农村房地产开发风险评估定级研究
赵玉洁，何祥荣（西南科技大学土建学院 四川 绵阳 621010）
摘 要： 房地产风险评估定级是在项目投资之前，通过专家调查及工程经验得到可能导致投资亏损的主要风险因子，选择适当数学模型计算单个因子发生风险时对整体项目影响程度，进而对总体项目投资进行风险评估定级。通过风险识别、风险估计、风险评价三环节，对某乡村开发楼盘进行投资风险评估研究，将房地产投资风险这一模糊概念进行量化定级，旨在建立一份房地产风险量化评估参考。先通过风险识别找出该项目投资开发的风险因子，然后在风险估计环节设立评级评分风险标度，最后在风险评价环节对该项目进行风险定级。
关键词： 专家调查；风险识别；风险估计
0 引言
党的十九大正式提出实行乡村振兴战略，其首要任务是优化村民居住环境，建设现代化农村规划小区。农村房地产开发建设是一个庞大市场，目前碧桂园集团、恒大地产等地产巨头已经涉足，但进程不容乐观。近年来，土地出让金、人工、建筑材料等价格涨幅较大，地产投资金融杠杆高，农村村民收入较低，地区郊县建设用地规划政策不明朗等诸多风险因素并存。因此对农村房地产开发风险进行评估定级研究，尽可能规避含巨大亏损风险隐患的项目至关重要。
1 风险识别
风险识别是对隐藏于投资项目中的各类风险因子，按其产生的背景、表现特征和预期后果进行界定和识别，并按风险因子的特征进行分类。对该项目进行风险识别时借鉴了以往相似项目的工程资料，同时向相关专家发放问卷调查并进行统计，最终针对政策风险、金融风险、土地风险、质量风险、管理风险、市场风险等方面制定出该房地产投资项目的两级风险因子表，如表1所示。
2 风险估计
风险估计又称风险测定和估算，通过主观推断法给出项目风险评级评分表，以百分制形式标度各风险因子对项目的危害程度以及整个投资项目的风险程度，百分制标度法及其说明如表2所示。
表1 两级风险因子详表
表2 风险评级评分表
风险因子对项目危害程度评分以向相关专家发放问卷调查方式获得。该项目工期长，工序繁琐，影响项目是否盈利的风险因子较多，对于不同风险因子的评分准则有所不同。专家进行评级评分时，主要采取的是折中准则，即引入一个折中系数α，主张折中平衡。
3 风险评价定级
风险评价定级研究范围囊括所有阶段的风险因子、因子之间的相互影响、因子对投资项目影响程度以及项目对风险的承受能力。项目风险评价的主要方法有主观评分法、决策树法、风险图评价法以及层次分析法（AHP）等。该项目风险评价定级过程采用层次分析法，它是系统分析工程中对非定量事件做定量分析的一种简易方法，具有简单、易操作和判断结果客观等优点。
根据二级风险因子B1的评级分值和权重值，可以求得一级风险因子A1（环境风险）的评判总分值
分，根据风险评级打分表可知环境风险A1的风险评级为风险“较高”。
表3 AHP相对重要性标度表
在风险评级打分中，专家们对二级风险因子B1中的子项（B11,B12,B13,）给出的评分值为当地自然条件B11=55分（风险一般），政府政策状况B12=52分（风险一般），周边配套设施B13=85分（风险高）。
表4 一级风险因子判断矩阵A
式中：
（3）一致性检验。在给出相对重要性标度值的过程中，专家们的主观评分参差不齐，可能出现判断不一致的情况。为了保证风险因子标度值的准确性，须进行一致性检验。一致性检验指标为CR，若CR＜0.1，则认为判断矩阵A的一致性可以接受，标度值准确且专家评分有效。
C .I .为相容性指标，
；n为判断矩阵A阶数；λman为判断矩阵A最大特征根，
W为判断矩阵A的特征向量，
为判断矩阵A的元素；C .R .为随机性指标，可由美国学者Saaty给出的随机性指标C .R .数值表（表5）查得。
表5 随机性指标数值
由公式（1）可求得判断矩阵A的一致性指标CR=0.008＜0.1,故一级风险因子的判断矩阵A的一致性可以接受。
程序性知识疑难分为三类：第一类为方法型疑难;第二类为技能型疑难;第三类为元认知疑难．方法型疑难是指对一些认知策略性的知识缺乏足够的认识，包括这类知识使用的条件、使用步骤、使用技巧等疑难问题；技能型疑难是指按照一定“活动规则[24]”进行操作性学习活动所产生的疑难，如对计算、绘图等操作产生的疑难；元认知疑难是指对自己的信息表征、组织、存储、提取方式及对思维过程本身的调节和监控出现的疑难．
（4） 一级风险因子权重。根据判断矩阵A可求得各一级风险因子的权重值，见表6。
（6）计算一级风险因子A1（环境风险）的评判总分值W1。同理根据专家给出的二级风险因子相对重要性标度值得出每个一级风险因子下的二级风险因子判断矩阵，可求得二级风险因子在该一级风险因子中所占的权重。再邀请专家依据表2风险评级评分表对每个二级因子进行风险评级评分。最后将每个二级因子的评分与该二级因子在所属一级因子中所占权重的乘积相加，即可得所属的一级风险因子的综合评分值Wi。
二级风险因子B1的判断矩阵如表7所示：
表6 一级风险因子权重值
（5） 同理得到二级风险因子B1的相对重要性标度值的判断矩阵B1，计算其一致性指标及权重值。
表7 二级风险因子B1判断矩阵
二级风险因子B1的权重值如表8所示：
表8 二级风险因子B1权重值
当詹寻、关小怡、王小景一齐进入虚拟世界的时候，果然他们又回到了熟悉的紫禁城里。王小景下意识地去龙椅底下摸自己的蛐蛐罐，居然还在！
（2） 一级风险因子相对重要度标度值。邀请专家按照“1-9标度法”对比该投资项目一级风险因子相对重要性并给出标度值，整理后得到项目的一级风险因子的相对重要度标度值判断矩阵A，如表4所示。
从表2的结果可以发现，半段圆弧拟合直径的绝对误差平均值为0.402 mm，说明本文拟合优化方法针对复杂空间圆弧拟合也具有一定的可行性。
她说得眉飞色舞：“我不信邪，还是想唱歌。做完手术后，我就到处寻医，多苦的偏方我都吃，天天在家练嗓子。也不知怎的，慢慢地又能唱了。”说得自己笑起来，又加一句：“我就乐意唱。”轻轻唱了起来。
（1） 相对重要性标度。根据层次分析法（AHP）理论给出不同风险因子之间的相对重要性“1-9标度”制度，如表3所示。
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（7） 计算该投资项目的风险综合评分值R综合。重复前文步骤，同理可求得剩余五类一级风险因子的风险评判总分值Wi如表9所示，权重值由表6给出。
采用SPSS19.0软件，计量资料用（±s）表示，组间比较采用t检验，计数资料用n（%）表示，组间比较采用χ2检验，P＜0.05为差异具有统计学意义。
表9 一级风险因子风险评判总分值表
求一级风险因子的风险评判总分值Wi与权重Ai的乘积之和，即可得到该投资项目的风险综合评分值R综合。
该投资建设项目的风险综合评分值为64.8分，根据表2的风险评级评分原则，属于风险较高。
4 结语
该文主要运用专家评分法和层次分析法，依托项目风险评估的含义及流程，研究了农村房地产开发的风险评估定级，并根据实际工程案例，对当下房地产项目影响最大的几大风险版块建立项目风险评估定级模式。经计算得该投资建设项目的风险综合评分值为64.8分，风险定级为“风险较高”，与该项目委托的评估公司出具的评估报告一致，证明了该风险评估定级模式的有效性。
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收稿日期： 2019-04-12
作者简介： 赵玉洁（1994-），女，汉族，湖北十堰人，研究生在读，研究方向：工程管理。
（责任编辑：高峰）
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