关键词：城市化；旧城；改造；问题；对策
引言：
随着城市的发展，城市中心地位得以确立，城市功能在发生着变化，国家在新区建设方面控制比较严格，旧城改造已经渐渐的提升到与新区开发同等重要的位置。一般来说，旧城改造就是充分的开发和利用过去的旧城区，将旧城区中与现代社会发展不相符合的部分进行改建，进一步提升它的使用功能和使用的价值。为此，针对存在的问题使用相关的解决方法是城市规划研究工作中要研究与探讨的关键课题。本文总结分析了城市旧城改造中存在的广泛问题，并就此提出了自己的一些建议，以期和有关人员进行经验交流。
1、城市旧城区的产生与旧城改造概述
1.1城市旧城区的产生。
城市旧居住区，是在城市的长期历史发展中渐渐产生的城市在每一个历史时期发展的缩影。旧城区通常具备相对丰富的历史文化遗存，相对完整的历史格局与陈旧风貌，但也存在比较陈旧的基础设施、质量相对差的房屋、城市格局尺度相对小、人口密度相对高并且居民收入低等某些问题。
1.2城市旧城改造概述
概念：城市旧城改造指的就是对城市中的旧城区实施开发再运用，进一步完善与提升其应用功能，让其可以适应现代化城市经济发展与社会发展需要而实施的改造活动。
作用：随着城市经济的持续发展，实施旧城改造已变成必然趋势。第一，旧城改造展现了政府改造城市形象的决心；第二，这是适应人们持续提升的生活质量水平的需要；第三，是城市经济构造与产业构造调整的要求；第四，是为让资金流向的要求得到满足；第五，是城市现代化发展的内在要求。
特点：第一，旧城改造工程由多主体一起参与。现在，旧城改造的投资主体不再简单的只有国家政府，社会各层次各界人士都能变成投资主体，产生了政府、外商、企业、社会组织等多主体的投资系统。第二，旧城改造的重点原因是经济效益。在旧城改造中房地产业是主体，而这产业的发展关键遵循经济规律的发展，以完成经济效益为关键目标。受此影响，经济效益变成旧城改造最主要的原因。第三，往多元化的方向发展的利益。现在，中国施行的是市场经济机制，而且市场经济愈来愈开放，经济活动也一定会随着市场机制的发展而开展。鉴于旧城改造投资主体的多元化，利益的追求也相应地往多元化的方向发展。
2.旧城改造中常见的问题
2.1急功近利，大拆大建
部分城市在旧城改造方面与国家的相关规定不相符合，不遵循以维护、合理利用、调整布局的原则方针，没有进行统一的规划，在实施集中改造的前期，往往追求速度，急于求成，将改造的标准定得比较高，造成大量的拆迁工作，有的完全可以再利用的古建筑，甚至还有一些新建的房子全都纳入拆迁的范围，造成了极大的浪费，导致大面积的拆迁改建，由于规模太大，拆迁太多，无力安置，变在安置的过程中大打折扣，重视住宅，轻视配套设施，顾上不顾下，单纯的强调局部利益，忽视了整体利益。
2.2黄金地段受到追捧
有的旧城区由于地理位置优越，处于城市的繁华地段，人口和建筑物都相对分散，具有非常好的开发诱惑，一般都是早早的就被列入到改造的行列，与此相反的就是，一些地处偏僻背巷，主要的住户都是困难户和危房户，这样的地段往往无人关注，而这部分居民是城市中最需要关注的人群，需要旧城改造为他们改善居住环境，但是在实际的操作中，却因为无利可图，而被直接抛弃，开发商基本都没有意愿进行改造投资。
2.3改造缺乏总体规划，零星分散较多
国家相关规定有明确的说明，城市的新区开发必须与旧城改造进行统一规划，合理进行布局，要做到因地制宜，进行综合性开发，每项建设的工程选址、定点，不能够影响城市的发展，不可以危害城市的安全，不能使城市的环境遭到污染和破坏。但是在实际的操作中，一些地方追求高额利润，便见缝插针，甚至私自占用公共配套项目用地，导致房屋改造混乱，没有顾及基础设施，出现很多改造的死角，改造了旧城结果还是旧城。
2.4不重视对古迹等老建筑物的保护
中国旧城历史悠久，很多都蕴藏着丰富的文明古迹，而这些文明古迹由于时间比较久远，与现代的城市建筑不相融合，影响了城市的整体形象。城建相关人员以及开发商只是看到了旧城中文明古迹占地面积大，但是容积率却比较小，没有充分的认识到古建筑所蕴含的人文价值。另外，旧城中很多文明古迹都被作为旅游景区，这些景区所产生的经济效益没有其他商业性建筑的收益高，所以也容易被忽略。但是，一个城市的复兴不能单看表面的繁华昌盛，更主要的还是要有文明艺术的传承和完善，因此，在旧城改造的同时应该对前史遗存进行保护。
2.5环境破坏较严重
旧城中居民的生活比较集中，生活空间相对拥挤，公共设备落后，环境质量差。所以，旧城改造的时候，一般都采取加大修建的密度，增加建筑的高度来解决旧城中存在的问题。这样，土地的利用率确实是提高了，一定程度上改善了土地紧张的问题，但是，更为严重的是，环境恶化较严重。高层建筑的容积率相当之高，单位面积内的居住人口不断增加，由于土地紧缺，配套设施、美化覆盖率等简单构成供需矛盾，加重了城市环境的恶化。
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2.6缺乏对旧城改造的复杂性的了解，把问题简单化，不论详细状况一律使用推倒重建的开发模式，造成人力、财力与物力的浪费，破坏之前城市的空间构造与原有的社会网络。对“旧区”的了解就是城市的“烂摊子”、“包袱”与“脏、乱、差”的代表，放开手脚祛除这些“毒瘤”就是旧城改造。再加上强大的商业利益的促进，以前在旧城改造中的详细工作使用了不分良莠，大肆拆迁，整平土地重建的办法。这样的做法收效甚微、工作简单，但是常常直接摧毁了城市原有的社会构造、文化脉络、风土人情，而且市场化运作对高回报的追求，每每突破城市规划对建设控制的各类需求，造成城市历史格局、肌理的破坏与丧失传统风貌。
3.旧城改造的管理对策
3.1旧城改造与新房建设同步进行
旧城改造时，应该采取科学的拆迁形式，在没有进行实际的拆迁之前，应该针对整个城区的旧城改造问题进行实际的调查，充分考虑拆迁区域的经济情况和财政支撑的能力。拆迁的规模应该根据拆迁地区居民的普遍收入和社会的承受能力来确定，坚决不能一味的大拆大建。具体改造的项目应该包括城市道路交通；城市环境绿化等等。将现代城市的经营理念纳入到旧城改造之中，详细分析改造的经济效益，保证旧城改造工作的实践性。在旧城改造的有效引导下，形成合适的比例，确定开发的规模，实现基础设施的承受能力与经济的可持续发展相适应。
3.2旧城改造与解危解困相结合
旧城偏街背巷中的居民基本都是贫困居民，旧城改造也可以从某种意义上理解为解危解困的工作，所以应该优先进行贫困户集中地段的改造，对特困户进行优先补偿安置，优先出售商品房，有计划的在城郊等地兴建良好的生活设施，尽量提供价格较低，条件较好的经济适用房，按照标准进行补偿，解决低收入者拆迁入住问题，提高被拆迁所有人的积极性。同时制定相应的政策，确定商用拆迁应该给出的增值税比例等，降低拆迁补偿不应该存在的差距。
3.3旧城改造与房地产的综合开发相结合
在旧城改造中，必须统一规划，统一征地，统一使用，统一管理，要有计划的进行开发和建设，这样与房地产开发的综合结合，能够有效的避免零星分散的改造带来的严重问题，也能够避免重住宅，轻配套的问题。因为在综合开发中，无论是从规划设计，到土地开发，直到房屋的建造、竣工和验收，直到交付使用，这些环节都是环环相扣，相互配合、协调发展的，主要的目标就是经营城市，提高城市资源的价值，提升城市的核心竞争力，保证城市的可持续发展。旧城改造的顺利实施，能够优化城市的资源，提升土地整体的价值，无论世界上哪一个国家，基础设计建设的资金基本都来自土地，政府通过改造获得基金来源，也为旧城改造奠定了良好的物质基础。所以，房地产综合开发能够使旧城改造尽快的走出误区。
3.4加强对古建筑的保护工作
自本世纪以来，几乎每一个城市在发展的过程中都面临着改造的任务，可是每座城市都有其历史的文化痕迹，都有一定的前史背景，特别是一些历史上有名的文化古都，这些城市保存下来的前史古迹和前史街区的数量较多，资源丰厚，历史阶段明确，如何更好的保护这些遗产，做好继承和保护，是至关重要的。但是在城市化的脚步加快的今天，城市区域不断的扩大，城市旧城改造的任务给文明遗产的维护和使用带来了空前的机缘和挑战。最好的办法就是严格按照我国相关保护的规定，将旧城改造的基本原则与旧城区的历史文明相结合，将旧城区进行具体划分，根据不同的历史面貌进行区隔，结合建筑的实际特点进行总体面貌的修建和细节的完善。这样使旧城区总体上做到“大统一，小改变”。保证每一个有特性的建筑语言的存在和完好。
3.5加强环境保护的问题
旧城改造必须循序渐进，坚持可持续发展的战略，绝对不能以牺牲环境作为代价。因此，要充分的重视生态环境的问题。在改造上，不可随意扩大规模，尽量提高旧城区居民的生活质量。做好绿化节能工作，可以在市内的空坪上建立小型的绿化园，若郊外条件允许，可以建立一些大型的观光公园。
3.6必须走可持续发展的道路
政府是城市建筑经过的开发者与维护者，首先一定要树立全面、健康、可持续的发展战略。把对旧城的开发工作主要放在对产业、用地构造的调整与基础设施的完善，历史文化名城和街区的保护以及开发运用，社区构造的完善和社区物业管理等全局性长远目标，适当安排旧城改造的项目规模，克服与防止大拆大建的情况。于此同时，政府一定要坚持以公共利益为主，运用经济优惠政策来吸引开发商，对他们实施减免税，在对旧城的改造中充足保护他们的利益。在对旧城实施改造的经过中不但要保护开发商的利益，更要保护公共的利益，例如在住房的建筑经过中，要思考居民住房的日照、通风，采光和环境的维护等的经过。
小结：
旧城改造不是局部改造，关系到城市整体机能的发挥，涉及面广，工程复杂且系统。一方面要做到经济效益的平衡，还要关注城市居民的生活居住环境，重视公共设施的建设，保证城市综合环境质量的提高，最终实现城市的长远发展。
参考文献：
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[5]沈正平，邵明哲，曹勇.我国新旧城区联动发展中的问题及其对策探讨.人文地理.2009，24（3）；17-20.
论文作者:陶钦贵,刘邦
论文发表刊物:《基层建设》2015年31期
论文发表时间:2016/9/26
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