基于国际比较的深圳市住房政策研究(下)_北京常住人口论文

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       (接上期)

       二、深圳市住房市场特点

       (一)住房市场面临着强大的需求

       作为全国经济中心城市，深圳随着其对内地经济辐射作用的加强，常住人口处于持续净流入的状态。根据2010年第六次全国人口普查的数据，深圳人口平均年龄在30岁左右，在国内大中城市中是最年轻的城市。在人口总量中，25～44岁年龄段的人口最多，占总人口的比重达到了50.75％，而北京、上海和广州这一年龄段人口占比分别为35.2％、29.6％和39.9％，比深圳低了十多个百分点。因为这部分人群的购房可能性最大，因此造成深圳适龄购房人群规模远比北京、上海和广州庞大。

       在人口增速方面，北京、上海和深圳的增速都约为4％，但因深圳的产业结构更偏重于高新技术，故投资创业氛围比较浓厚，对年轻人的吸引力更大，进而形成包括首次改善性需求、置业需求和投资需求在内的实际住房总需求一直保持较大规模。另外，人口红利的角度也可以看出购房需求强烈。与一线城市的人口结构进行对比，可以看出深圳市15～64岁的人口比重最大，占总人口的88.4％，该年龄阶段的人口既是劳动年龄人口，也具有强烈的购房需求。

       由表2可见，深圳市人均住房间数、人均住房面积、住房自有率在一线城市中是最低的。尤其是住房自有率只有26.9％，仅为其他三个一线城市的三分之一左右，反映出70％以上的居民家庭没有自有住房，潜在城市刚性住房需求非常庞大，住房市场长期供应压力也比较大。

      

       从住房的功能状况来看，对存量住房楼层分布及建筑结构两方面进行考察。由下面两个图可见，深圳市10层以上住宅栋数占比最高，住宅老化不严重，但7～9层的住宅明显高于其他一线城市，此类住宅一般没有电梯，很多都是原农村私房，意味着未来待更新和改造的比重很大。从建筑结构看，深圳市有接近40％的住宅楼栋不是钢及钢筋混凝土结构制成，而以混合结构为主，这也意味着未来待更新和改造的比重较大。

      

       图1 不同城市家庭户住房楼层分布户数比例

      

       图2 不同城市家庭户住房建筑结构分布比较

      

       图3 不同城市家庭户住房建筑年代分布比较(按户数)

      

       图4 不同城市家庭户住房建筑年代分布比较(按面积)

       数据来源：2010年全国第六次人口普查资料。

       从建筑年代来看，深圳市在2000年以后建设的住房占比超过一半，但这其中包括了原农村私房，且原农村私房占比较大。这部分住房虽然并不老旧，但因为绝大多数是违法违规建设，其建筑质量、消防安全、住区环境等往往存在较大问题，近年来随着城市更新的开展，多数将被拆除重建。另外，深圳市2000年以前建设的住房占比近50％，这部分住房在户型设计、楼层分布以及建筑用材上都存在一定问题，也是未来城市更新和改造的对象。

      

       图5 不同城市家庭户住房厨房使用类型分布比较

      

       图6 不同城市家庭户住房有无管道水分布比较

      

       图7 不同城市家庭户住房厕所类型分布比较

       住房基本配套设施状况方面，深圳与上海、广州之间的差距较小，但仍存在15％的存量住房在厨房设施配备、管道自来水、厕所设施配备、炊事燃料供应、洗浴热水供应等方面存在一个或多个缺陷。此外，从炊事燃料、热水器和厕所配套看，深圳落后于上海；如果考虑到广州还有郊县和农村地区，而深圳已全面实现了全辖区城市化，相较广州，深圳的住房基本配套设施也有所落后。

       (二)住房建设用地极度紧张

       目前，深圳的城市建成区面积已达到城市行政辖区全部土地面积的47％，为全国第一。预计到2020年，深圳的土地开发强度将会高达49％。截至2011年，香港地区的土地开发强度尚未超过19％。根据国际水平衡量，一个地区的国土开发强度的警戒线是30％，超过该警戒线，就会影响生存环境。出于以上考虑，未来深圳继续大规模的土地开发活动基本停滞，通过新增建设用地供应推进城市经济社会发展的模式将不再持续。在此前提下，近年来深圳的新增住宅用地出让较少；2011年，北上广深四个一线城市分别供应住宅用地468万平方米、970万平方米、193万平方米、128万平方米，深圳的住宅用地供应是其中最少的，而且今后的住房建设用地供应会越来越紧张。

      

       2013年，深圳住宅用地供应面积在国内十个主要大城市中是最少的，不仅低于北上广三个一线城市，而且低于很多二线城市。这与深圳1050万常住人口、近2000万实际管理人口的情况，与住房自有率仅30％、实际住房需求规模巨大的现状非常不相符合。而且，在住宅用地供应中，超过50％的土地供应源于城市更新盘活的存量土地，新增用地供应较少，不超过1平方公里。

      

       图8 2013年10个重点城市住宅用地累计供应情况

      

       图9 2005年至今深圳住宅类成交地块规划建筑面积及平均溢价率

       数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com。

       图9是2005年以来深圳市住宅类成交地块规划建筑面积，可以看出，深圳住宅类地块成交整体呈下滑趋势。2005年以来，是深圳房地产市场最为火热的10年，其中2013年，是近几年住房市场成交最为旺盛的一年，但因为深圳建设用地资源紧张，2013年也是深圳实施土地“招拍挂”制度以来住宅用地成交最少的一年。

       (三)存量住房供应的有效性不足

       截止到2012年年底，深圳市住房建筑总面积为5.20亿平方米，其中商品住房为1.19亿平方米，占比22.5％；保障性住房为2793万平方米，占比5.4％；单位及个人自建房4721万平方米，占比9.1％；原村民自建房2.6亿平方米，占比50.3％；工业区配套宿舍及其他6549万平方米，占比12.7％。存量住房的结构存在以下特征：商品住房占比较小，而原农村私房占比较大；另外存量住房对于改善型住房需求难以满足，不符合深圳质量型城市的发展思路。

      

       图10 深圳市家庭住户人均住房面积(按户数)

       数据来源：第六次人口普查。

       对于存量住房能否满足居住需求的问题，我们根据第六次全国人口普查的结果进行了分析。根据普查的样本，一般认为，十层以下的楼房较为陈旧，配套设施不完善，居住质量不高，一个突出的问题是十层以下住房基本上缺乏电梯，难以满足改善型需求。根据数据统计，全市居住在十层及以下楼房的户数占比在75.5％，这表明深圳市超过三分之二的家庭居住在较为陈旧的住房中。在楼龄的统计中这一点也有所体现，根据普查样本，深圳市2000年以前建设的住房占比为47.7％，将近一半。

       居民住房水平也是反映住房供应有效性的重要指标。根据第六次全国人口普查数据，深圳人均住房面积低于20平方米的住户占比达到52％，高于上海(41.9％)、广州(38.2％)十多个百分点，为四个一线城市最高。主要原因是，深圳原村民自行建设的城中村住宅规模占比大(套数占全市住房总套数62.8％)，因其户型小、面积小且配套设施较差，客观上导致深圳住房总量虽然较大，但是大部分居民居住水平很低的现实状况，深圳住房供应的有效性仍然需要提高。

       (四)居民住房支付能力不足，居住领域社会矛盾突出

       在全国城镇化过程中，深圳市已率先实现了完全城市化，目前处于吸收其他城市及农村人口的深度城市化过程。截至2013年年底，深圳市常住人口为1062万人，但实际管理人口在2000万人以上，实际人口密度接近1万人/平方公里，高于世界上任何一个大城市。有限的城市空间、巨大的人口规模，给深圳带来了巨大的住房压力。

      

       从深圳居民购房能力角度看，因为住房价格持续快速地上涨，房价收入比过高，导致多数居民家庭实际购房能力严重不足。2005年，深圳房价上涨了2.6倍，但是人均可支配收入仅增长1倍，房价上涨快速但居民可支配收入增长缓慢，导致各类居民家庭的房价收入比持续升高。根据世界银行1998年的统计资料，96个国家和地区房价收入比平均值为8.4，中位数为6.4，发达国家超过6即可视为泡沫区。根据深圳市目前的现状分析，考虑到多数购买住房的家庭真实收入比统计数据要高，且年轻人购房往往能得到父母一定支持，房价收入比保持在10倍左右是较为合理的标准。因此，深圳在2005年以前80％的居民家庭尚具备购房能力，但是在2010年，80％的居民家庭就难以承担购房负担(见表4)。根据上海易居研究院《全国35个大中城市房价收入比排行榜》，2013年全国35个大城市房价收入比均值为10.2，半数以上超过8，深圳房价收入比为17.2倍，高居全国首位。若按10倍房价收入比作为判断深圳居民住房可支付能力的标准，2013年深圳80％的家庭仍存在购房困难，购房能力差。

       从上述存量住房总量和结构看，深圳市住房规模较大但结构分布不合理，多数房屋的质量较差，不利于进一步提升住房需求。首先，深圳常住居民户均拥有住房1.59套间，总量上不缺房，但因可销售住房比例较低(完全产权住房仅占21％)，导致大量存量房难以流转，居民的购房需求无法得到满足，从而导致住房价格上涨。另外，符合居民居住需求改善的住房套数(即商品房、保障房、单位及个人自建房)仅占21％，其余近80％的住房(即原村民自建房、工业区配套宿舍)质量及居住环境较差，全市居住水平相对较低。然后，公共住房供应较少，套数占比为3.3％，且仅限于少数常住居民家庭(户籍低收入家庭和入户5年以上的户籍人才)，范围较小，不利于吸引人才到深圳创业、促进社会公平发展(深圳自有住房、私人出租住房、公共住房占比为30％、66.6％、3.3％，欧盟国家一般为60％、20％、20％)。

      

       图11 一线城市住房自有率比较(截止到2010年)

       数据来源：第六次全国人口普查。

       从城市居民住房的均衡角度看，深圳市居住领域社会矛盾突出。2013年，在深圳1062万常住人口中，占比30％的户籍人口住房条件尚可，如原村民人均住宅面积为44.8平方米、住房自有率达到99％，户籍移民人均住房面积为33平方米、住房自有率达到76.4％；而占常住人口70％的非户籍人口居住水平较差，人均住房面积为25平方米、住房自有率仅为10.1％。此外，在常住人口之外，深圳尚有近千万未纳入人口统计的流动人口，其人均住房面积仅10平方米、基本无自有产权且多数居住在城中村内。由此可见，占全市实际总人口的85％的外来社会群体，居住质量较差，居住领域社会矛盾突出。

       (五)未来刚性需求潜在规模大，供求关系长期紧张，房价长期上涨压力较大

       根据第六次人口普查数据，截止到2010年年底，深圳住房自有率为26.9％(覆盖范围包括原农村私房)，而北京、上海住房自有率在70％左右，广州为89.9％，远高于深圳。截至2013年年底，估计深圳住房自有率为30％，居民住房自有水平仍比较低，全市有70％的人靠租房来解决住房问题。

       按照2013年深圳常住人口家庭650万户(1062万人)、当前住房自有率30％、每年可购买住房供应量11万套测算，当该市住房自有率达到国内城市化完成时的预期标准——80％时，未来潜在刚性需求将有320多万套，需求实现时间29年；如果住房自有率达到70％(即北京、上海目前水平)，需求实现时间23年。此外，除了1062万常住人口需求，深圳实际上还存在约1000万的流动人口并未纳入测算，实际潜在需求规模更大。

       综上分析，在深圳人口规模庞大、住房自有率低、潜在购房需求巨大的背景下，在新增建设用地基本枯竭，存量土地因拆迁成本高、更新难度大、建设周期长、未来供应规模有限等条件下，房地产市场供求关系紧张的局面将长期存在，进而造成房价长期持续上涨的压力；与此同时，投资投机需求的存在，会长期挤压居民刚性需求，影响普通居民家庭基本住房权利的实现。因此，深圳未来住房和房地产发展政策，应当立足于“增加供应、保证刚需、抑制投机、稳定价格”的长远发展战略，从住房制度顶层设计入手，加快建立面向高收入、中等和中低收入、低收入三类群体的多层次住房供应体系，以解决每个城市居民家庭基本住房需求为目标，系统规划和开展房地产市场长效调控与住房政策实施工作。

      

       三、深圳市住房市场管理和规划的政策选择

       (一)深化住房制度改革，推进“三元化”住房结构体系的顶层设计

       根据十八届三中全会精神，依据建立城乡统一的建设用地市场，完善城镇化健康发展体制的思路，通过政策完善和体制创新，深化深圳市“十三五”住房制度改革；在调查深圳市住房现状的基础上分析问题，借鉴国内外前沿规划理论理念和成熟城市的经验与做法，推进“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的“三元化”住房结构体系的顶层设计，加快住房结构性调整，深化住房市场化改革，完善共有产权住房制度体系，推动保障性住房发展。

       (二)盘清土地与住房规模结构，优化住房供应时序与空间布局

       深圳市存在住房自有率偏低、商品房占住房总量比例较低、城中村等存在流通障碍的历史遗留住房较多等结构性特征，同时存在常住人口持续增长、首次置业和改善性需求旺盛等问题，需全面摸清土地与住房规模结构、区域布局，通过经验性研究、空间分布调研分析和模型仿真等多种方法研究，科学预测深圳市“十三五”时期住房供需的空间与时间安排，以加强土地结构合理性分布和住房供求结构平衡。

       (三)进一步拓宽住房保障体系，实现非户籍人群轮候保障

       深圳市户籍非户籍人口比例倒挂，在户籍人口应保尽保的基础上，拓宽住房保障范围，加大非户籍人口住房保障力度是住房保障工作的必然趋势；同时，深圳市产业升级和人才吸引住房需求较大，大力推进保障性住房建设，提高深圳市的住房保障水平是实现该市人才战略的关键；因此，应将全面符合条件的非户籍常住人口纳入住房保障体系，实现非户籍住房保障对象常态化申请、轮候制度，并基于合理流转速率测算公租房需求，明确深圳市合理公租房保有水平，大力发挥货币补贴灵活、迅速、指向性强的优势，提高货币补贴在住房保障中的比例，以优化住房保障体系，实现全覆盖的住房保障目标。

       (四)推进住房金融、税制政策改革，改善住房供需结构性矛盾

       根据十八届三中全会满足居民不同类型的住房需求、降低住房消费的成本的精神，深圳市应着力推进住房金融创新，加大住房金融对居民住房消费的支持力度，探索住房抵押贷款证券化(MBS)工作，盘活存量银行贷款，推进房地产投资信托基金(REITs)试点，为住房保障注入更多的新增资金，推动住房税制改革，逐步建立完善的税收体系，积极引导房地产市场的健康发展，促进供求结构的合理化，实现深圳市房地产市场和经济社会的和谐发展。

       (五)借鉴国内外先进人居经验，探索推进高效、高质、高满意度的住房建设模式和住区环境

       总结美国、日本、新加坡、我国香港等国内外先进城市的人居经验，结合深圳市的实际情况，对成熟经验和成功做法进行总结分析和借鉴；同时，综合应用定性和定量的调研方法，通过座谈会、深度访谈、实地调查、结构式问卷调查等调研形式，对居住人群、居住房屋及潜力土地实现多元化调研，调查住区环境和居住满意度水平，发现深圳市居住配套、居住环境、住宅产业化建设等方面存在的问题，探索提升居住质量的途径。(全文完)

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