响到外部环境，利于推动城市可持续发展，但是在城市周边一些不够发达的区域，只对容积率上线进行规定没有起到良好的效果，且未限定最低开发强度，那么就会造成土地资源出现浪费。那么只对上限做出规定的行为难以符合异质性特征区域发展要求。当前容积率确定方式有着过多的主观因素，需要加强确定依据，且定量分析角度较为单一，没有综合且定性地分析，容积率指标缺乏弹性，难以满足规划管理需求。
2 容积率确定方法与评析
2.1容积率确定方法
2.1.1总结经验、类比分析法
此方法根据规划类似区域及统计回归分析已实施的地块容积率指标，获得有参考价值的经验指标数据，在相似的地块当中应用。当前这种方法普遍应用于我国较多城市控规编制当中，经过大量的调查研究得出相对可靠的数据。但其经验数据指标只能够在原有总结类似的位置应用，局限性非常强，总结得出的经验数据合理性和科学性是按照统计数据的普遍性及真实性。若是统计数据虚假那么就会影响到得出的容积率值。
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2.1.2模拟推算城市空间布局
当前使用非常广泛的方法之一就是空间布局模拟法。把握现状条件和规划目标的情况中，形体布局模拟规划地块试做规划方案，进而选定总量合适及布局合理的方案，之后以环境、经济效益和社会等有关因素来修正，最终得出确定的容积率指标。此方法具有较强的直观性以及相对简单，利益了解城市整体空间布局和规模尺度，符合实际情况，当前普遍使用城市设计和控制性具体规划联系的规划形式。而它的缺点是在使用规划设计方案得到的容积率指标，不确定性及主观性比较强。空间布局方案合理不表示社会效益及经济效益方面合理，另外由于不确定因素使得推算而来的容积率波动空间较大，进而参考价值不高。此外，形体方案布局所有地块，具有很大的工作量，且较为复杂，有着非常高的成本。这种方式使用的规划思维依然局限在物质空间决定论中。
2.1.3人口密度推算法
此方法是按照城市总体规划或是分区规划时期的片区或者整个城市用地规模、人口等往下安排至各个控规编制片区，以此确定地块的容积率。按照特点把它分成指标自上而下分解法。80年代初深圳市总体规划编制时，采取这种方法，根据总体规划层次安排的用地规模、居住人口和人均建筑面积，将居住位置的面积总量测算出来，之后按照各个区域的经济发展、人口密布及环境景观等内容，安排出比较合理的容积率控制指标。此方式的优势可以很好的承接上层规划需要，确保规划时上下能够具有连贯性。由于上层次规划当中人口预测具有不确定性，那么容积率指标难以保障其优化水平。
2.1.4经济测算法
此方法测算分析房地产开发时的收益及总成本，设置投入至产出的关系模型，对经济效益指导中的地块容积率临界值进行计算，将其参考。此外，预测分析地块交通、区位和开发条件，与房地产市场发展趋势相结合，推算拆建比临界值，从而使地块容积率指标得以确定，以成本收益角度对容积率值进行测算。总体而言，此方式确定的容积率可以使开发商的正常利润得以保证，从而能够让土地利用水平区域最合适的状态，若以经济角度进行分析局限性非常大。
2.1.5环境容量推算法
一定区间中地块可以承载的容积率是有限的，只要高于警戒值，那么就会损坏城市交通、环境以及基础设施，破坏生态平衡。环境容量测算法通过环境对容积率的限定对容积率极限值进行测算，一般是按照当前交通设施、公共服务设施及市政建设等，对可能承担的建筑容量进行预测，从而对容积率指标进行控制及确定。此方法具有较高的准确度以及逻辑性。可以给开放商一定的参考。而此方法牵涉到的内容非常多，难以整理以及收集资料，且有着十分复杂的计算过程。算出的容积率是极限值，没有将城市整体形态设计要求考虑进来，目前也没有相对可行的量化环境设施容量模型。
3 结语
从当前容积率确定方式分析研究，我国不少专家学者从环境、经济和城市空间形态设计多个方面展开了定量或是定性的探讨。分析目前已有的确定方法可以帮助我们对容积率分析研究的状态进行整理，从当前存在的问题着手，修正目前存在不足的方法，从而将容积率确定分析方法进一步改进，进而获取合理的容积率取值区间，并使实施管理技术性以及规划编制合理性得以提升。
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论文作者:陈帝华
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第20期
论文发表时间:2018/11/14
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