关键词：房地产；工程管理；质量控制
1、房地产质量管理概述
房地产开发项目是一项投资大、周期长、涉及面广、风险性较大的行业，在开发过程中涉及到投资时机、项目地段、工程质量等几大方面。时机、地段的选择是经济因素和市场影响的把握，是投资成败的前提，而一个项目投资的最终成败在于产品的质量。建筑设计工作的优劣，直接影响到整个工程项目的好坏，无论从工程质量、工程投资到工程进度，以及建成后的运行成本，投资效益等方面都起到举足轻重的作用。
保证质量管理，在严格遵守技术标准、法规的基础上，正确处理和协调资金、资源、技术环境条件的制约，使房地产能更好地满足业主所需要的功能和使用价值，充分发挥项目投资的经济效益，在整个工程的建设过程中显得尤为重要。
2、影响房地产工程质量的因素分析
2.1施工人员素质的影响
施工人员素质是影响工程质量的最直接的原因，在工程施工中，由于员工素质不高导致工程质量出现问题的情况比比皆是，很多员工在施工现场由于缺乏必要的监督和自身责任意识的不足，施工过程不仔细，马马虎虎，甚至出现技术性的错误，这些因素都是影响工程质量的直接原因。
2.2施工材料质量的影响
施工材料是工程的组成部分，施工材料的质量好坏决定着工程质量的好坏，在材料的选购过程中很多施工单位为了节约成本，偷工减料，采购一些质量不合格或者达不到要求的材料，这些都是影响工程质量的最根本的原因，除此之外，在施工过程中，一些施工人员为了减少麻烦，对一些已经损坏的材料进行使用，为工程的质量埋下了安全的隐患。
2.3施工机械设备的影响
施工机械设备是进行工程施工的载体，机械设备出现故障会导致工期的推迟和工程施工的质量受到影响，甚至施工人员的人生安全，在很多工程施工现场，由于机械出现问题严重的影响了工程的质量和施工的进度，例如搅拌车出现故障，只能人工搅拌水泥，为了节省时间和成本，人工搅拌水泥不够深入和仔细，使得混凝土质量达不到要求，影响了工程的使用寿命。
2.4施工环境的影响
施工环境包括自然环境和人文环境，自然环境指的是施工现场的气候，地质，水文等条件，人文条件指的是施工现场的经济，政策，交通灯条件，施工环境的好坏对施工现场有着巨大的影响，在某些条件下甚至是对工程质量造成影响的决定性条件，例如在构建高层大楼时如果出现地质条件不稳定，斜坡等等就会对楼房的质量产生重要的影响，地质条件不稳定会影响楼房的使用寿命，斜坡过大可能会形成滑坡，楼房倒塌，交通条件不好的话会使一些大型的施工机械无法运送到施工地点，使得工程施工过程中一些必要的程序无法进行，也会对工程质量产生影响。
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3、房地产工程质量管理要点
3.1项目前期工作阶段
房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等，是整个开发项目的基础，其质量高低对后阶段工作有着重大影响。主要办法是建立开发项目前期工作成果质量评审制度。通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。不论是开发企业自行编制还是聘请项目咨询公司提供的相关报告资料，均要求报告资料提供方组织项目人员对其工作成果先进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，该成果才能提交给开发企业，由开发企业组织有关专家对该成果进行评审与完善，形成相应记录文件，以提高投资效益。
3.2精心组织规划设计
规划设计是项目建设的龙头，是提高房地产开发项目质量的首要保证。规划设计质量是决定开发项目成败的关键环节，必须反复论证、科学决策、严格把关和力戒失误。房地产产品与其他产品不同，具有投资大、建设程序多、周期长的特征，前期规划质量将直接决定建成后的项目质量。项目规划时，不要出面强调开发建设的高容积率、高回报率，而应遵循规划设计的科学规律，严格执行各种规范标准，充分挖掘每平方米地上地下的潜力，让用户享受到合理、经济、舒适、方便的结构户型使用环境。这就要求项目开发单位，严格选择和要求规划设计单位，为提高项目质量提供技术保障。
3.3施工阶段的质量控制
3.3.1开发项目建设的施工过程质量控制
项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较，找出偏差；运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议。
3.3.2推行施工现场技术责任制
现场技术负责人技术管理工作责任制，正确划分各级技术管理工作的权限，使每位工程技术人员各有专职、各司其事，有职，有权、有责。工程开工前，将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核。在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员，制定详细的规章制度和奖罚措施，不允许出现不合格品。在重点工序施工前，必须对关键的检查项目进行严格的复核杜绝重大差错事故的发生。
3.3.3坚持“三检”制度
即每道工序完后，首先由作业班组提出自检，再由施工员项目经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检。隐蔽工程在做好“三检”制度的基础上，请监理工程师审核并签证认可。
3.4交付后期的质量管理
产品建设完成以后，真正的管理才开设，一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。二是要做好征求意见和调查研究工作。要深入调查研究开发的产品尚需改进的方面，以便及时调整开发策略，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以便更好的改进工作效率、切实提供产品质量。
结束语
加强房地产施工现场质量管理具有重要的意义，它关系到人民的生产生活以及国民经济的健康发展。随着房地产项目的增多，重视质量问题、加强质量控制愈显重要，应当正视当前质量控制工作中存在的问题，找出相应的解决对策，提高施工人员的整体素质，加强安全质量控制等，促进工程建设安全质量的不断提高，促使我国经济健康快速发展，人民生活水平不断提升。
参考文献
[1]朱立恒.浅谈我国房地产开发项目的现场质量管理[J].经营管理者，2013.
[2]陈力.关于房地产施工的质量管理的探讨[J].中国房地产业，2012.
[3]郭鸿飞，李一凡.房地产项目质量管理体系思考[J].合作经济与科技，2011.
论文作者:贺宇
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第11期
论文发表时间:2018/9/6
标签：质量论文; 房地产论文; 质量控制论文; 项目论文; 工程质量论文; 施工现场论文; 过程中论文; 《建筑学研究前沿》2018年第11期论文;