房地产项目开发各阶段税务筹划方案设计研究
郭仕学 上海静安投资有限公司
摘要： 过去的十多年，随着中国城市化进程的加快，我国房地产行业呈现出高速的发展趋势。作为一个高负债、高投入行业，税收成本在整个项目开发支出中占据着较大的比例，在这种情况下加强对房地产项目开发各阶段税务筹划管理力度可实现税收利益最大化，促进房地产开发行业可持续发展。
关键词： 房地产项目开发；税务筹划；方案设计；研究分析
随着时代的发展我国房地产企业呈现出良好的发展趋势，为提高企业的竞争力水平，房地产企业应加大税务筹划管理工作，促进企业经济效益水平的提升。本文将对房地产项目开发各阶段税务筹划方案设计展开分析研究。
一、房地产项目开发企业实施税务筹划的必要性
所谓税务筹划，主要是基于法律规定范围内，对经营、投资以及融资活动的事先筹划与安排，通过税务筹划，可以最大限度获取节税的经济利益。通过税务筹划工作的开展可规避税务风险，降低企业的税负压力，从而提高企业经济利益。
引用1919年9月《新教育》上发表的《新文化的怒潮》中的话，其中说到：“青年青年，你们自己的能力就是水。运用千百万青年的能力，就是决百川之水。集合千百万青年的能力，一致做文化的运动，就是汇百川之水到一条江里，一泻千里，便成怒潮，就是新文化的怒潮。就能把中国腐败社会洗得干干净净成一个光明的世界。”我们明白，今天也将在未来的某一天被写进历史，而我们所需要做的，就是不忘初心，砥砺前行！
企业的税收筹划必须在法律规定的范围内进行，是一种事前的筹划，切不可通过事后所谓的“合理避税”的手段达到少缴税款的目的。企业在进行税收筹划时，应该全面收集有关国家及地方的税务法律、法规、规章，确保及时掌握最新的纳税动态信息，在明确税务政策的前提下进行税务筹划，防止走入偷税漏税的误区。通过充分利用国家和地方关于税收方面的优惠政策，最大程度为企业的发展减少税务负担，降低纳税风险。
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选择哪种建设方式对房地产企业纳税筹划起到直接影响，在这种情况下房地产企业会通过合作开发方式来实现资源互补，在具体实施中可选择以物易物方式以及合营企业方式，企业通过建立合营企业可避免以物易物方式下产生的税费，其应用优势更为显著。
二、房地产项目开发各阶段税务筹划方案设计研究
每个企业或者公司都是有着其本身的一套管理机制，为促进企业纳税筹划工作的实施，企业必须加强内部控制力度，加强各部门之间的信息沟通，提升各部门在税收筹划时的协同能力和作用。
在开发建设阶段纳税筹划工作中，房地产企业可采取利息扣除、合并或分别核算增值额、增加税前扣除项目等方式进行筹划。例如在计算土地增值税的扣除项目及金额时，要求纳税人无法根据房地产项目计算分摊利息支出以及无法提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用为取得土地使用权所支付的金融与房地产开发成本之和的10%内计算扣除，如若实际发生的利息费用低便可忽略计算分摊利息，通过按比例扣除利息费用的方式减少土地增值税。
(一)前期准备阶段纳税筹划
房地产企业在税前扣除项目实施中主要涉及四种费用，包括：可税前全额扣除项目，例如固定资产折旧、管理费、职工工资；按标准的税前扣除费用，例如业主招待费、职工福利等；本期按比例扣除，剩余转为年度扣除，例如广告费；税前完全不能扣除费用，例如罚款、税收滞纳金等。由于土地增值税实行超率累进税率，企业可增加合理的费用扣除项目，以达到降低增值率的效果，从而减少土地增值税的缴纳。
在具体实施中企业应对财务管理体系加以完善，应单独设置相关部门或相关的岗位，为纳税筹划工作的实施配备专门的人力资源，以更好地进行税收筹划。在进行税务筹划时，企业的融资、投资及业务部门应该与税务筹划部门积极沟通、密切配合，前瞻性地对企业的各项经营活动作出有利于节税的安排。企业纳税筹划需要充分考虑企业的整体管理效果，立足长远发展，不断深入更新纳税筹划措施，与时俱进。
综上笔者对房地产项目开发企业税务筹划实施的必要性进行了分析，为提高税务筹划的合理性，还应对项目开发各个阶段加强筹划管理，笔者将分别从：前期准备阶段纳税筹划、开发建设阶段纳税筹划、销售阶段纳税筹划、保有阶段纳税筹划等方面来实施，详情如下。
(二)开发建设阶段纳税筹划
优化布局，不断丰富社区国际化元素。以“十分钟文化圈”提升居民幸福指数。让公共文化载体全域化布局，形成覆盖全域的社会—区属—街道—社区四级公共文化服务网络体系。将国际青年文化广场、鱼嘴公园、金鹰世界等优质社会载体拓展为公共文化服务新空间。大力发展文化体育事业，出台全区全民健身实施计划，全力建设江苏省体育产业基地和国家体育产业示范基地。
将式(17)～式(20)带入式(16)中,再将式(16)带入式(15)中即可得到目标的位置估计和速度估计的克拉美-罗下界。
与此同时房地产企业还可采取合并或分别核算增值额的方式来计算缴纳土地增值税。对于同一项目，企业可能同时存在分期与分区开发洋房、商业物业、普通住宅等类型，在不同情况之下，这些项目的增值率以及对应用的税务也会存在一定差异。在项目立项时，企业应该考虑是按同一项目立项合并核算增值额，还是按开发的不同的物业类型业分别计算增值额，通过增值额的计算比较选择较优的方案。例如，在同一开发项目的物业类型中，如果同时存在一般项目与普通标准住宅时，在项目立项时应对合并核算增值额还是分别核算增值额加以考虑。
案例1：2012年，某房地产企业开发了一批商品房，其取得土地使用权所支付的价款为500万元，开发成本为1100万元。因该房地产企业偿债压力过大，在进行融资时采用了股权融资与债务融资相结合的方式，实际发生的利息费用为20万元。在税务筹划中将该房地产企业利息费用假设为X万元，当X+(500+1100)*5%>(500+1100)*10%，当X>80，可以根据转让项目进行分摊利息支出计算。如若X<80则不需按项目转让来进行计算，从而可尽可能多扣除开发费用。通过该筹划方案得到了合理的效果，在这一筹划方式下该房地产企业可扣除房地产开发费用：(500+1100)*10%=160万元比税务筹划前多扣除60万元(160-100)。
由于房地产企业项目建设周期过长，对资金的需求量极大，因此对于企业来说，筹资方式的选择将对企业发展产生十分关键的影响，当前，在我的房地产企业筹资方式选择上，主要包括了内部资金积累以及银行借款、发行股票等，我国税法明确规定，借款利息可在一定范围内扣除，且土地增值税也可作为扣除项目，基于此房地产企业需将税收对筹资方式的影响加以考虑。
(三)销售阶段纳税筹划
基于销售阶段纳税筹划工作涉及销售价格税收筹划、销售收入分解税务筹划、销售和自营的选择。税法规定：建造标准普通住宅出售，增值率不超过百分之二十的，免征土地增值税。在这一条件下企业应对销售价格合理确定，从而实现经济效益最大化，另一个角度分析，如果企业的开发项目为普通住宅，则要对销售价格进行合理确定，其增值率应小于或等于百分之二十，充分享受该政策。如若税收优惠政策所带来的效益不及提高售价，便可采取提高售价方法来实现。
目前房地产企业在处理开发完工的房产项目中采取不同的方式，即对外销售、自营持有，值得注意的是处理方式的不同导致缴税费用各异。房地产销售应缴纳土地增值税，自营持有方式下应进行缴纳土地使用税及房产税。如若房地产项目利润高，房地产选择自营持有方式，反之选择销售方式。笔者通过以上分析对税负的影响进行了考虑，在具体选择中还应多方面因素综合考虑，提高企业的发展水平。
(四)保有阶段纳税筹划
保有阶段纳税筹划包括先租后售税收筹划、分解租金收入税收筹划，详情如下。根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)的规定，改变资产用途(如，自建商品房转为自用或经营)，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
本研究结果显示,观察组临床有效率为93.55%,较对照组的79.03%明显上升,两组差异有统计学意义(P<0.05);观察组治疗后全血高切黏度、全血低切黏度、血浆黏度、纤维蛋白原、血细胞比容较对照组明显降低,两组差异有统计学意义(P<0.05);观察组治疗后NIHSS评分及ADL评分较对照组明显改善,两组差异有统计学意义(P<0.05)。提示丁苯酞联合依达拉奉能显著改善缺血半暗带血液供应,增加脑血流动力,提高临床疗效,促进神经功能和生活能力的改善。
企业的出租房屋涉及到了城建税、增值税、房产税等诸多税种，在一定程度上增加了房地产企业的税收负担。其中，物业管理费用的税负相对较轻，仅仅需要对增值税进行缴纳。据此企业在自营方式下物业管理费及租金收入划分时应加大物业管理费比例，通过这一系列措施的应用使企业租赁行为下的税负充分降低。在具体实践中首先应对物业公司进行设立，同时确保物业公司管理资质，其中物业公司资质越高价格便越高。
三、结束语
综上笔者对纳税筹划在房地产项目开发企业中应用的必要性进行了阐述，为提高纳税筹划的合理性，还应从各阶段来实施，使企业税负充分降低。在具体实施中应从前期准备阶段纳税筹划、开发建设阶段纳税筹划、销售阶段纳税筹划、保有阶段纳税筹划方面来实施，为房地产企业的发展减轻压力，促进企业的可持续发展。
参考文献：
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