天水市城乡规划设计院
摘要：随着城市化进程的不断加快，多种城市问题也随之出现，城市社会秩序和规律也在逐步地发生变化，这就需要对社会问题进行深入的分析和研究。城市社会问题是对社会发展的反向研究，可以对社会运行实际状况进行有效地反馈，这将十分有利于政府有关部门及时对决策进行调整和修改。本论文把城市社会学相关理论作为城市分析的前提，采用城市规划者的视角和观点，分析当今城市的社会问题。并且，从社会热点的住宅问题作为基础，进一步分析问题所在，从而引申出城市住宅问题背后的房地产业，通过全面、系统地分析来提出多种切实有用的措施和意见，可以更好地解决城市社会问题，促进社会健康、稳定的发展。
关键词：城市社会学;城市社会问题;房地产业
1城市住房问题
1.1概述
中国是一个人口大国，随着时代的不断发展和人口不断的积聚，住房问题成为了全社会关注的焦点。住房老龄化，现有住房的分配，中低收入家庭住房保障，以及房地产开发等相关难题如何解决，便成了一个大的城市社会问题[2]。
住宅是人类赖以生存的基本物质条件。它的需求与供给，建设与分配，是国际公认的重大经济与社会问题。住宅建设对于城市经济与社会发展具有重大的直接或间接影响，住房问题解决的解决情况直接关系到城市社会发展。
在城市化进程中解决解决住宅问题存在着很多复杂问题，解决起来存在着较大的难度，解决效果并不是十分理想，这就使一些经济基础不好的人群无法拥有住宅，这是社会上大问题，从城市规划角度来看，必须要对城市发展和人们生活水平之间的协调进行全面地考虑。
1.2经济适用房问题浅析
1.2.1概述
住房问题已经成为社会上讨论的热点，最突出的问题还在如何解决中低收入家庭住房，该问题解决能否得到很好的解决，直关着社会安定与发展[3]。目前，我国政府采取的住房分配货币化政策，对于中低收入者的住房问题的解决办法是采取大力发展经济适用住房，经济适用住房政策实施以来，虽然取得了一定的成效，但也存在着较多问题。
1.2.2经济适用住房相关问题
与完全意义上的商品房进行比较来看，与经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异，具有很多的特殊性，主要为：(1)价格残缺。 (2)价格采取政府指导价。 (3)政府对经济适用房的消费对象有一定的限定，因而其价格只存在于局部市场
目前，我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中低收入者的住房问题，离现实需求还有很大差距。引起该问题的原因比较多，以居民承受能力的角度和有关统计资料来看，我国许多城镇经济适用住房的价格与一般家庭年收入之比高达10倍甚至10倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍。
引起经济适用住房价格偏高的原因主要表现在以下几方面：一是尽管政策对经济适用住房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策，但仅免收的是土地出让金。有关的土地税费、征地费、拆迁安置费并未减免。二是公建配套设施建设费用较高，加大了经济适用住房的建设成本。三是一些开发商在经济适用住房的开发建设和销售过程中，并没有将国家给予的扶持优惠政策落到实处，把政府要求减免的费用仍然打入成本，或加收不合理费用，从中赚取规定外的利润。四是由于目前对经济适用住房的认购对象还缺乏严格的界定，加之审核确认制度不健全不规范，一些高收入者为了投资增值之目的，通过各种关系购买经济适用住房，也抬高了经济适用住房的价格。
经济适用住房是以较低的购置价格作为前提，进行科学、合理定价是最为关键的问题。在确定经济适用住房价格时，除了要考虑成本因素外，还应兼顾中低收入家庭的支付能力。为此，在对经济适用住房的价格管理方面，首先应尽快出台适合我国国情的经济适用住房价格管理条例，严格规范价格构成，促进我国住房建设加快发展。
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1.2.3政府监管
目前，应严格按照国务院有关文件对经济适用住房价格构成所做的原则性规定，可以更好地规范经济适用住房的价格构成，对经济适用住房价格构成各项因素的内涵和外延进行明确，划定哪些费用应当计入成本，哪些不合理的费用应取消。可考虑削减或免去以下费用：大市政或小区内公建配套建设费、减半或免收一些行政事业性收费。
应该完善并改进价格审核制度，建立经济适用住房成本约束机制，严格限制一些开发商借“经济适用住房”之名，低价获得土地，高价销售房子，赚取额外利润。因此，相关部门应该科学评估“中低收入家庭”经济状况，正确引导住房消费需求的有效增长。严格规范经济适用住房的价格构成，确定其合理的定位，真正做到“雪中送炭”，达到解决中低收入家庭居住问题的目的[4]。
2房地产业
2.1住房与房地产业
住房是房地产业的主要部分，但两者之间有着很大的差别。通过上面所做的大量分析中可以看出，住房问题的重点在于价格。那么，需要从住房的根源——房地产业出发，来讨论房地产开发对住房问题的影响。
2.2房地产业概述
房地产业是国民经济的重要组成部分，是在城市化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进程，已经成为现代社会经济大系统中的关键部分。房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件。房地产发展的规模，产品结构、布局是否合理，水平的高低和发展速度的快慢，都将影响到各行业的规模、结构、布局、水平和速度[5]。
2.3房地产价格
2.3.1房地产价格的构成
房地产价格的构成包括以下三个方面的费用：（1）土地开发费：包括征地补偿费或拆迁安置费，七通一平费，勘察设计费，拆迁征地管理费，土地出让金。（2）房屋开发费：包括房屋建筑安装工程费，附属工程费，室外工程费。（3）各种配套及税费：公共建筑配套工程费，环境卫生绿化工程费，“四源费”，大市政费，两税一费，粘砖土专用费，管理费，利润。
2.3.2影响房地产价格因素
影响房地产价格的因素有以下三点：（1）一般因素，主要包括：社会因素（社会稳定状况、人口状况和城市化）。经济因素(国民经济水平发展和发展趋势，金融环境，税负)。制度及政治因素（土地制度及政策，住房制度及政策）。（2）区域因素，主要因为一个城市内部不同功能分区地价，主要分为商业区、住宅区和工业区。3）个别因素，是指影响同一功能分区内不同具体地块价格差异的微观因素。
2.4房地产发展存在的问题
随着社会的发展和人民生活水平的提高，我国的房地产业取得了很大的发展。房地产的总体规模越来越大，表现为投资规模的不断扩大和开发规模迅速增长。然而，这样的发展同样也带来了很多的社会问题，比如：房地产区域发展不平衡，发展规模和增长速度存在都存在地区差异，城镇居民居住水平也存在地域差异。最近一些年来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高、居民可支配收入高。房价居高不下，也成为城市社会住房问题的根本所在。
总之，政府职能部门的主要责任应该是搞好服务，加强监管力度，促使房地产开发企业发挥技术优势、规模优势、竞争优势、降低开发成本，提高开发质量，在满足社会住房消费需求的基础上提高企业收益，可以为国家上缴更多的税收，最终达到既增强企业开发实力又提升住房水平，保护国家土地收益水平的根本目的。只有这样，才能住房建设开发领域中，不断完善社会主义市场经济体制，促使住宅产业的可持续发展，为国家经济建设中注入活力。
参考文献
[1]夏建中.《城市社会学》 [M].中国人民大学出版社.
[2]陈美霞.《当代社会问题》[g].
论文作者:杜彩娥
论文发表刊物:《基层建设》2019年第21期
论文发表时间:2019/10/14
标签：经济适用住房论文; 价格论文; 住房论文; 城市论文; 房地产业论文; 社会问题论文; 工程费论文; 《基层建设》2019年第21期论文;