上海盛玺房地产开发有限公司 上海 200000
摘要：在房地产开发项目前期必须做好前期报建管理工作，以此满足后续工程建设进度控制要求。项目建设之前应当注重项目立项，做好前期规划设计方案、总体设计、施工图设计工作，过程中必要的审批环节等。房地产开发项目前期工作会对项目具体实施产生直接影响作用，再加上报建审批流程和内容都比较复杂，尤其是商业办公相结合的新型综合体，更需要持续完善和改进报建制度，以此推进项目的有效开展。本文主要探讨分析房地产开发前期报建管理要点，希望能够对房地产开发企业报建相关人员及专职工程咨询人员起到参考性价值。
关键词：房地产开发；前期报建；管理要点
引言
随着社会生活水平整体升高，在上海各区一些商办综合体如雨后春笋般涌现出来，其中有一些是以原建筑改扩建装修后的园区为商业业态，但更多的是新建商办综合体，但因为土地带方案出让，对设计能力、绿建三星标准、节能型楼宇、容积率要求、贴线率要求、招商业态做了非常苛刻的前提条件，故此类新建项目对开发商的要求非常高，同样给报建报批造成了极大的困难。因为商办综合体项目属于系统化工程，必须注重前期报建管理工作。由于项目前期规划设计会涉及到较多方面，如建委、规划、卫健委、市区交警、环卫等多部门，再加上工序流程复杂性比较高，因此在后续施工期间需要积累建设管理经验，优化和改进传统的报建管理流程，以此促进工程项目的顺利开展。
1 项目概况
此次房地产开发项目位于上海市徐汇区，地上总建筑面积近60000㎡，商办综合体性质，由120m超高层塔楼和24m裙房组成。本人在该项目中担任开发报建经理，全面负责项目初期各个建设审批部门的报建和设计管理。因为前期土地出让系带方案出让，明确了±0.00以下除核心筒外的产权均归徐汇区滨江开发公司所有，属于上海市政府创新项目，其创新目的旨在打造地上一座城、地下一座城的新型社区工作生活理念，所以给该项目的开发报建、设计方案、施工作业面、费用分摊等项目管理造成了诸多阻力。
2 房地产项目前期报建意义分析
建筑工程施工项目已经呈现出逐年增长趋势，在施工建设期间通常不能随意更改施工流程。因此为了维护工程建设质量，必须优化前期报建流程，管理人员还需要监督和管理施工建设环节的各个方面，以此促进整个工程建设的又好又快发展。制定项目前期报建制度，能够对施工质量进行检验和管理，还会对整个项目开发进度产生直接影响。
2.1前期报建工作属于房地产开发企业的头号任务
房地产开发项目前期所开展的报建工作主要是申报项目，由政府部门负责工程开发工作，建设人员在获取项目审批资质之后，开始组织施工单位进行建设。施工企业在项目建设期间必须按照光法律法规实施操作，对工程流程进行审核。在房地产开发项目申报之前，必须分析施工环境问题，以此促进工程顺利开展。在项目报建期间，政府人员必须深入解读国家相关政策和法规，审核项目可行性，还需要进一步监督和控制项目建设情况，确保项目建设质量，以此维护项目安全与质量。
2.2报建工作能够维护工程质量
房地产开发商在项目报建期间，需要向政府部门申请，政府主管部门审批项目可行性。在成功报建之后，施工企业开始实施项目建设工作。房地产开发商联合专业机构分析项目可行性之后，必须将审核结果提交给相关部门。报建企业提交施工设计方案之后，获得项目审批同意之后，还需要申报城市规划部门、消防部门审批。由于此项工作过程比较繁琐，并且会涉及到较长周期，必须深入分析和研究房地产项目开发价值与意义。项目不仅要求具备合法性，还需要加强安全保障。在维护项目质量前提下，应当确保整个报建工作的顺利性。在开展报建工作时，应当按照相关步骤进行，工程开展会极大影响工程效益，这就要求相关部门充分发挥出自身作用，以此维护项目建设效果。
3、房地产开发前期报建内容分析
3.1项目立项
按照我国房地产项目投资体制改革的规定要求可以看出，对于不同投资性质的项目来说，立项报批程序主要分为备案制、核准制和审批制。针对政府投资项目来说，项目建设资金主要包括国外贷款、专项建设基金以及预算内投资等。对于政府资本金注入以及直接投资的项目来说，政府职能部门必须分析和研究投资决策，对项目可行性报告以及建议书进行审批，不需要对开工报告进行审批。此外，还需要对政府主投资项目的概算以及工程设计进行严格控制。若项目资金来源为贷款贴息、转贷以及投资补助等方式，政府只需要对资金申请报告进行审批。针对企业投资项目来说，则需要采用核准制管理和控制限制类类项目，只需要将项目申请报告提交给政府部门。针对其他投资项目来说，由于其不处于政府规定范围内，需要采用备案制。该种管理制度是指投资人员根据属地原则在项目所在区域内的政府部门进行备案。不同级别政府部门需要审查备案项目的合法性。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在审查备案项目时应当重点审查产业政策相符性、法律法规相符性，是否处于政府核准项目范围内。
针对外商投资项目来说，政府主管部门需要核准资本管理和市场准入。按照外商投资项目核准的相关管理措施能够看出，我国对于外商独资、中外合资以及外商并购国内企业，都需要做好核准规定工作。
3.2项目报建
在审核批准房地产开发项目之后，需要向行政主管部门办理工程报建手续，以此获取报建表。
3.3项目规划意见
规划要点通知所提供的建设用地面积、公共用地面积，建筑规模以及高度，以上指标均可以作为项目规划前期的研究工作。建设单位需要按照规划要点做好前期规划设计工作，相关主管部门在对建议书审批之后，建设单位需要委托设计单位，根据相关通知书标注用地面积、用地性质以及建筑设计等内容，以此优化设计方案内容。
3.4项目方案设计审查
在设计工程方案之后，需要将设计方案提交至建设规划部门进行审查。主要是对建筑高度、密度。间距以及绿化率进行审查。规划建设部门在审核批准过程中，会联合水务部门、卫生部门、交通部门以及环保部门等进行联合商讨。在审查设计方案时应当根据相关部门的批复实施，对偏差问题进行纠正改进。在规划报告上必须标注建筑面积、层高以及容积率。在消防设计期间应当注重通道高度、坡度问题，还应当注重温度感应器、烟雾感应器以及报警系统等内容。
3.5项目总体审计审查
在完成设计文件编制之后，需要将设计文件提交至建设管理部门进行审查。政府投资项目在经过可行性报告分析之后，需要对项目报告进行核准。当设计规划方案获得审批之后，并且完成概算与项目设计编制之后，需要将设计文件提交至建设管理部门进行审查。在审批工程项目设计文件时需要联合燃气管道部门、供电供水部门、抗震绿化部门以及民防消防部门意见。一般来说，在审核和批准工程设计文件时需要遵循以下流程：将设计文件报送至审查中心，并且由审查中心将审核意见发送至民防部门、消防部门以及卫生部门进行审批，不同审批部门在提交相关征询意见之后，需要由审查部门对相关部门的审核意见进行审查。
3.6工程设计报审与备案
在完成工程设计之后，需要将施工图报送至各施工单位进行审查，防雷中心、民防等部门需要审查建设单位规范执行情况以及强制性标准。在审查合格之后，需要将设计文件提交至审查机构进行备案。当审查结果不合格时，则需要由施工图纸部门提出审核意见，责令设计单位进行整改，在修改完成之后需要再次提交至审查机构进行审查。当施工图纸审查批准之后，不能随意进行修改。
4、房地产开发前期报建管理优化措施应用要点
作为项目报建管理人员来说，在开展项目报建工作之前应当要求设计部门给出最终的设计方案，施工设计图纸以及总体设计图，还应当提供建筑标高以及水电煤接口等资料。此外，还应当要求招标代理部门对设计方案进行审核，做好前期勘察工作，联合工程监理部门监督和管理工程质量与安全。在工程招投标期间，必须制定详细的项目进度方案，确保各部门可以严格按照项目进度方案开展各项工作，以此确保项目建设的顺利性。
4.1注重培训与教育，强化报建人员知识与管理能力
工程项目报建管理人员应当深入了解专业管理知识，掌握报建管理技巧，以此加强房地产项目报建管理效果。项目前期报建必须与相关部门做好联系与交流工作，报建人员必须加强自我沟通能力与协调能力。项目前期报建工作会牵扯到较多行政审批手段，这就要求报建管理人员能够深入学习各项政策与法规，并将其应用到具体报建管理工作中。政府部门应当定期组织开展项目报建管理知识与技能讲座，使各报建管理人员参与到讲座活动中，以此提升项目报建知识与业务能力。
4.2注重与政府部门的沟通交流
房地产开发项目在前期报建过程中，必须与招标部门、设计单位进行协商与交流，还应当注重项目设计管理，同步开展项目前期报建管理与设计管理工作。房地产开发项目报建过程中时常会调整报建程序，这就要求报建管理人员必须全面了解和掌握报建程序变化情况，并且向政府职能部门提交报建申请资料，积极与政府部门进行交流沟通，以此掌握项目审批进度，及时补充和提交相关资料。通过规土局初审后，设计方案需经历多个部门并联审查，在此期间，报建人员需要负责垃圾箱房移位、绿化面积调整、增设地面停车位等问题，最终在计划时间内通过了设计方案的并联审查。
4.3确保资料完整性，提升报建效率
现阶段，多数地区政府职能部门都在官方网站上标明申请程序和相关要求。因此房地产开发商在准备报警资料时，管理人员必须注重了解和分析政府官方网站，由此明确报建申请所需材料。笔者通过长期项目报建管理工作，总结出以下注意事项：1）不同地区具有不同的项目报建程序和材料要求，因此报建人员必须明确项目所在地区报建流程的相关规定，之后再准备和提交相关报建资料。2）大部分地区项目报建审批表格都需要加盖建设单位公章，此时就需要注重表格内容填写的规范性。在本人所承办的报建工作中，为了确保申报资料成功通过审批，在填写表格内容之后需要进行预审，在满足审批要求之后加盖建设单位公章进行申报。3）多数政府职能部门都要求房地产开发商所提供的资料原件必须确保比如完整性和真实性，还需要提交相应的复印件。然而少数部门会要求建设单位复印件上加盖单位公章，此时抱歉人员就需要注重此项问题，满足审批部门要求。
5结论与建议
综上所述，房地产开发项目在前期报建时，会面临较多报建部门，此时就会增加报建程序的复杂性。因此对于建设单位来说，必须注重项目前期报建工作的管理与控制，以此维护单位的经济效益。所以，对于报建工作人员来说，必须在实际项目抱歉工作中总结相关经验，并且做好改进与完善工作，从根本上提升房地产开发项目报建工作的实效性，确保整个工程建设的顺利性。
参考文献：
[1]何焕辉.贺州旺高工业区企业建设项目规划审批、报建存在的问题及对策分析[J].产业与科技论坛，2019，18（03）：210-211.
[2]范卫东.上海市市属保障房项目前期报建审批流程改革措施研究[J].建设监理，2019，28（01）：42-47.
[3]王倩倩.国务院办公厅：全国深化“放管服”改革 优化项目报建审批流程[J].工程建设标准化，2018（09）：35.
[4]李巍，王华林，张赡.全过程工程咨询和深圳新代建模式——设计牵头EPC的渐进式发展之路[J].建筑设计管理，2018，35（07）：18-25.
[5]杨筱平.基于项目负责人质量终身责任制下建筑工程设计质量管理的强化措施和控制要点[J].建筑设计管理，2017，34（08）：44-46+49.
论文作者:李金栋
论文发表刊物:《防护工程》2019年9期
论文发表时间:2019/8/9
标签：报建论文; 项目论文; 部门论文; 三星论文; 工作论文; 政府论文; 房地产开发论文; 《防护工程》2019年9期论文;