运用需求函数分析我国住房消费状况及住房金融的对策，本文主要内容关键词为：住房论文,函数论文,对策论文,状况论文,需求论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、我国住房需求的主要特点
（一）住房的潜在需求巨大
预计到2010年，按人口增长至15亿计算，将会有60%（即9亿人）居住在城市，加上改善居住条件的需要，在未来很长时段内，居民对住房有着很高的潜在需求量。
（二）住房消费的支付能力迅速提高
到2010年每个家庭储蓄额将达到16万元，住房消费的支付能力将大大提高。同时，住房商品化改革将推动居民对住房消费的投入迅速增加，如个人购房比例已由1994年的46%提高到1998年的74%。
（三）住房需求研究长期滞后
改革开放之前，在住房领域实行的是计划分配制度，加之住房供给量少，导致住房需求成为永远无法满足的“黑洞”，造成了对住房需求的研究长期处于被严重忽视的状态。
（四）住房消费已成为启动新一轮经济增长的重要手段
纵观我国城市居民的消费结构，在“衣、食”方面无忧的情况下，更高层次的需求必然在“住、行”方面发展。相对于我国汽车产业的“幼稚”，我国房地产业已在项目运作市场化、总量过剩等方面提前与国际惯例接轨，加上中国人传统的买房置业心理，住房消费理应成为启动新一轮经济增长的理想选择。
二、运用需求函数的基本原理分析我国住房市场的特征
（一）需求函数
恩格尔的个体消费函数表示为：
Q[,dx]=f(P[,x],I,P[,y],T)
其中，Q[,dx]表示某个消费者在一定的时间内对X商品的需求量，P[,x]表示X商品的价格，I表示消费者的收入，P[,y]泛指除X商品以外的所有其他商品，T表示消费者的偏好。而市场需求函数则是市场上所有消费者消费函数的加总。
（二）住房需求弹性分析
(1)住房需求的价格弹性。在我国长期的住房福利分配制度影响下，住房成为了一种富有弹性的商品。这是由于我国住房福利分配的比重仍然较大，居民在住房上的消费支出占居民总消费支出的比重过小，造成住房需求价格弹性提高的现象，这是与真正住房市场化的运作规律相悖的。
(2)住房需求的收入弹性——住房恩格尔曲线分析。通过列示我国近几年恩格尔系数和居住支出比重的变化情况（见表1），可以看出，我国恩格尔系数在逐年下降，处于温饱型向小康型过渡阶段，但是我国住房消费支出比重与国际经验数据相比，仍然差距较大。
表1 中国恩格尔系数和居住开支情况
年份1985 1990 1994 1995 1996 1997
恩格尔系数
52.25 54.25 49.89 49.92 48.6 46.4
居住消费占消费性支出的比重 4.79 4.79 6.77 7.07 7.68 8.57
资料来源：根据1998年《中国统计年鉴》整理。
（三）边际住房消费倾向的分析
如果将储蓄的30%用于住房消费，那么，可以求出边际住房消费倾向如表2所示：
表2 居民的边际住房消费倾向(%)
家庭月均
边际消费 边际住房
收入等级（元）倾向
消费倾向
400～799
0.751281 0.074616
800～999
0.741266 0.077620
1000～1299 0.515152 0.145454
1300～1499 0.494059 0.151782
1500～1999 0.350481 0.194856
2000～2999 0.274278 0.217717
3000～3999 0.327997 0.201601
4000～7999 0.311372 0.206588
8000以上
0.285804 0.214259
资料来源：中国改革与发展问题应急研究丛书《中国城镇住房制度改革》(1999)。
由此可以看出：(1)随着收入等级的提高，边际消费倾向总的趋势在下降，人们的收入达到一定的高度时，才能进入新的消费点，这一变化是跳跃的，而非渐进的。(2)月家庭收入1000元和2000元显然是两个槛，在低于1000元的低收入家庭，边际住房消费倾向稳定在低水平的7%；在1000～2000元的中低收入水平，边际住房消费倾向则达到15%～19%；突破2000元的中等收入水平线之后，该倾向则超过20%，并且随着收入档次的进一步提高基本稳定在21%左右。
（四）对住房需求结构的分析
在研究住房的需求结构时，我们可以根据国际通行标准，将居民的收入划分为高、中上、中、中低和低五个阶层：(1)高收入阶层：收入为当地职工平均收入的400%以上；(2)中上收入阶层：收入为当地职工平均收入的200%；(3)中收入阶层：收入为当地职工平均收入的80%～200%；(4)中低收入阶层：收入为当地职工平均收入的50%～80%；(5)低收入阶层：收入为当地职工平均收入的50%以下。
如果按线性关系简化处理，则可以认为高、中、低三档的住房需求分别占20%、60%、20%。随着住房分配货币化的推进，不同家庭的实际收入将发生趋势各异的变化。
(1)实行住房货币化分配后，不同收入阶层家庭的住房消费比重都将有所提高，但是低收入家庭住房消费比重上升幅度更大一些。而高收入家庭呈现负值，表示其在住房方面的支出不仅没有增加，反而有一定程度的减少。中高收入家庭收入水平的提高将使其拥有更高的支付能力，从而产生新的更高的住房需求。
(2)实施货币化前后的恩格尔系数比较：住房货币化分配前，住房支出在各收入阶层家庭消费支出中所占的比重都比较小，货币化分配后住房支出的比重皆有大幅增长。
(3)中等偏下户以下的家庭消费率都超过100%，这意味着此类家庭购置经济适用住房后，如不大大缩减其他消费支出，就将陷于入不敷出的窘境。其他收入阶层的消费率也都有程度不同的增长，其中中等收入户由83%增至95%。
纵观世界各国，多样化是住房消费发展的基本趋势。因此，应当为不同收入阶层提供多样化的住房消费选择：
(1)高收入阶层约占全社会的10%～20%，其住房消费的承受能力较高，住房主要是根据自身的财力和需求购买或自建住宅，因此政府对于高收入阶层的家庭不再提供任何援助，只是从法律上保护其住房所有权以及由所有权带来的相关权益。
(2)低收入家庭所占比例约为10%～20%，但是他们的居住条件非常恶劣，其住房消费的支付能力也很低，因此，这一群体的住房问题是需要政府通过非市场行为加以解决的。
(3)在任何国家，中等收入家庭的比例都是最多的，约占全社会家庭总量的60%～80%，其获取住房的基本途径是租售并举。
（五）住房消费支付能力的分析
进一步分析中国城镇居民消费结构的动态变化，可以看到如下一些特征：
(1)随着消费水平的提高，居住消费比重呈现上升趋势。
(2)因居住消费（主要是住房消费）未能及时跟进，致使食品消费下降后留出的结构空间多为其他消费所填补，因而与市场经济国家类似发展时期的消费结构相比，住房消费所占比例仍显偏低。
(3)恩格尔系数并不是决定住房消费比重变化的惟一因素。如果将同一时期城镇居民的消费水平及消费结构与农村居民相比，就会发现，尽管后者的消费水平仅为前者的1/3，但居住消费所占比重明显高于城镇居民。这说明，居住消费比重的高低并不完全取决于家庭收入与消费水平。
三、制定适当的住房金融对策，促进住房供需的平衡
（一）住房金融对住房市场的发展具有关键作用
(1)住房金融是弥补购买力不足的惟一快捷有效的方法。住房具有固定性和长期性的特征，决定了住房市场的主要特点：巨大的潜在需求和有限的购买力成为矛盾，购买力的不足制约着住房市场的繁荣。因而启动住房金融，将居民对住房的投入由难以承受的一次性高投资转变为分期的付款方式，这样就可以有力地提升购买力，进而较快地启动住房市场。
(2)住房金融是住房市场良性循环的保证。住房因消费者的有效需求或购买力不足而不能被消费，或无法正常出售时，开发商就会因住房的空置而难以收回投入，也无力再开发新的项目，最终导致住房供应的下降。住房金融的介入，弥补了购买力不足的欠缺，使有效需求增长，从而使住房的市场流通、交易得以顺利进行，使住房市场形成良性循环。
(3)住房金融可以促进居民住房消费观念的转变。传统的量入为出的消费观制约着人们对住房需求的欲望，住房消费的一次性高投入使工薪阶层望而生畏。住房金融通过分解这种一次性的高投入，会促使居民转变住房消费观念，使其需求心理发生变化，产生超前消费欲望，从而促进住房消费和住房市场的发展。
（二）我国住房金融的主要问题
(1)房地产信贷结构失衡。目前我国住房信贷资金结构不合理，个人住房抵押贷款发展缓慢，投向住房消费环节特别是个人消费环节的少。重生产性贷款、轻消费性贷款，使居民住房消费的潜在需求不能有效转化为现实的购买力，使房地产信贷资金难以实现良性循环。
(2)住房信贷缺乏稳定的资金来源。从住房公积金来看，存在着归集总量不足、使用率不高、缺乏风险防范机制的问题。目前，大部分公积金管理中心都是事业单位，一般没有资本金，也未建立提供流动性支出的再贷款机制，其抵御风险的能力较弱。
(3)大量投向生产环节的房地产信贷资金使开发商为了消化成本盲目上项目，加剧了房地产内部结构的不合理，造成产品不能适销对路，使得房地产结构性过剩问题更加严重。
(4)个人住房消费信贷的不规范发展潜伏着巨大的风险：①个人信贷需求群体庞大带来的风险；②个人信贷的法律不健全带来的风险；③抵押、担保政策不配套可能带来的风险。上述金融风险若不及时采取防范措施，当危机集中爆发时，将给我国的住房金融业和房地产业带来巨大的损失，甚至危及整个国民经济的健康发展。
（三）完善住房金融体系的对策
(1)多方面开辟融资渠道。我国可以借鉴国外的成功经验，形成多层次的住房储蓄品种，以吸引社会各阶层的参与，包括积极开办个人住房储蓄、开办子女住房业务、为工作单位频繁变动的职工开办住房储蓄积值业务（即职工按规定办理住房储蓄业务，并可相应获得住房权的储蓄方式）等。
(2)在住房信贷方面，着手解决住房信贷投向结构不合理、个人住房抵押发展缓慢的问题。在实践中应根据各收入阶层的实际需要，设计出多样化的贷款品种和个人住房贷款担保方式，以刺激其贷款需求。
(3)运用资产证券化工具，增强住房抵押贷款的流动性和银行的再贷款能力。
(4)开展住房金融创新，促进住房按揭的推广。
(5)大力发展住房中介服务业务。中介服务可以促使金融业准确地把握住房供求数量、结构、弹性等基本特征，为增大住房需求提供更有力的金融支持。