摘要：北梁棚户区改造项目作为“总理项目”关系着数以万计百姓的安居乐业问题，这是一项浩大的民生工程、福利工程。房地产开发企业如何在棚户区改造项目的工程设计及工程建设过程中实行严格的成本控制显得尤为重要。本文以包头市北梁棚户区搬迁安置房北一区项目为例，对北梁棚户区改造项目在成本控制过程中存在的问题及控制策略做一些探讨与研究。
关键词：北梁棚户区、目标成本、控制策略
1.北梁棚户区改造项目成本控制中存在的问题
1.1政府行政性收费项目计算依据不同、项目繁多、费用偏重，导致实际发生的前期费用单价超出回购协议中规定的前期费用单价。
政府职能部门收取费用的面积计算基数为规划设计总平面图中总建筑面积（包含住宅、商业、配套设施如自行车棚、设备用房、垃圾转运站等），而政府回购协议中约定的回购价格是按照测绘局测绘的测绘面积进行计算，且仅为住宅及商业的测绘面积，不包含配套设施部分的面积，两者之间的计算基数存在面积差。
可研、环评编制费、测量费、测绘费、施工图审查费、市政设施配套费、人防异地设施费（商业）、招标代理等其他政府行政性收费约占前期费用的68%，致使处于开发商可控范围内的监理费、施工图设计及施工现场的“四通一平”等费用不得不压缩。
1.2设计单位对于市政配套设施的一次网站的供应能力及区内网站的设置未与主管部门进行沟通，对施工现场未进行充分的勘察，造成设计图纸本身不完善或设计深度不够，从而导致工期拖延和工程造价的增加。
北一区供电外网工程，原规划设计为三台箱变，但在办理申报手续时，供电局要求高层小区必须建开闭站，后经政府、供电局、开发商三方协商将原规划设计图中的三台箱变改建成两个配电室。因其施工图设计延后，造成配电室施工迟迟不能进行，导致工期拖延。
北一区排水外网工程，原排水井设计为塑料井，塑料井为一次注塑成型，但实际施工过程中因北一区南北高差大且个别井需有多个支管接入塑料井，这样需在塑料井上开孔，多个部位的开孔或开孔部位不合适破坏了塑料井的一体性，导致其无法满足施工要求。经设计、监理、施工单位商议后，将无法满足施工要求的塑料井变更为砖砌井。最终，施工单位将已经施工的塑料井拆除后重新施工砖砌井。因设计单位未能对施工现场进行充分的勘察，对塑料井本身适用范围了解不深，造成了施工单位的返工，导致工期拖延和工程造价的增加。
1.3供电、供热、供水、供气等垄断性行业向开发商收费过高，并存在间接指定购买相关设施问题。
供电局向开发商提供其选定的供货商名单，开发商所订购的高压电缆、高压进线柜和高压出线柜、变压器等设施的购买价格均高于包头市造价信息的价格。如换热站设备安装及管道保温的施工、生活给水外网的施工、高压双电源的施工等项目均由其相应的垄断部门指定的施工单位进行施工。这些原因导致此部分的实际开发成本高于回购协议书385元/㎡的基础设施配套费的单项费用，造成开发商可控范围内的其他配套项目的单项费用不得不缩减。
1.4回购协议书以外发生的各项费用与东河区政府签订补充协议滞后，影响资金回收比例。
北一区室外直饮水配套水站、冬季施工及越冬保护费用、外墙涂料材料变更及外墙保温材料变更等回购协议书以外发生的各项费用迟迟未与东河区政府签订补充协议，造成审计单位因无结算依据而在月进度结算中不给予结算，开发商未能及时回收进度款，降低了资金回收比例。而且这些不确定的项目不但增加了开发商的施工成本，也增加了竣工决算审计的风险。
1.5造价资料不完善且不具备有效性，影响工程竣工决算的时间和质量。
在北梁棚户区改造项目施工过程中，由于政府主管部门对施工过程中发生的设计变更单、现场签证单、施工组织设计、施工方案、材料及设备认价单等相关资料需要进行审核的部门及审核人员未进行明确，导致开发商造价资料不完善且不具备有效性，不但影响工程月进度结算比例，而且在工程竣工后，给整个项目各环节的造价资料的整理工作增加了难度，影响了工程竣工决算的时间和质量。
2.北梁棚户区改造项目成本控制中的控制策略
北梁棚户区改造项目成本控制的目的是在确保工程质量、合同工期的前提下，以回购协议价格为目标成本，根据开发企业自身的特点，以合理的最佳成本完成棚户区改造项目。棚户区项目成本控制分为以下几个阶段：1、项目前期开发阶段；2、招投标阶段；3、项目设计阶段；4、项目实施阶段；5、项目竣工结算阶段。现从以上五个阶段分别提出相应的成本控制策略，进行探讨和研究。
2.1项目前期开发阶段办理相关手续时，采取减免或缓交费用的办法来降低企业资金的占用率。
北梁棚户区改造项目属于保障性住房，包头市人民政府对于保障性住房有许多的优惠政策，如减免城市基础设施配套费等各种行政事业性收费、政府性基金和相关税费等，这就要求开发商的开发人员一定要充分了解当地政府的各项政策及其优惠政策，在此前提下，通过努力实现费用的减免或者缓交，为公司争取最大的资金节约。比如北梁棚户区项目市政设施配套费用、施工图审查费、垃圾处理费均减免一半收取，另外，建委系统办理开工手续前需缴纳的一系列费用，如社会保障费、农民工保证金、工程意外伤害保险、安全措施费等费用都可以通过缓交来降低资金占用率，节约企业的财务费用。
2.2做好招投标阶段的成本控制工作，在目标成本控制范围内选择优秀的承包商。
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在北梁棚户区改造项目的实施过程中，招投标工作从开发前期开始一直贯穿于项目的全过程，所以任何一个环节都需要进行有效的成本控制。为加强项目的承发包管理，在项目的前期应进行市场调研，并做出承发包管理策划及成本策划方案。在目标成本控制范围内，采用公开招标的方式，择优选择承包商。一个优秀的承包商可以在保证目标成本的同时，给开发商带来优质的项目管理，经济合理的设计方案，高性价比的设备、材料，高品质的施工质量。为此，开发商可以从以下几个方面做好工作：1、做好招标控制价的评审；2、选择合理的评标方式进行评标；3、合理使用合同价格形式，细化合同条款。
2.3积极推行优化设计，以回购协议单价（目标成本）为基准选择优秀的设计方案。
设计单位在对北梁棚户区改造项目进行施工图设计时，应在满足安全、质量的前提下，按基本功能进行限价设计，力争将性价比达到最优。开发商应针对设计单位提出的设计方案组织相关专家进行评审，以回购协议单价（目标成本）为基准，从多方面综合考虑，优选出一个既满足功能要求又经济合理的设计方案。这样就能从设计的源头控制好成本，避免在项目的建设过程中，由于设计方案的反复调整造成工期拖延和项目成本的增加。
2.4加大对外结算力度的同时严格控制承包方的进度结算比例，提高建设期间流动资金的利用率。
对外结算是建设项目唯一资金来源，一个项目必须首先致力于这个关键的环节。北梁棚户区改造项目的对外结算比例约为95%（根据回购协议书的约定，审计部门在月进度结算过程中已将5%质保金扣除），而开发商对总承包单位的结算比例约为90%，两者之间存在5%的结算差额。在努力加大对外结算力度的同时，开发商要控制好承包方的进度结算比例需要做到以下几点：1、承包单位的工程施工合同是控制工程结算的总纲，办理工程结算时主要审核结算的工程内容是否与施工合同工程内容一致，结算工程内容是否超出原施工合同的工程内容。2、严格按照项目管理公司确认的施工工程形象进度对工程结算进行审核，不允许有超结现象。3、对于甲供材料要有物资部门的签字确认手续，及时在月进度结算中扣除甲供材料金额。4、详细检查工程设计变更、施工现场签证手续是否合理、合规、及时、完整、真实。
2.5对于供电、供热、供水、供气等垄断性行业，开发商应利用各种途径减少缴费比例，降低企业资金的占用率。
北梁棚户区改造项目不同于其他房地产开发项目，对于基础设施配套中的供电、供热、供水、供气等垄断性行业向开发商收费过高的问题，如为普通房地产开发项目，开发商可以通过提高售房价格来转移这部分成本，而北梁棚户区改造项目中，这部分费用是以包头市发改委的价格成本调查监审局定价为准，不能将风险转移，解决的策略有两种：
第一：由于此部分费用在商品住宅成本中占的比重较高，收费标准弹性较大，开发商应积极同垄断行业部门协调工作，利用各种途径争取减、免、缓交这部分费用，减少缴费比例，降低企业资金的占用率。第二：积极与政府及委托审计部门沟通，在竣工决算时，争取将这部分费用据实结算。
2.6积极与政府协商，将回购协议书以外发生的各项费用进行补充协议的签订。
对于回购协议书以外发生的各项费用（如室外直饮水配套水站、冬季施工及越冬保护费用、外墙涂料材料的变更及外墙保温材料的变更等项目），开发商应积极与政府相关部门及现场指挥部施工管理组进行协商，将以上已经发生的费用进行补充协议的签订，将不确定变成确定。避免工程竣工决算时，政府审计部门因开发商无有效结算依据而拖延审计时间，对开发商造成损失。
2.7对北梁棚户区改造项目实施全过程造价资料的管理，确保造价资料的完整性和有效性。
北梁棚户区改造项目与其他房地产开发项目不同，最终的竣工决算审计工作涉及范围较广，从开发前期费用、建筑安装工程费、基础设施配套费、财务费用、税费及其他费用均需要准备手续齐全的竣工审计资料。所以开发商应从项目开发前期开始到开发项目结束派专人负责管理项目造价资料，以确保造价资料的完整性和有效性。
2.8对北梁棚户区改造项目实施全过程成本控制，以此为基础采取相应措施从根本上提高棚改项目的整体品质，创造优秀的企业品牌效应。
北梁棚户区改造项目的成本控制贯穿于棚改项目开发建设的全过程，与其他房地产开发项目不同的是，棚户区改造项目各个阶段的目标成本（即回购协议书中的回购单价）已经由政府相关部门制定好了，而不是由开发商根据企业自身情况以市场为导向制定目标成本。所以，对于北梁棚户区改造项目，开发商应对各阶段的目标成本进行分析、测算，根据合同执行情况产生的计划成本和实际成本与目标成本进行比较，对成本费用进行评价，对未完成项目进行成本预测，通过成本控制方法力争将实际成本与目标成本接近一致。在此基础上，开发商应通过精心组织规划设计、选择有实力和高素质的施工单位、建立健全工程监理和加强质量监督制度、提高居住环境质量、控制污染等措施提高北梁棚改项目的整体品质，创造优秀的企业品牌效应。
3.结语
现如今，政府已经把改善群众居住条件作为一项重大的民生工程，正在采取各种措施加快推进保障性安居工程建设，所以房地产开发企业因棚户区改造项目与政府合作的机会会越来越多，这就促使房地产企业在确保工程质量、合同工期的前提下，以回购协议价格为目标成本，根据开发企业自身的特点，对棚户区改造项目的全过程进行成本控制，制定适用于棚户区改造项目的成本控制策略，最终以合理的最佳成本完成棚户区改造项目建设。
参考文献
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[3]王晓磊[1] 孔英华[2].项目管理中工程竣工结算工作经验浅谈.黑龙江科技信息,2009,(12):184-184..
论文作者:张翼鹏
论文发表刊物:《基层建设》2017年第13期
论文发表时间:2017/9/11
标签：棚户区论文; 开发商论文; 成本论文; 改造项目论文; 费用论文; 项目论文; 成本控制论文; 《基层建设》2017年第13期论文;