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摘要：近几年房地产市场随政策变化出现了由火热到平淡的行情，随着地产市场进入“白银”时期，面对更加激烈的市场竞争，广大地产人特别是工程人员在“拿地即开工”的高周转模式下，不得不加班加点大干快上，为加快工期进度，为早日达到预售节点，为销售留住有限的潜在客户，早日实现期房对开销售而努力。如何在有限的时间缩短预售工期进度，提前完成进度目标，是每个工程人员必须面对的问题。
关键词：预售制度、工程工期、安全生产
商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足， 商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目开发动态回收周期约缩短至少10个月。我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，商品房预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约40%来源于预售获得的资金。因此在现有国家实行的商品房预售制度下，对资金短缺、渴望加快资金周转的开发商而言，早日达到预售节点，早日拿到商品房预售证，能实现对外销售是多么重要。
房地产项目自拿地开始到工程达到预售节点、拿到预售证，实现对外销售，此过程中影响工程施工进度的因素较多，主要因素如下：
1、来源于政府及上级建设主管部门的、建设单位（业主）及业主代表（监理单位）。例如当建设单位或监理单位发了开工令后，施工场地还未能完全交出给施工单位施工，或属于建设单位责任应办而未办的前期工作、手续；房地产开发售楼，要求先完成小区外围的建筑物等。
2、来源于供货单位影响。工程建设过程需要的材料、构配件、机具和设备等不能按期运抵施工现场或运抵后发现不符合有关标准的要求，都会影响施工进度。
3、来源于资金的影响。工程的顺利施工必须有足够的资金作保障。通常，资金的影响来自建设单位，或由于没有及时给足工程预付款，或由于拖欠工程进度款，甚至要求承包商垫资，如“有些工程项目在施工单位签工程承包工程时不得不接受业主（建设单位）在前期工程的结算工程款中扣下几百万万作为后期工程保修金的要求，这些都将影响承包单位的流动资金周转，从而影响施工进度。
4、来源于设计单位的影响。由于原设计有问题需要修改，或由于建设单位提出了新的要求，特别是所谓的“三边工程”，即边设计、边施工、边投入使用的工程，在施工过程中出现设计变更是在所难免的。
5、来源于施工条件的影响。例如某工程的建设地点在长三角沿江区域，由于施工场地是淤泥冲积层，地下水位高，承包商根据图纸进入人工挖孔桩施工，在施工期间不断地发生塌方、流砂，不但给施工人员带来生命安全问题，还给承包商带来工期和费用损失；在施工过程中遇到气候、水文、地质及周围环境等方面的不利因素的，由于处理地下的障碍、隐患和文物，则必然影响到施工进度。
6、各种风险因素的影响。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆风险因素包括政治、经济、技术及自然等方面的各种可预见或不可预见的因素，政治方面的有战争、内乱、罢工、拒付债务、制裁等；经济方面的有延迟付款、汇率浮动、换汇控制、通货膨胀、分包单位违约等；技术方面的有工程事故、试验失败、标准变化等；自然方面的有地震、洪水等等。
7、来源于承包单位本身管理水平的影响。施工现场的情况千变万化，若承包单位的施工方案不恰当、计划不周详、管理不完善、解决问题不及时等，都会影响工程项目的施工进度。
鉴于上述一些主要影响工期因素，参建各方特别是建设单位工程部门面对工期紧、任务重的严峻形势，应组织总包、监理单位制定了一系列的赶工措施，做好思想统一、措施到位、执行力高效等一系列可行措施方可有条不紊的展开各项工作。笔者结合亲身经历，列举如下赶工措施，以作参考。
1、统一工期思想。对多数房地产企业而言，预售工期意味着项目由支出逐步转为收入，现金流将逐步回正。各单位参建人员在紧张的工期面前应有高度的紧迫感和使命感，坚守工作岗位，对影响现场施工工期的问题提前梳理，找出解决办法，遇事敢于直面问题，不推诿扯皮，做到“一切为了工期，一切为了生产”！
2、根据预售时间节点倒排工期，确认每一天的任务量，根据任务量计算并确定劳动力人数，安排材料和机械设备提前到场时间，排除外部复杂因素，确保工期不受外部因素的困扰。
3、确定每栋楼的劳动力人数，以住宅楼为例，基础结构施工阶段，每单元木工不少于8人，钢筋工每栋楼不少于25人，混凝土工流水作业不少于10人，直至达到标准层。
4、确定每栋楼（以两个单元为例）的施工工期：主楼土方开挖3天，清槽及垫层3天，防水及保护层4天，基础筏板7天，地下二层8-10天（人防工程因特殊性20天），地下一层8天，五层及以下楼层不超过5天，直至达到预售节点要求。
5、确定每天的两会制度。每天早8点前组织各施工单位、监理单位对当天的工作进展情况进行梳理，并对现场问题限时解决。下午5点再次召开现场会，根据当天的工期计划及现场施工完成情况进行对比，对未按时完工的楼座进行分析，找出原因，并确定解决措施。要求各抢工楼座每晚工人至少加班至10点，施工、监理、建设单位管理人员必须紧盯施工现场，节假日均不放假，及时发现、解决工程施工中出现的各种问题，以免耽误紧张的工期。
6、坚持雨雪天正常施工。制定切实可行的冬雨季施工方案，根据天气预报，提前给施工人员准备雨具，并确保施工机械、材料的进出场不受雨雪天的影响，做好混凝土的养护和薄膜覆盖。做好冬季施工中混凝土的防冻措施，混凝土施工中采取覆盖保温棉、添加防冻剂、涂刷养护剂等措施，确保混凝土施工的质量。
7、坚持抓生产必须抓安全，在施工现场人人都是安全员的原则。在持续赶工抢预售工期的同时，坚决不放松对安全的管理。工程部以集团公司对安全文明施工的标准化要求为指导，对现场临边防护、外脚手架、大型机械设备是否定期巡检等进行重点检查，并确定每周定期进行现场安全文明施工检查的制度，组织各施工单位、监理单位进行现场检查，对检查中发现的问题记录在册并要求限期整改完成。保持现场安全生产和扬尘治理常态化，积极接受相关部门的不定期检查。
8、项目建设应秉承抓工期必须抓质量的原则，坚持样板引路、过程受控的思想，严把施工过程中质量验收关。确定每周某一天为项目质量日，组织施工、监理单位对现场施工质量进行实测实量，对发现的质量问题进行分析，找出解决办法，防止后期类似问题的再次发生，确保主体结构质量、向业主交付满意产品。
工程部门应秉承“一切服务于生产，一切服务于销售”的理念，在确保预售工期节点方面敢于担当，敢于拼搏，各参建单位应上下、内外齐心协力、众志成城，通过一个成功的项目，锻炼一批“想干事、能干事、干成事”的优秀工程人！
参考文献： 徐兵,匡川。浅论大型房地产项目工期管理研究{J}《经济管理(全文版)》2016年 第12月 03 。
百度文库 《论商品房预售制度及相关法律问题法》
论文作者:陈德伟1, 庄振宝2
论文发表刊物:《工程管理前沿》2019年第11期
论文发表时间:2019/8/13
标签：工期论文; 工程论文; 建设单位论文; 商品房预售论文; 节点论文; 制度论文; 因素论文; 《工程管理前沿》2019年第11期论文;