住房金融政策与经济增长8%，本文主要内容关键词为：经济增长论文,住房论文,政策论文,金融论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
今年银行住房贷款总量约为1000亿元，比1997 年增加720亿元，但力度仍然不足，应争取达到1100多亿元，住房投资销售创造的需求才能为GDP增长贡献1.8个百分点。
根据世界银行1994年的一项研究，每增加100 亿元住房建设资金将创造170—220亿元的需求，每销售100亿元的住房，将带动130—150 亿元的其它商品销售。按保守估计，需求带动系数为3。据此推算， 1987—1997年，住房业投资和销售对GDP的贡献率，最高为1993年，达41.9%，即当年GDP增长的13.5个百分点，约有5.7个百分点是由房地产投资销售带动。最低为1997年，贡献率相对1996年不但没有上升，反而为一27.9%。
1991年以前，住房投资和销售对GDP的贡献率保持在11%以下， 贡献率较低，与当时住房业没有受到重视有关。1994—1996年是我国房地产业稳定发展的3年，房地产投资和销售创造的需求分别占GDP增长的14.5%、14.7%、22.3%。换言之，1994年GDP增长12.6%中，有1.8个百分点来自住房投资和销售创造的需求；1995年GDP增长10.5%中，有 1.5个百分点来自住房投资和销售创造的需求；1996年GDP增长9.6%中，有2.1个百分点来自住房投资和销售创造的需求。 可以认为， 1994 —1996年住房投资和销售创造的需求，平均实现GDP增长1.7个百分点，属于比较正常的年份。1997年，国外需求增长对GDP的贡献率从1996年的5%上升到17%，占GDP增长的比例从0.48个百分点上升到1.46 个百分点，部分弥补了住房投资下降造成GDP增长率下降的2.7个百分点。1998年受东南亚金融危机的影响，国外需求对GDP增长的贡献率将明显下降， 预计带动GDP增长下降1个百分点左右。为维持8%以上的增长， 需相应增加住房投资加以弥补。因此，1998年的情况将与1996年极为相似。
研究结果表明，假定GDP平减指数为3%，1998年GDP增长8.3%，现价GDP增长11.3%，收入法GDP要达到83226亿元，转换为支出法 GDP 为86480亿元，即支出法国内生产总值比1997 年需增加 10225 亿元。 以1996年作参照，住房投资创造需求占GDP增长的22%，即相应实现GDP增长的1.8个百分点或2250亿元。 按住房开发性资金与消费性资金之比最高7∶3、最低3∶7的区间推算，不考虑空置存量住房促销，住房投资及销售资金应为1424—1584亿元，按银行贷款占住房投资的50%折算，住房贷款应为926—1347亿元。1997年空置商品房达到7000万平方米， 住房占70%，约5000万平方米，如果考虑加大力度促销一部分空置住房，如2000万平方米，按全国平均房价1500元计算，销售额为300亿元， 以70%的比例发放抵押贷款为210亿元。两项相加，即1998 年新增住房贷款为1136—1557亿元。
调查表明，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、交通银行自营住房贷款计划分别为245亿元、250亿元、100 亿元、200亿元、30亿元。加上委托贷款，个别银行的贷款数， 将突破中国人民银行提出的“新增住房贷款按各行当年新增贷款的15%掌握”的界限。预计贷款总量约为1000亿元，比1997年的280 亿元增加 720 亿元，是1993年以来增加幅度最大的一次，但力度仍然不足，应该争取达到1100多亿元，住房投资销售创造的需求才能为GDP增长贡献1.8个百分点。
即使1000亿元住房贷款计划要得到全面落实，还面临一些制约因素，包括金融因素和非金融因素两类，而开发性贷款缺乏重点、贷款忽视流通环节、住房金融领域狭窄、住房体制制约是不容忽视的问题。
（一）金融因素
1、开发性贷款缺乏重点。现在全国共有3万余家房地产开发商，核心企业也就1000多家，进入上市公司综合实力100强前25 名的房地产公司只有陆家嘴、深宝安、深深房等8家，真正有规模、效益、 需要重点扶持的企业不超过100家。实际情况是，数量有限的贷款发放出去， 就像天女散花，开发性贷款投放没有向规模较大、资信较好、质量过硬、效益不错的开发商适当倾斜，既不利于开发商成长又影响银行的业务管理。这是房地产开发商强者不强、弱者不弱的重要原因之一。
2、贷款投放忽视住房流通环节。忽视流通环节的存在， 将销售之外的住房一律视为积压住房，是一种误解。现在5000万平方米的空置住房中，约有2000万平方米是处于流通中的，是正常的“商业库存”。为保持必要的商业库存，需要有住房抵押公司之类的“住房流通企业”进入，从开发商手中买入存量住房，或者直接出售，或者进行加工、包装后择机出售，调节市场供求，既可获得可观的收入，又有利于开发商盘活资金加快周转。现在的住房贷款投放，要么用于开发商，要么投放给消费者，住房流通所必需的资金被忽视了，一定程度上影响了住房市场的健康发展。
3、住房金融领域比较狭窄。首先是抵押贷款工具单一。 从大的方面区分，抵押贷款有委托性抵押贷款和自营性抵押贷款，或者开发企业贷款与消费性贷款。个人住房抵押贷款分为以所购住房为抵押物的贷款、以房地产作抵押的贷款两种。虽然个别银行已经推出组合贷款这样的新工具，但各银行还没有创新出适应不同消费群体的抵押工具系列。其次是住房金融仅仅局限于银行住房信贷，住房建设的直接融资近乎空白。
4、个人住房抵押贷款期限短。1997年4月发布的《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定最长期限不过20年，但在实际操作中，商业银行发放的个人抵押贷款多数在10年以下，一般为5年，有的甚至为3年，与国外通常长达30年甚至更长时间有较大差距。
5、利率不尽合理。1997年4月发布的《个人住房担保贷款管理试行办法》，对抵押贷款的利率作了新的规定。贷款利率实行低来低去、高来高去原则，本身是合理的，但具体的利率设定有不合理之处。例如，用住房公积金发放的贷款，利率不分期限档次；使用当年归集的住房公积金发放的贷款，按活期存款利率加2个百分点执行； 使用上年结转的住房公积金发放的贷款，按3个月整存整取利率加2个百分点执行。看上去似乎很有针对性，实际上银行在操作中根本无法分清资金的来源和期限。又如“期限为10年期以上的，在5 年期固定资产贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%”，即10年以至20 年期抵押贷款的在利率上差别甚小，而10年与20年的贷款风险有质的差别，这样的利率标准根本没有反映不同期限长期贷款的风险大小差别。
6、住房金融组织体系改革滞后。我国银行在80年代末90 年代初开始办理住房信贷业务。目前办理此项业务的银行主要有：中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行。《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》发出以后，原来只能由工、农、建三家银行办理的住房委托存款、贷款业务扩大到所有国有独资商业银行和交通银行；允许所有商业银行对所有普通住房办理个人住房担保贷款。这仅仅是业务范围的简单扩充，不是对住房金融组织体系的根本改革。
（二）非金融因素
1、住房体制制约。传统福利性住房分配制度仍然居主导地位。 低租金、高补贴，单位仍然担负着本单位职工提供住宅的责任，居民在住房消费上仍然高度依赖其就业单位。公有住房的比例达到67%，住房租金只占住户家庭收入的4—8%，到2000年才能达到住户家庭收入的15%。
2、市场制约。一是住房市场发育滞后。 住房转让市场尚没有放开，一级、二级、三级市场不能联动。已经取得产权证的住房需要达到一定的购买年期方能上市流通。对卖旧房换新房者没有税收优惠。市场运作必需的中介公司发育滞后，缺乏具有雄厚资金实力和合格中介人才的大型中介公司，从事收购、装修、租赁等业务，影响空置住房存量消化盘活。二是住房抵押工具二级市场尚未起步。由于缺乏住房抵押工具二级市场，影响了抵押工具的证券化进程，进一步影响了住房市场的资金融通和分散风险。三是部分地区住房价格居高不下。根据世界银行对许多国家住房商品化情况的综合考察，房价总售价一般为居民家庭年收入的3—6倍、发达国家为5—6倍、中等发达国家为4—5倍、发展中国家为3—4倍为宜。我国的商品房成本价与居民家庭收入的倍数大致符合这一比例，但市场价远远高于这一比例。据建设部统计，1990年我国商品房的平均售价只有703元／平方米，1995年则升为1710元／平方米，5年间平均递增19.46%，安居工程的住房价也在1008元／平方米。 住房价格的过快上涨，使我国普通居民购房的支付能力相对下降，同时也加大了金融机构对居民个人提高抵押贷款的成本和风险。
为确保今年GDP增长8%，对住房建设的投入必须加大力度。加快速度。为此，房改必须如期到位，法律法规建设需要跟上，某些政策（如土地、房价政策等）应作必要调整。对于金融部门来说，则要改进服务、加大加快住房信贷的投入。
一、适当扩大住房信贷总量，合理调整住房信贷结构。今年各家银行共安排1000亿元住房信贷资金，但总量上还可增加100亿—200亿元。现在要改变过去重建轻购倾向，适当调高购房信贷比例，使结构合理化，以保证总量的落实。
美国、香港等国家或地区，住房开发性贷款与个人抵押贷款的比例为6∶4。现在各家银行调高了个人抵押贷款在住房信贷中的比例，使两类贷款大体各占一半，这一安排已经考虑了今年的实际情况。需要进一步考虑的是，比例定为多少比较合理？各家银行要从自身实际能力出发，确定两者比例，原来有经验、有条件的银行，个人抵押贷款比例可高些，反之则应低些。从带动当年经济增长的要求考虑，对住房开发信贷的比例应适当高于购房信贷。
另一个需要考虑的问题是如何对住房的流通环节给予必要的信贷支持。过去对这一环节重视不够，与当时住房市场处于卖方市场有关。现在情况已发生了变化，对这个环节也应给予信贷支持，以利于解决住房开发中批量生产与个别销售的矛盾，扩大购房者的选择余地，促进现有空置商品房的销售，并使住房二级市场得到发育。
二、保证资金来源，扩大住房信贷业务。今年各银行安排住房信贷资金，是以全部新贷款15%的比例确定的，但新增贷款能否达到预定的数额，直接制约着住房信贷总量的落实。
1.把住房信贷所需资金作为一个最低的限额加以锁定。如果今年各银行实际存款超过预计数额，住房信贷额可以同比例增加，如果存款数额达不到预计额，已确定的住房信贷额仍要予以保证。
2.调整相应政策，大力扶持个人住房储蓄业务。由于目前办理个人住房抵押贷款时，个人住房储蓄者与其他人没有任何区别，因而个人住房储蓄难以为继，而个人住房储蓄实际上是住房信贷稳定的资金来源。要在利率上或申请贷款的排序等方面给住房储蓄者某种优惠，以促进个人住房储蓄业务的发展。
3.充分发挥政策性住房信贷资金的作用。目前政策性住房信贷资金的存量已达1600亿元，其中公积金为800亿元，放贷余额已达716亿元。有关部门规定今后公积金比例不得低于工资的5%， 预计今年归集的公积金将多于去年，公房出售款将比去年有较大的增加，政策性住房资金数额相当可观。运用和管理好这笔资金，对促进住房建设有很重要的意义。从国内外经验看，独立的政策性住房银行成本过高，风险太大，鲜有成功的。建议今后政策性住房信贷资金的管理体制在政府决定政策、银行受托运作模式基础上进行改革和完善，但今年以稳定为宜。今年最重要的是要用足用好这部分资金，因此，首先要按规定把今年的公积金全部归集起来；其次要稳定委托关系，在未出台新的公积金管理办法前，原有委托关系一律不变；第三要把政策性住房资金的运用和银行自营的住房信贷业务有机结合起来，借助组合贷款等工具，以政策性住房资金的运用来带动商业性住房信贷业务。
三、明确主要信贷对象，加快住房信贷投入。鉴于今年推进住房建设的紧迫性，住房信贷投入必须加快速度。因此，各银行必须改进工作方法，提高工作效率。对在建项目和已批准贷款的项目要加快投入，对新的住房开发项目，银行要提前介入，掌握情况；对个人购房信贷，银行应加强与有关部门的协调，减少办理各种手续过程中等待的时间。
与此同时，明确主要信贷对象，也是促使住房信贷在保证质量的前提下加快速度的一项重要措施。首先，住房开发信贷的主要对象应是住房开发企业而不是建筑工程企业。住房开发企业是住房这一商品的生产和销售者，建筑工程队是由住房开发建设企业在住宅生产过程中招用的施工者，对整个工程承担全部经济责任的是开发企业而不是建筑工程队。把贷款对象定在开发企业，特别是把其中那些实力强、资信好的企业作为重点客户，则可解决上述问题，并使住房信贷资金使用相对集中，产生较好的效益。
其次，个人住房抵押贷款也需要确定稳定的客户群。从各国经验看，从银行贷款买房的，主要是具有稳定经济来源的中等收入家庭。我国实际情况也是如此。尽管当前职工下岗、干部分流的增加加大了确定主体客户的难度，但不能因此放弃这项工作。目前，机关中的普通干部、经济效益较好的行业和企业的职工，是个人住房抵押贷款的主要对象。将来情况若有变化，可重新进行调整。
四、拓宽住房金融领域，推进住房金融工具创新。
1.进一步拓宽住房金融领域。目前，住房金融主要集中在银行的住房信贷领域，应拓宽到证券市场：允许国有大中型住房开发企业通过改制，上市发行股票，筹集资本；允许资信好、实力强的住房开发企业发行债券，为好的住房建设项目筹集资金。及时研究住房投资基金的可行性问题。同时要考虑抵押贷款证券化的问题。可先在条件较好的银行进行试点，允许其发行住房抵押债券，以解决其资金来源短期性与资金使用长期性的矛盾。条件成熟时，还应考虑建立抵押证券公司，向投资者发行债券，吸纳长期储蓄，再向银行购买抵押贷款，使住房抵押贷款业务取得稳定的长期资金来源。
2.推进住房金融工具创新。要鼓励商业银行进行工具创新。在住房储蓄方面，职工自购公助住房储蓄、子女住房储蓄、有奖住房储蓄、股票储蓄等业务种类，整存整借、零存整取、整借零还等业务形式都可以开展。在住房贷款方面，国外普遍开展的住房抵押与住房储蓄相结合的住房抵押贷款、住房抵押与住房建设基金相结合的住房抵押贷款，可调整住房抵押贷款（利率、期限、首付额均可调）、分享增值抵押贷款（主要对付通货膨胀的影响）、住房投资抵押贷款、信托契约抵押等业务，也可借鉴，酌情开展。
总之，在拓宽住房金融领域，进行金融工具创新的过程中，中央银行要加强引导和监管。要尽快修改颁布《个人住房担保贷款管理办法》，各类业务的利率、期限要在合理化的基础上加以规范统一，风险防范的措施一定要切实可行。
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