摘要：我国人口居全世界首位，同时我国的南北人口比例失衡，在新疆、西藏乃至西北，人口稀少，人均占有土地多，而在河南、湖南南方地区，人口数量庞大，人均占有土地量稀少，典型的北上广一线城市，房价之高超出了正常人承受范围。农村人到城市买房越来越多，发展较为迅速的就属于房地产，房地产业拉动了我国经济快速的增长，然而，随着房地产行业的迅速发展，房地产厂商越来越多，房地产行业内部竞争也愈演愈烈。而房地产项目在开发的过程中本身也具有风险，整个项目的投资量普遍巨大，项目的建设周期较长，等等因素的存在，使房地产项目的管控变得极为重要。全面加强房地产项目的管控力度，就整个项目从初期的规划到建设，到最后的出售，都要做好控制计划，对其中所出现的风险以做出预测和评估，做出具体的解决方案，同时也做出良好的管理制度，对整个项目的有效进行打好良好的基础。从根本上减少事故和问题的发生。使房地产项目建设效率提高。本文就房地产项目管理的风险控制进项探讨。
关键词：房地产；房地产项目管理；控制计划；问题解决措施
一、前言
房地产项目的管理是整个项目顺利进行的保证，也是整个项目从建设到完工的关键所在，只有简历良好的管理体系，才能保证项目的有效进行，前期对整个项目建设的周期做好计划，然后制定良好的项目推进计划，有专门的负责人对整个项目进行推进，制定好具体的时间节点，按照计划和节点来实施，同时对项目在推进过程中所能遇到的问题进行提前预防，制定良好的管理制度，同时对建设的管理人员进行培训和考评，从各个方位来推进、实施、管理整个项目的进行。才能在房地产建设前期做好合理的投资，在后期取得更大的收获。只有实行全面管控，才能是整个房地产行业健康快速稳定发展。
二、认识到房地产项目在推进建设过程中存在的风险
2.1 房地产建设的质量风险
通过长期的观察与统计不难得出结论，房地产项目在推进建设过程中所体现的质量风险有以下几点：
2.1.1整个房地产项目在前期规划的过程中，没有准确地数据支撑，对整个建筑需要的支撑地基没有准确地测量，因为由于地域的不同，土质也会有所不同，不同的地域能承受的压力也不同，同样的地基，有的地方能承受10层楼的重量，有的地方能承受6层的重量。如果没有良好的设计和土质勘探。整个的项目建设都具有严重的危险性。还有用料设计的不合理，当前我国的房地产建筑大都以框架式为主，而框架式的建筑对材料的要求相当严格，比如用的洪凝土的比例，每一根立柱所用的洪凝土的量的不同，主梁需要的洪凝土相对较多。若对这些没有精确的设计，对整个项目都会有很大的影响。
2.1.2质量风险还有施工人员、管理人员、监督人员等部门人员的质量意识低下，责任意识较低，施工人员在施工时敷衍了事。比如，在施工时对立柱的质量要求较高，在洪凝土从模具中倒灌之后，需要立马对其进行搅拌，使洪凝土中的气泡溢出，使石子与水泥之间混合良好，只有这样，才能保证整个工程的质量。如果施工人员不够重视，管理人员监督不到位，对于问题睁一只眼闭一只眼，那么整个房地产项目就具有危险性，同时也会使质量不合格。
2.1.3整个房地产项目的进行离不开工艺步骤的设计，房地产在设计之前对工艺步骤要有细致的设计，对每一步的操作先后顺序，操作过程中用到的工具和操作方法和最后要达到的效果，要做出良好的工艺设计，同时在项目推进时随时跟新工艺方法，不断引进新工艺、新方法、新设备。使整个建筑操作都有技术文件的支撑。
2.2 房地产项目的投资风险
房地产项目的投资风险通俗的来讲就是成本的风险，由于整个房地产涉及的领域较广、部门众多、人员知识层面不同、在项目建设时所需要的资金也必须要得到保证，前期需要远远不断地资金链供给，因为资金是保证整个项目有效顺利进行的支撑。同时也要认识到房地产项目的利益回收周长，要获得利润，就要投入大量的资金，中途一旦出现问题或者出现资金链断链，都会使整个项目推进陷入困境。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆资金投资的风险主要是在项目建设初期的设计阶段，设计的不合理，理想化，在项目推进时出现问题就要改变设计方案，而新方案的实行，首先是时间的消耗，然后是资金的耗费，很有可能会使预备的资金不足而使整个项目陷入困境难以继续；其次，房地产建设的特点就是不定点，不同的地域的条件不同，物价也会不同，各方面的客观条件和客观因素都会影响资金的计划，所以，房地产在建设时必须留有足够的可动用资金来应对随时可能发生的事故；其次就是国家相关政策的改变，比如；水电市场价的调整、需要的原材料价格的变动、材料运输时运输价格的调整，都会使整个项目的建设资金不足。所以必须从多方面考虑到投资资金的多少，使整个房地产系统都能顺利运行。
2.3 房地产项目推进时的施工风险
整个房地产项目在建设过程中会有诸多风险，也就是常说的施工风险，施工过程中的风险有材料供应商更换时材料的改变和新材料的合格性，还有承建公司的可靠性，不能一味地追求低投资，整个建筑的质量要能的到足够的保证，还有诸多因素都是施工分显得组成部分，这些风险的共同作用影响着整个房地产项目的进项，是整个建设周期延长，从而导致项目资金的增加，同时加上在整个项目建设过程中不可预知的风险事故，都会使整个项目的回宫分线增加。
三、房地产项目管理中风险的控制和解决
3.1整个项目在推进之前提前有效回避开风险源
房地产行业本身就是一个高投资，高收入的行业，同时房地产项目风险也需要提前避开，然而房地产的这种高风险、高收益的模式也使得其它行业的收益得到影响，也就加重房地产行业的风险。要有效的避开风险，就要在设计初期对风险进行分析和做出应对措施。整个房地产的各部门要有紧密的联系和良好的配合，同时针对不同地域展开不同的管理模式和风险分析，建立良好的互联网信息链接，使得管理更加方便高效，在项目运行过程中要跟市场、社会的环境紧密的联系起来，发房地产的建设不能盲目，要根据当地的风俗和顾客的普遍喜好。比如，提前了解那个地域的人们对房地产的需求量比较大，当地人的习俗文化等都是需要考虑的因素。提前做好各方面风险的规避，已达到房地产项目的顺利进行。
3.2房地产投资多样化、风险减轻化
为了使整个房地产项目有效顺利的进行，建议采用多样化的投资方式已达到资金风险的最低化，同时也能保持较高的回报率。在建设初期，对房地产项目类型做好设计，可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，将开放资金尽量放在同一个项目中，如果分散开来，整个项目就会难以得到资金的保证，获得较为稳定的收益，也会使各方面的风险因素降到最低。风险减轻，是风险发生之后对整个项目所造成的影响，提前做好措施，比如房地产项目在建设时的各种设施，消防系统、烟雾报警系统以及喷淋系统和各安全系统都要能应对突如其来的事故。
3.3完善验收制度
验收工作在一定程度上起到督促作用，对避免房屋质量问题有重大意义，因此，根据实际情况制定切实有效的验收管理制度是非常有用的。在房地产工程建设开始阶段要做好推进计划，这对于整个过程阶段而言是非常有必要的，如果没有这个管理机制，后续很多工作将很难开展，所以，验收制度要做到十分完善，便于房地产工程的管理，保证工程的质量。
四、结束语
综上所述，要将房地产项目管理的风险得到有效控制，首先认识到房地产项目在推进建设过程中存在的风险，房地产建设的质量风险、房地产项目的投资风险和房地产项目推进时的施工风险。其次，认识到风险所在后，做出良好的措施，首先要使整个项目在推进之前提前有效回避开风险源，比如资金源，社会环境风险等。最后使房地产投资多样化、风险减轻化，这样才能使整个房地产项目管理中的风险得到控制。使整个房地产系统都能顺利运行，使社会经济得到更大的提升。
参考文献：
[1]陈治宇. 房地产开发项目风险管理研究[D].西南财经大学，2013.
[2]盖帅. 房地产项目风险管理研究[D].广西大学，2008.
[3]章子峰. 大中型房地产项目实施阶段的风险管理[D].上海交通大学，2008.
论文作者:王长春
论文发表刊物:《防护工程》2018年第22期
论文发表时间:2018/11/23
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