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摘要：随着我国经济的不断发展，各大产业竞相发展，齐头并进。作为我国国民经济重要支柱的房地产业，一直以来都是全社会关注的焦点。房地产关乎国家民生，近些年来房地产价格年年攀升，给人民生活带来巨大压力。随着经济体制深化改革的提出，国家越来越重视对房地产的调控，适当压低价格是政府保障民生的手段之一。这就意味着，低成本将是房地产企业在同类行业保持竞争力的有力保障。因此，房地产企业应该重视对房地产建设项目成本的管控，保障自身长远发展。
关键词：房地产项目；成本管理；管理对策
一、我国房地产建设项目成本管理存在的问题
1、内部职工成本管理意识淡薄，缺乏健全的成本管理制度
目前建筑行业通行的是项目经理负责制，但是，由于建筑施工项目数量大，项目经理亏乏，很多不具备项目经理资质的人员匆匆上马，导致建筑施工项目成本管理意识淡薄，对成本管理的重视程度不够。更有很多项目经理只关心工程进度，对日常的成本开支很少过问。项目经理对成本管理的不重视，直接导致了建筑施工项目缺乏健全的项目成本管理制度，如领料无限量，用工无定量，费用开支无标准等。种种情况造成了成本管理失控，出现亏损时也找不到原因和直接责任人，各部门相互推诿，甚至出现了“盈利了大家一起分，亏损了谁也不负责任”的局面。
2、成本失控及项目成本核算基础工作薄弱
成本失控主要原因在于项目内部成本管理责任制度的不健全，成本管理基础工作薄弱，成本管理人员素质较低，使成本管理工作长期停留在事后评价阶段，缺乏科学的事前预测和程控。通常发现有问题时，所有成本支出已既成事实，没有补救的余地。由于没有建立的成本核算制度，成本核算对象的确定过于简单，人为地简化了成本核算环节，或是成本费用的归集与分配不匹配，实际成本与预算成本不对应，一些未可预见成本缺乏考虑，不能满足成本分析和考核的需要。
3、成本管理方法落后
日常施工过程中出现的数据量大、涉及内容庞杂，但由于多数施工项目没有采用计算机辅助管理，仍采用人工采集数据、核算成本的管理方式，造成成本数据不能及时收集、传递、处理，更谈不上对成本数据的有效分析。不能及时准确地发现成本管理中所存在的根本问题及原因，就难以对症下药并采取有效措施降低成本，使经济利益大量流失。另外，由于项目成本管理人员意识淡薄、素质较低，一些现代管理方法，如战略成本管理、价值工程等在项目成本管理中难以得到有效运用和推广，也在一定程度上制约了项目成本管理的效果。
4、成品营销阶段存在的问题
房地产企业营销的成功与否直接关乎到企业的收益，但是众多企业的营销措施并不是特别到位，出现诸多问题。一般来说，房地产企业项目的推广应该贯穿项目的整个过程，每一个环节都需要采取阶段性的营销方法但是众多企业都是在项目前和项目完工后进行营销，营销方案未完善，并且有些企业随意实施销售计划，没有进行实地调查分析，最终使得销售计划没有发挥出应有的作用，没有达到营销预期的结果。
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二、控制房地产建设项目成本的有效措施
1、针对决策阶段存在问题的措施
第一，保证资金来源的可靠性。房地产企业的额资金来源主要还是来源于股东，一部分资金来自社会的募集，以及企业的融资业务。保证资金来源的可靠性是房地产企业取得长远发展的保证。房地产企业可以发展新客户，建立一条完整的资金链，避免资金短缺造成企业的经济损失。第二，严格控制土地成本。房地产企业在进行项目开发之前，首先应当对项目实施地点土地费用进行科学地评估，综合考虑自身的费用承受额度以及项目完成之后所带来的收益。房地产企业在进行土地竞拍之前，应该制定关于项目未来的销售预测以及项目建设成本方案等，通过数据分析计算出企业所能够承受的价格底线，实现企业控制土地成本的目的。第三，严格控制土地增值税。自国家实行营改增以来，对于房地产企业的要求越来越高，房地产企业需要积极采取应对措施保障企业的收益。通常来说，房价的高低直接影响增值税的多少，而且对增值税的成本也会产生一定的影响。现如今的房地产企业通常采取超率进税率进行征税，导致房价飙升，所带来的增值税率相应增高，土地增值税的税收成本也将随之增加。因此严格控制土地增值税是降低房地产企业税收成本的必要措施。
2、针对设计规划阶段存在问题的措施
第一，进行限额设计。房地产企业在进行限额设计之前，需要和设计单位做好协商，合理安排设计单位的限额设计，设计成果应该关联到个人，对于设计成果进行科学地考核，经上层协商讨论一致通过方可执行。同时，房地产企业应当设计奖罚机制，提升企业员工的积极性和重视力度。除此之外，设计单位要想保证工程的安全以及质量，必须采用新技术以及新型工程理念和方案，在一定程度上还能减少企业的投资成本，使得房地产企业获得更多的利益。
第二，高效进行设计招标。房地产企业若在设计招标这一环节上保证高效性，可以大大减少企业的成本，同时还能实现预期的招标结果。房地产企业进行向社会招标可以采取网络新媒体技术进行公开招标，吸引更多更优秀的设计单位前来合作，在众多方案中可以筛选出更加优秀合理的方案，不仅实现招标的预期目标，还可以极大控制房地产企业的成本，使得企业获得更大的经济效益。
3、针对建设阶段存在问题的措施
一方面，合理科学选择施工单位。对于房地产企业而言，项目的投资是十分巨大的，这就对房地产企业的决策能力提出了较高的要求，科学合理的选出施工单位是十分重要的，房地产企业需要综合考虑施工单位的能力水平，其中主要考虑的是施工单位进行施工所需要的费用、技术是否达标、信誉是否良好，以及其他方面是否达到相关的要求。除此之外房地产企业在向社会进行公开招标的时候，应该指定相关的招标文件，并对招标的施工企业进行严格的审核筛选，综合考虑各方面的条件，选出最合适的招标施工企业，并以文件形式向社会公开。
另一方面，组织完善的现场签证仪式。对于现场签证不管是房地产企业还是施工方都应该重视，保证施工单位、房地产业主以及监察单位共同签字。并且，双方在签订合同之前，应该细心核对合同的内容，对于不相符的内容及时提出，并商讨纠正，避免双方在合同生效时造成不必要的矛盾，损害双方的利益。
4、针对完工阶段存在问题的措施
首先，加大对审核人员能力的培训力度，促使其综合素质的提高。在项目的完成阶段，项目审核工作是一项十分繁重的任务。审计人员自身的责任意识需要提高，企业可以定期开展思想教育活动，提升审计人员的责任意识。同时审计人员的专业知识水平需要提高，企业可以从人才引进源头以及后期培训两方面进行控制：从人才引进源头角度考虑，企业在招收人才时，应适当提升标准，综合考核招聘人员的专业知识和技术水平；从后期培训的角度考虑，企业加大投入，开设专业知识培训班，以及法律知识培训班。培养全方面的人才，以此来适应房地产企业建设项目审核工作的需要。
5、针对营销阶段存在问题的措施
在项目建设的初期，一套完整的营销方案就应该出台。房地产企业必须根据建设施工地点的实际情况，做出科学合理的市场调研，使得营销方案得到不断完善。同时，在项目的建成阶段，房地产企业应当综合分析房产的市场销售的实际情况，做出客户分析以及细致的市场划分，以便解决房地产企业营销阶段存在的问题，实现企业经济的增长。
结束语
随着我国经济体制改革的不断深入，国家越来越重视房地产调控的大环境之下，房地产企业必须紧跟时代的步伐加强对建设项目成本的重视，建构符合自身实际的成本管控体系，保障自身的长远发展。如今越来越多的成本控制软件的开发，将极大利于房地产建设项目成本的管控，房地产企业应该适当学习并运用。
参考文献
[1]徐晓亮.学府东隅房地产建设项目成本控制研究[D].中国海洋大学,2015.
[2]李治国.LY房地产公司M项目成本管理研究[D].山东大学,2014.
论文作者:茹国洪
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年2月下
论文发表时间:2017/6/12
标签：房地产企业论文; 成本论文; 成本管理论文; 项目论文; 企业论文; 建设项目论文; 阶段论文; 《建筑学研究前沿》2017年2月下论文;