徐琰文1 万映劲2
1无锡市房屋交易管理中心 214000；2无锡市惠山测绘有限公司 214000
【摘 要】房地产行业的发展促进了我国国民居住条件的改善，对我国国计民生的影响越来越大。房地产测绘工作是我国房地产行业的基础构成部分，为我国房地产的质量稳定提供保障。本文在对房地产测绘相关概念进行分析的基础上，对我国房地产测绘工作中出现的问题进行了讨论，归纳了房地产测绘工作的相关对策，为我国房地产测绘工作的完善提供一定的建议。
【关键词】房地产测绘；问题；对策
前言
最近几年，我国的住房制度发生了很大改变，有关政策也不断出台，这在一定程度上推动了房地产行业的发展。准确而完整的房产测绘成果是审查、确认房屋的产权、产籍和保障产权人合法权益的重要依据。它关注的是民生问题。[1]因此，房产测绘是房产管理工作的重要基础。是今后测量工作的重要组成部分。在房地产行业中，准确有效的测绘可以使我国的房地产得到更加有效地管理，推动我国房地产行业的健康发展，为我国的民众的安居乐业奠定坚持的物质基础。但是，对我国当前的房地产测绘工作进行分析得知，其发展现状并不乐观，无论是技术层面还是管理层面都存在着不少问题，影响着我国房地长测绘工作质量的提升。为了改变这一现状，必须对当前我国房地产测绘过程中存在的问题进行分析，针对性地制定相应的改善措施，为我国房地产测绘质量的稳定提供一定的建议。
当前房地产测绘过程中存在的问题
（一）房地产测绘中存在的技术问题
1.房地产测绘技术比较落后
房产测绘的主要目的是通过采集和表述房屋用地的有关信息，为房地产管理尤其是房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料，同时也为房地产开发、交易、征税以及城镇规划建设等提供基础数据和资料。所以，房地产测绘质量的准确性和及时性对房地产管理工作的结果非常重要。但是，审视我国房地产测绘工作的现状，其结果实在不能让人满意。尽管，经过几十年的发展，我国在房地产测绘方面技术更新速度已经比较迅速，电磁波、航空、卫星等技术已经开始运用于房地产测绘工作。但是其应用范围并不广，大多数的房地产测绘工作使用的还是一些比较传统的测量仪器，各种新的测量技术也不能推广到房地产测绘工作中来。这导致我国房地产行业的发展和房地产测绘技术之间出现了巨大的落差，影响了我国房地产测绘工作的质量。
2.房地产测绘人员技术水平不高
房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房地产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在有些国家，只有经过政府审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这一具有法律效力的工作。房地产测绘需要高技术的工作人员，但是我国该类的技术人员非常少。技术人员没有进行过什么培训，整体素质不高。此外，很多的测绘人员没有采用先进的信息技术进行测量，而是依旧采用陈旧的测绘方式，对于新技术的掌握非常肤浅，对各种测绘仪器不能熟练的使用，甚至某些房地产测绘竟然还是手工测量，在很大程度上阻碍了测绘技术的完善，最终产生准确度不高的测量结果，测绘水平低下。
（二）房地产测绘过程中存在的管理问题
1.缺少相关的法律依据
我国当前的房地产测绘正处于初级阶段，不同地区的测绘水平相差较大，地区发展失衡，没能形成规范统一的行业标准。国家制定的法律文件落实起来难度很大，甚至不具备可操作性。对于房地产测绘没有清晰明确的权责规定，有关法律不能发挥其应有功效。由于缺少的限制和约束，一些人认为即使是违反了某些规定，也无法依法对其进行惩治。所以，在实际操作房地产测绘时，不可避免的会出现一些钻法律漏洞空子的人员，做出一些违法违纪行为，严重阻碍着房地产测绘的良性发展。
2.缺少竞争机制，整个管理过程效率不高
长久以来，房地产测绘作为房地产产权、产籍管理的重要组成部分，一直是独家垄断经营。由于近几年来房地产市场发展迅速，且市场交易异常频繁，大量的土地交易、房屋测绘、制图、面积计算等工作，均由一家房地产测绘队伍来完成，测绘速度难以跟上，以至于在土地房屋产权登记发证及其管理上形成瓶颈，阻碍了房地产产业的发展。这种独家经营的房地产测绘市场，不仅剥夺了房屋权利申请人自由选择房测单位的权利，而且损害了有资质的测绘单位自由参与房地产测绘市场竞争的权利。[2]这种既当裁判员又当运动员甚至于又是教练员的做法，既不符合法律规定，破坏了市场经济运行规则，又损害了群众利益，容易产生腐败，并且当群众对房屋产权面积提出疑问时，往往投诉无门，没有权威的第三方进行鉴定。[4]由于存在垄断经营现象，最近几年，房产面积争议成为群众房产消费的投诉热点，且呈逐年上升趋势。
（三）房地产测绘结果不稳定
1.房地产测绘缺乏统一的标准
当前，我国房地产测绘行业缺少统一标准的问题，主要表现在两个方面：一是房地产测绘中特殊部位的测量，缺少统一的标准。尽管有关测量规范中对房产测绘所要注意的地方给出了详细说明，可是在实际的操作中却很难符合要求，仍然问题重重，主要表现为特殊地区的划分模凌两可以及分摊问题。在实际生活中，有些房屋的性质很模糊，其服务范涛也不能被业主熟知，此外，没有修建顶盖的楼梯归属问题不清晰，于是就产生了很多误解，甚至导致邻里纠纷。
另一方面，各地的管理没有规范统一。房产测绘工作在管理方面的范围相当广泛，主要有绘图、数据的计算和现场的测量。可是测绘构架、地区和测绘技术人员的不同，测绘标准存在差异。由于测绘标准的不统一，获得的测绘结果具有很大差别。不同的测绘公司均有各自的特征，在数据库、信息网络、经营模型和文档格式的处置方面不尽相同，存在区域差异性。在对技术成果进行评定的时候，总会产生众多的评定结果，对于多向信息的交流产生了严重影响。这里的“多向”指的是有关的单位、机构和地区，进而对房产市场产生不好的影响[2]。
2.各部门独立作业，导致质量监督滞后
到现在为止，我国房地产测绘行业的相关部门还处于独立工作状态，各自有各自的信息系统，各自有各自的评断标准。彼此之间不进行沟通，也很少进行交流。这就导致房地产测绘信息在行业内也没有流动，多种信息都不能实现共享。在测绘工作中出现问题之后，不不能及时的沟通交流，大家共同商讨解决对策，而是相互推诿。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆根据自己的标准判断当地产测绘的问题，导致测绘同一房屋出现不同的结果，留给监管部门很多的困扰，延迟了监督管理工作的处理时间。最终导致房地产行业以及测绘行业不能健康发展。
做好房地产测绘工作的对策
（一）提高房地产测绘工作的技术含量
1.加大对房地产测绘技术问题的研究
由于房地产测绘的工作量比较人，测绘内容比较繁多，对准确度的要求较高。测绘的数据需要随时更新，要求房地产测绘技术与时俱进，以便更好的为房地产行业的发展提供更好的前提条件。[4]随着科学技术的快速发展，房地产测绘信息管理需要更加现代化和科学化。在房地产测绘工作中，可以使用最新的技术进行测绘，例如全站仪、RIK技术、计算机辅助制度技术以及地理信息系统等技术的应用，可以有效的提高房地产测绘的工作效率，提高测量数据的准确性和可靠性。同时，需要测绘人员熟练使用先进技术，并能够在实际的测绘工作中提供较好的前提基础。所以，必须不断加大对房地产测绘工作技术问题的研究，跟踪测绘设备的发展动态，及时了解测绘技术的相关问题。为我国房地产测绘工作机制的高效运转提供稳固的制度屏障。
2.增加对测绘技术人员的专业培训
房地产测绘人员主要包括外业测绘人员、内部计算人员、资料整理人员、产品检验人员等，这些人员均需要经过严格的培训才能够正式上岗。要求测绘人员需要掌握一定的专业技能，明确自己的工作职责和权限等内容。同时，需要定期对测绘人员进行专业的培训，巩固原有的专业技能，在原有的基础上学习新的知识和技能，学会使用先进的测绘仪器和设备。在培训的时候，需要对相关的法律法规进行了解，例如房地产测绘的法律法规、房地产测量的规范、房地产测绘质量的检验方式以及质量管理法规等内容。加强对测绘单位和测绘人员的准入制度的监督管理。为促进房产测绘质量的提高，可以制定测绘成果优劣和测绘队伍的等级评定，将测绘成果质量与测绘人员、测绘单位直接挂钩；建立测绘人员及测绘队伍信用档案，每年向社会公布，接受社会监督；实施测绘成果质量追究制度，对出现重大测绘质量问题或多次出现质量问题的测绘队伍和测绘人员进行警告，甚至取消其从事房产测绘资格，促进测绘单位及测绘人员严格自律，自觉提高房产测绘质量。
（二）完善房地产测绘工作的管理流程
1.建立、健全房地产测绘的法律制度
针对目前相关房地产测绘的法律法规不够完善的问题.需要根据实际情况进行分析.需要建立高效协调的房地产测绘管理体制有效的确保房地产测绘的可持续发展。加强法制建设，对测绘行业的发展环境进行不断的改进和完善，并建立行业内的统一标准，以便更好的满足房地产行业的发展，能够有效的促进土地资源的开发和利用。[5]同时，还需要加强房地产测绘管理和监督，建立有效的监督管理机制，针对房地产测绘日常工作中出现的问题进行分析，并采取相关措施解决，从而不断的完善法律法规，有效的促进房地产测绘的发展。
2.引入竞争机制，提高房地产测绘管理的效率
放开对房地产测绘市场的限制，允许有资格和能力的企业进入本市场，和政府部门认定的机构公平竞争。同时，要密切注意市场动态，避免恶意竞争、扰乱市场的现象的发生。政府部门要积极履行监管职能，提高监督管理的效率。
（三）稳定房地产测绘结果的可靠性
1.各地制定房地产测绘统一标准
结合新工艺、新技术完善房产测绘技术标准。房产测绘应 随着城市化进程的加大和住房制度改革的进一步深入，房地产市场快速发展，并为房产测绘业带来了很好的发展机遇和新的挑战，对房产测绘提出了新的要求。结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求，逐步完善房产测绘技术标准，使其更具可操作性，以解决房产测绘中可能出现的新问题。因此，不断加强房地产测绘工作，并维护广大消费者的合法权益，是保证测绘成果的准确、公平、合理，促进房产测绘市场有序、稳健发展的重要保证。实际如坡屋顶房屋，由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果，若采用净高为标准，问题即迎刃而解。另外，若以中国成年男性的平均身高均身高 1.70m 作为参考，单纯从居住 和使用的角度上看，房间净空高度确定在 1.75m 以上是可行的，因 此，具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室，其净高在 1.75m-2.05m 的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积，净高大于 2.05m 的可按其水平投影全部计算建筑面积。[6]这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的，更具人性化、直观化，易于操作，也体现了坡屋顶房屋的利用价值。
2.建立各部门信息共享机制
房产管理部门应与测绘部门共同协作，制定统一的房产测绘标准，优化相关的操作程序，并搭建房产测绘信息平台，简化操作程序，建立和 健全相关的质量监督体制，规范和统一经营模式，从而实现归档、收费以 及勘测等过程的智能化管理[3]。房产管理部门可通过统一测绘技术标准，促进信息交流和加深资源共享程度，加快行业技术的升级和更新，这样 不仅能加强房产测绘管理，而且能提升房产测绘成果的可信度，规范房 地产市场秩序。除此之外，还要充分发挥各大院校测绘专家交流会以及 行业协会的作用，加强地区间的信息化交流和加快信息传输的速度，从 而实现房产测绘行业的长远生存和发展。
3.促进各个部门之间的合作
房地产测 绘需要涉及的部门比较多，各个部门之间尤其需要沟通和交流，加强各个部门之间的合作，以便达到信息的共享，从而为房地产测绘工作提供良好的环境和条件。在房地产测绘的过程中，发现问题需要及时的进行沟通并采取有效的措施解决。同时，还需要定期的开展业务交流活动，选派技术人员进行业务的培训，各个部门之间就房地产测绘等工作进行沟通和交流，针对工作过程中存在的问题，集中讨论并制定出相关的措施来解决。部门之间还需要根据国家的相关法律法规形成统一的房地产测绘标准，有效的提高房地产测绘质量和测绘的准确性。
四、总结
在我国的房地产行业进一步发展的背景下，房地产测绘工作的重要性将会得到更多人的关注，其必将引起我国房地产行业研究的一大浪潮。为此，我对本课题进行研究，希望可以在总结前人研究成果的基础上，提出一些新的意见和看法，希望为后人的研究多提供一个思路。
参考文献：
[1] 范晓原.试论当下房地产测绘中存在的问题与应对策略[J].中小企业管理与科技，2015（07）：159.
[2] 夏水明.我国房地产测绘现状及测绘技术运用[J].科技创新与应用，2013（19）：176.
[3] 马丽娟.房地产测绘存在的问题及对策探讨[J].民营科技，2014（01）：98.
[4] 王志东.房地产测绘特点及技术分析[J].黑龙江科技信息，2013（28）：356.
[5] 白益砜.房地产测绘技术的应用[J].承德石油高等专科学校学报，2010（04）：1125.
[6] 赵茜.房地产测绘的特点与技术应用[J].中华民居（下旬刊），2014（04）：128.
论文作者:徐琰文1,万映劲2
论文发表刊物:《低碳地产》2015年第20期
论文发表时间:2016/8/22
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