摘要：随着我国广大人民群众的物质生活水平日益提高，人们对于居住环境的要求也越来越高，房地产行业也随之迎来了发展的“黄金期”，各个城市都大兴土木，房地产行业已经成为了当前国民经济支柱性产业之一。但是房地产行业的竞争也异常激烈，房地产企业不得不面临着来自于内部和外部的各种压力，房地产行业早已不再是“暴利行业”。在这种形势下，加强房地产企业成本控制就显得尤为重要，房地产企业也能够在强化成本控制的同时也逐渐提高自身的市场竞争力，最终达到经济利益最大化的效果。本文就房地产企业成本控制问题及对策进行分析。
关键词：房地产企业；成本控制
引言：经过十多年的高速发展，房地产企业暴利时代已经一去不复返，如何降低企业成本增加利润已经成为房地产企业发展的当务之急。房地产企业成本控制涉及多个方面，虽然环节众多但是这些环节都不是独立存在的，要想控制好房地产企业成本，应当立足市场需求的基础上，结合企业自身的特点，综合施策，减少企业成本投入，实现企业效益最大化。
1.房地产企业成本控制的必要性
1.1房地产企业成本控制的必要性
成本控制是房地产企业日常管理的三大控制主体之一，在对房地产项目安全目标与建设质量进行满足的基础上，成本控制的高低会对房地产企业的社会效益与经济效益造成较大影响。
1.2有利于提升管理水平
随着改革开放进程的日益深入，房地产企业之间的竞争趋于“白热化”，那么在这种情况下若要提高房地产企业的经济效益，那么只能从成本控制中要效益。房地产企业可采取一系列切实可行的措施与方法来降低成本，这在很大程度上有利于提升房地产企业的管理水平。
1.3有利于推动房地产企业的良性发展
房地产企业通过成本控制，能够充分发挥出管理体系的优势，进而可对整个房地产项目的全寿命周期予以规范。与此同时，成本控制实质上也意味着“掌控全局”，可对各个阶段、各个环节的成本都予以及时掌握，并且还可随时对比分析目标成本，找出问题，解决问题，这对于房地产企业的良性发展是极为有效的。
2.加强房地产企业成本控制的相应路径
2.1加强全面预算管控，完善成本竣工结算
在房地产开发项目工程设计阶段，企业要组织各部门负责人共同就事前调查的数据进行成本分析，通过分析结果来对总成本进行估算。企业的财务部门在此基础上以具体的生产作业为基础进行成本预算的编制和分解，制定各项人员、材料以及设备的消耗量标准。为了充分发挥成本预算的管控作用，企业要将其整个开发全阶段全过程的成本开支都纳入预算编制的范围内，鼓励各个阶段所涉及的全部人员积极地参与到成本预算管控的工作中来，强化成本预算协同管理。在编制成本预算时，要综合考虑政策及市场环境变化，研究同行业其他类似项目开发成本情况以及企业项目成本特点等，尽可能多地收集全面、可靠的成本数据进行成本预算的编制，同时加大预算的执行力度，强化对成本费用支出的管控，制定严格的预算报销制度和规范的预算支出流程，要求费用支出时要填写相应的支出申请单，详细记录费用支出信息，经由上级相关领导部门审批同意后才允许执行报销程序，以减少成本预算的随意支出行为。目前，企业成本预算管控的以三种方式为主，分别为作业流程控制、定额成本控制以及预算调整控制。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆作业流程控制指的是在各个关键业务流程节点通过明确分配预算指标促使各部门人员在该节点主动缩减能源消耗，以实现成本预算目标。定额成本控制指的是针对各项具体的作业制定成本预算定额标准，控制其资源消耗上限，通过实际值与定额标准的对比，深入分析偏差原因并及时采取纠偏措施。预算调整控制是为了防止企业盲目追求成本预算指标的刚性控制，从而导致实际情况与预算管控脱节，因此通过合理地进行预算调整保证成本预算管理的弹性，增强成本预算控制的有效性。最后，企业还可以以预算为依据进行成本考核，制定相应的成本预算考核指标，将考核结果同项目各部门或岗位的绩效工资等相挂钩，以提高成本预算管控的权威性，强化相关人员的成本控制意识水平。在工程决算环节，要准确地核定工程决算的时间，将已经超过工程决算期限的成本统一计入期间费用，以确保不同开发项目成本核算数据的纵横可比性，从而有效降低决算口径的不同给企业成本核算造成的困难。通过制定标准的成本管理办法，科学地确定成本管控目标及成本核算对象，合理地进行成本费用的归集和分配，来为企业成本的估算、概算、预算以及决算等提供全面、可靠的成本信息数据，更好地实现成本控制目标。
2.2明确成本核算对象，科学地进行成本费用的归集和分配
项目人员要本着“易于管理、清晰核算”的基本原则来确定成本核算对象，深入地了解项目开发全貌，结合项目开发的用途、地点、结构、时间等因素设置核算对象。依据项目开发的某一特征要素将项目分为多个部分，分别对每个部分进行成分核算。或者以某一特征要素作为合并的依据，将多个部分整合为一个成本核算对象。为了科学地归集和分配成本费用，一方面要严格依据现行的企业会计制度准则，科学地设置成本核算科目。将房地产开发成本作为一级成本核算科目，然后在此基础上依据企业开发的业务特点和经营需求设置二级科目，进一步落实成本明细核算。同时，为了避免过多的成本核算项目，可将一些发生次数减少的成本科目进行合并核算，从而降低核算难度。而对于一些发生金额较大的科目，可设置单独的科目进行核算。另一方面在进行间接费用的核算时，按照现有的会计制度规定，应将包括财务、销售以及管理费用在内的期间费用都计入当期损益，但考虑到费用配比原则，为了真实反映费用支出，可将一些受益对象明显的贷款利息或者销售费用等作为资本性支出进行成本核算[1]。
2.3改进成本控制方法，实现精细化成本管理
房地产企业管理人员要转变成本控制观念，基于企业整体价值链角度思考企业开发成本效益提升的有效途径。要从过去传统的事后的基础的成本核算延伸到事前的成本预算和事中的成本管控转变，从经营性的静态被动的成本核算转变为规划性的动态主动的成本控制，积极推动构建完善的成本控制体系，强化成本控制约束。企业要改进成本控制方法，借助管理会计下成本会计的多元化的成本控制工具和方法提高企业成本控制的效率和质量。如企业可将目标成本法与作业成本法相结合，通过目标成本来规划和指导成本控制活动，然后利用作业成本的资源动因和作业动因来归集和分配成本费用。二者的结合可以促使企业以目标为导向，通过目标的逐级分解，落实各个具体部门岗位的成本管控责任，通过对成本核算结果的分析找出不增值或高成本消耗环节，有效控制关键环节成本费用，从而实现整体价值链的增值，提升综合效益。同时，企业要实现成本精细化管理，通过分解成本目标，明确各个环节具体的施工图数量、工程数量、验工计价数量等，为成本控制路径的规划、成本考核等提供依据，也使得相关人员能够更有方向，更有针对性地进行成本管控[2]。
结论
简而言之，房地产开发企业相关管理人员一定要积极探索构建完善的成本控制体系框架，通过有效地强化成本控制提升自身经营管理水平，增强企业的核心竞争优势，促进企业实现可持续健康发展。
参考文献：
[1]满静.新形势下房地产成本管理的突出问题及对策研究[J].新经济，2019（29）：58-59.
[2]祝淑华.论房地产企业成本管理突出问题及对策[J].中国国际财经（中英文），2017（16）：06.
论文作者:于德君
论文发表刊物:《基层建设》2019年第28期
论文发表时间:2020/1/18
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