房地产企业税收风险内控管理方法及其税负内控管理
唐 轶
(佛山市南海中骏房地产开发有限公司，广东 佛山 528000)
摘要： 现今时代，房地产企业的发展几乎每天都在发生变化，人们对于房地产行业的关注度也在逐渐上升。但是从近几年的房地产企业发展来看，关于税收中也会发生一些风险，如果房地产企业税收风险不加以内控管理及其税负内控管理，就会给整个房地产企业带来严重的阻碍。本文从在房地产企业税收风险等方面进行探究，阐述针对房地产企业税收风险所涉及的内控管理方法和税负内控管理，让房地产企业在保障收益的基础上，将税收风险降到最低。
关键词： 房地产企业；税收风险；内控管理；方法策略；税负内控管理
一、房地产企业在税收风险中存在的问题
我国房地产企业是资金密集型行业，在开发项目方面、经营环节方面、开发周期以及税负方面都有着复杂繁多的特点，并且房地产企业的税负风险也较大。
一些税务风险很具有行业普遍性。如对税收风险不重视，未做出相应的全套税务策略。房地产企业税收上涉及到的风险主要分为以下几个方面。
1.超限列支预提费用
房地产开发行业最大的特点就是资金高度密集，并且相关税收行业规定，房地产开发的费用需要做预提，这也是房地产行业为了能够降低税负，提升资金的使用效率而想出的一个办法，从相关税务机构调查的情况来看，违规列支预提费用几乎已经成为了房地产行业存在的一个普遍问题。
调查发现，自然经营不覆盖雷竹林，1年的用工量约11个/667 m2，其中培育管理需要5.7个工，挖笋卖笋要5.3个工；而覆盖雷竹林，1年则需要用工36个/667 m2，其中培育管理包括松土、施肥、浇水、治虫、挖老竹、钩梢、清沟等需要10个工，覆盖包括覆盖物清理要14个工，挖笋卖笋要12个工。根据雷竹林生长规律和经营管理要求，面积为1.33 hm2的雷竹园，每年0.33 hm2采用覆盖，1.00 hm2采用不覆盖，则需要用工345个，平时只需要夫妻2个劳动力，覆盖时请短工即可。
案例：甲房地产公司从成立到现在为止，已经开发了三个房地产项目。这三个项目在竣工后，进行开发产品的结转的过程中，甲公司将一部分没有获得发票的支出进行了预提处理，其中预提的款项有土地征用款，拆迁补偿款，前期的工程款以及建筑安装工程款，基础设施建设用款和配套的公共设施款，三个项目共计的预提款项大概有4.83亿元人民币，相应的合同款总额是36亿。依据相关房地产税收法规中第二十三条的规定，已经发包的工程，并没有参与最终结算并且没有获得全额发票的款项，在有相应的资料证明的情况下，支持预提不足额的发票，但是预提的金额不能够超出合同总金额的10%，根据以上的数据，甲公司预提总金额已经超出了总金额的10%。甲公司在该项预提费用的处理中犯了以下两个错误：
第二，超限额预提费用。建筑安装工程款、基础设施建设费，以及部分发包合同预提费用，以及超出了合同总金额的10%。甲公司在开发成本中预提的没有获得发票的金额，应该等到取得了后续的实际发票时，在按照相关规定进行成税的计算。
第一，超范围预提费用，甲公司在征用土地以及拆桥补偿的支出，和前期工程的支出这两项款项的预提操作，并不在预提款项的操作范围中，应该将其计入开发成本中。
风险内控方法：甲公司出现的税负问题，是房地产行业中一个较为普遍的问题，针对这一问题，房地产企业首先要对政策进行深度的研究，不要轻易突破税收政策中限定的范围。在甲公司的预提费用中，我国出台的税收政策中，有明确的指出处理方法，只有发包工程，公共配套设施、报批审核费用以及物业规划费用等才可以列入预提费用的范围中，其他费用支出不可以将其列入预提费用中。其次，不要轻易挑战税收政策的预提限额，对于发包工程来说，预提费用的金额不能超过发包合同总金额的10%，并且也不能超出发包合同发票布置部分的费用支出。并且，公共配套设施、报批审核以及物业规划等的费用支出在进行预提处理的过程中，相关的房地产企业需要关注几点内容，比如公共配套设施是否做好造价预算，并且是否在销售合同中有相关的注释，以及建造文件中是否有相应的模型规划等，否则不能被计入预提费用中。
2.违规扣除利息支出
在以上所描述的两个案例，甲房地产公司与丙房地产公司的融资活动中，进行税务处理时都有一定的问题存在，根据我国企业所得税的相关法律文件中的有关政策规定，一方地插公司支付给甲公司的利息已经超出了金融企业合同贷款税务利率范围，不能在扣除企业所得税之前进行扣除。丙房地产公司将资金无偿借给了丁房地产公司使用，这并不属于权益性投资的范围应该将其作为应纳税所得额。
HRCT与常规CT均可见IPF病患的肺部病灶呈弥漫分布，两肺下叶及胸膜下尤甚，其主要征象表现为：（1）胸膜增厚；（2）支气管扩张，呈柱状、囊状性扩张；（3）胸膜下线，其胸膜下10毫米内和胸膜平行、垂直的不均性线形影，尤以背段、外基底段及肺下叶后多见；（4）小叶肺气肿，其表现为小囊腔大量聚集，与蜂窝状相似，多见于下叶；（5）胸膜增厚，小叶间隔性不规则增厚，胸膜下的小叶内出现细网状或细线状影。
丁房地产公司在进行某个项目开发的过程中，在2016年的时候就已经在项目所在地进行可项目竣工证明的备案。在2017年的时候，丁房地产公司开始进行部分商品房的销售活动，并且与业主进行相关合同的签订，当月预先缴纳的企业所得税，按照15%的毛利率进行毛利额的初步计算。这部分的销售所得在进行会计处理时，贷方计入“预收账款”科目，金额合计1.2亿元。丁房地产企业在年度汇算清缴时，未按税收政策规定将实际毛利额与预计毛利额之间的差额计入应纳税所得额。这就意味着丁房地产企业出售已完工开发产品的收入确认时点出现滞后。
(1)乙房地产公司由于项目开发资金不足，在2013年3月21日的时候，向甲公司借款。甲公司属于非金融企业，乙房地产公司向甲公司借款1.5亿元人民币，借款合同签订的利息计算日期为2013年3月22日，借款利率为22.8%。2014年8月21日，甲，乙两公司又一次签订了利息变更协议，协议中将利率改为24%，从2014年8月22日开始进行利息计算。乙公司共计支付甲企业利息金额为0.45亿元人民币，并且在扣除企业所得税中，将其全额扣除。
房地产公司的所得税确认原则，如果按照会计法规计算那么得出的结果会与税收法规计算得出的结果有一定的差别。会计法规主要是用于确认公司的收入情况，而税收法规则是按照销售的方式来进行收入的确认，基于这一点差异，房地产企业在确认收入金额时总是会出现拖延的情况，从而导致企业存在税务风险。
风险控制建议：作为资金借入方，首先需要关注的一个问题就是利息的支出费用，在税收法规中有明确的指出，符合标准的贷款利息，不能在计算企业所得税之前扣除，值得我们讨论的一点是企业按照要求首次进行利息支付时税前扣除部分，可以提供同类进入行业的贷款利率情况证明，从而表明利息支出的正确性，另一方面，作为资金借出方，需要关注的一个重点问题就是利息收入，要严格按照合同中的规定进行。
房地产企业在开发项目的过程中，需要大量的资金支出，资金状况是企业发展的一个决定性的影响因素。金融机构在审核贷款发放政策方面比较严苛。大多数的房地产企业不得不选择一些高利息的非金融企业筹集资金，或者是通过一些合作企业进行资金调配，从而达到融资的目的，这一操作从经济层面来说，是一个比较可行的方案，但是这一操作给房地产企业带来的税务风险也是比较严重的。
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不同浓度布比卡因超声引导下行腹横肌平面阻滞对阑尾切除患者术后相关指标的影响 ………………… 刘 佳等（18）：2532
3.收入确认时点滞后
(2)丙房地产公司将企业资产无偿借给丁房地产公司。该公司是和丙房地产公司一同开发项目的合作企业，与此同时，丙房地产公司与其他的国内企业之间还有合作，并且有资金往来，利息获取方式是按照银行利息进行计算，丙房地产公司与丁房地产公司产生的融资活动可以通过“其他应收款的方式”将其计算入核算科目中，
案例：
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风险内控建议：一方面，房地产企业要把握完工开发产品的界定——已备案、已投入使用或取得初始产权证明、只要满足条件之一，均应视为完工。根据相关规定，开发产品完工后，应及时结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。同时，房地产企业还要准确区分不同销售方式下的纳税义务发生时间。房地产企业通常会采取的销售方式包括一次性全额收款方式、分期收款方式、银行按揭以及委托方式,其中委托方式又细分为支付手续费方式、视同买断方式、基价(保底价)并实行超基价双方分成方式及包销方式。不同销售方式，具有不同的交易环节及操作流程。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第六条，对各种销售方式下收入的确认时点，都作了明确规定。建议企业对照这一规定，准确判断自身销售方式是否达到确认收入的时点，避免踩到收入确认滞后的“雷区”。
#0是规模最大的聚类，主要研究高端模拟教学试验、多种教学法相结合、团队合作学习在护理学基础教学中的应用价值与应用效果以及病理学、临床微生物学、药学等学科的实验教学体系的应用、改革与创新；#1主要研究循证护理、术后护理与术后健康教育、并发症、术中护理安全及防范措施等；#2主要研究早期糖尿病肾病评估与诊断以及糖尿病肾病的临床护理与治疗；#3主要研究植物药材挥发油的抗肿瘤作用及其化学成分的研究；#4主要研究轴扫技术在CT腹部检查中的作用以及体层摄影术在临床检查、诊断中的应用价值。
二、房地产企业税收风险内控管理策略
1.设置一个关于及时发现税收风险的系统
由于房地产企业税收种类多种多样，在交收和核算上也就变得复杂多样，所以对发现风险系统进行完善，形成一个严谨紧密的系统，就能有效的规避一些房地产企业的风险问题。
2.设置一个及时面对税收风险的系统
通过一系列的检测，在出现房地产税收风险时，就要面对这些税收风险，进行一定的处理。因为在房地产企业中出现税收风险的原因有很多，这需要通过判断房地产企业税收风险的大小，类型，对于整个系统的影响等方面，来制定出一个有效的相应解决策略。其中首先就要在针对这种类型风险发生次数进行解决，然后就是对房地产企业一些不能够预测的因素进行有效的避免，其次就是将那些税收风险较高的项目转变为税收风险较低的项目，最后可以将那些税收风险比较高的项目进行一定的变换。把房地产企业的管理系统进行平常化，让整个管理系统都要有一个正常的税收理念，对于税收要依照法律法规，不能触碰法律的底线，而且工作人员应该多参透专业及税收法律法规。
三、结束语
为了避免给整个房地产企业带来税收风险，房地产企业应该对待税收问题有一个明确的态度，并且要做到遵守法律法规。相应的管理要求也要规范，让每一个环节都严谨紧密，都要有了解房地产企业税收风险内控管理方法及其税负内控管理的内容。
丝不如竹，竹不如肉，唱的永远比说的好听。尽管风影依然迷恋红琴的身影，迷恋她说话与唱小曲儿，可慢慢的也适应与习惯了寺院里的生活，开始与青灯黄卷作伴，开始没日没夜地敲木鱼，偶尔也吹一吹笛子。风影开始长大了，长大了就不会那么任性了。
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中图分类号： F275
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)22-0148-02
作者简介： 唐 轶，供职于佛山市南海中骏房地产开发有限公司。
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