摘要：财政部、国家税务总局发通知，自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围；房地产企业从2016年5月1日起执行营改增政策，如何有效调整公司的经营战略、组织模式及核算体系以适应"营改增"政策的新要求等等均是房地产企业最为关心的问题，目前部分房地产企业开发的老项目，已达到应主动进行清算或主管税务机关要求纳税人进行清算的条件，在进行土地增值税清算过程中，部分房地产企业对营改增实施后土地增值税清算中收入项目、扣除项目的认识还有一些盲点。笔者立足工作实践，就房地产企业土地增值税清算过程中的问题进行简要分析并提出几点对策。
关键词：房地产企业；土地增值税清算；问题
自2016年5月1日，房地产企业实施营改增后，主管税务局由原来的单一地税管理变更为国地税一体化管理，增值税由国家税务局负责征收管理，土地增值税由地方税务局负责征收管理，企业纳税过程变得更加复杂，在营改增过渡期，部分房地产企业开发的老项目根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，达到了应主动进行清算或主管税务机关要求纳税人进行清算的条件，应进行土地增值税清算。但是由于部分财务人员对营改增过渡期内税收政策理解的不到位，使企业未享受到“营改增”降低企业税负的目的，影响了企业的经济效益水平。因此，房地产企业需要结合企业的现状来深层次的分析和发现土地增值税清算当中的问题，并提出针对性的解决对策，促进房地产企业在依法纳税的前提下合理降低税负水平。
一、房地产企业土地增值税清算中存在的问题
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。营改增后，房地产企业在收入、扣除项目的确定中存在的突出问题主要体现在以下三个方面：第一，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告 》（国家税务总局公告2016年第23号）规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。”，《 国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）将开票截止期限延长至2017年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。”因此，房地产企业营改增之前已缴纳营业税，但是未开具营业税发票的凭主管地税机关出具的《已申报缴纳营业税未开具发票证明》，可以于2016年12月31日前开具税收分类编码为603已申报缴纳营业税未开票补开票的零税率增值税普通发票，对企业之前已收取的定金缴纳营业税后如何补开增值税开票，或之前已经开具过营业税发票的房屋发生更名处理，在土地增值税清算过程中发现一部分企业财务人员对该政策理解存在偏差，未能在规定时间内享受相应政策，导致企业重复纳税，增加了企业负担；第二，2016年5月1日营改增前，土地增值税收入的确认为购房合同金额加上配套费，5月1日后收入的确认为购房合同金额加上配套费的不含税金额，相关税费均按不含税收入计算，收入的变化直接影响增值额的确定，房地产企业老项目在清算时，要准确区分营改增前收入与营改增后收入，有部分房地产企业老项目在填报土增清算表时对营改增后收入项目依然按含税价计入，虚增了增值额及增值率；第三，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》规定：营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应在发票备注栏注明建筑服务发生地及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金 额；但在实际工作中部分房地产企业财务人员由于工作疏忽，未能识别增值税发票风险，对取得的发票未进行认真审查就付款，结果土增清算过程中发现发票备注栏未填写或填写不齐全，普通发票缺少纳税人识别号或统一社会信用代码等，给企业带来了税收风险；当前在土地增值税清算中房地产企业在部分环节存在以上不足，使得房地产企业未能很好地享受到营改增带来的税收红利。
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二、房地产企业土地增值税清算存在问题的解决对策
2.1加强财务人员培训，做好税收政策的学习
营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求，企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和财务核算的转变等难题。为了有效应对“营改增”带来的难题，做好土地增值税清算工作，房地产企业的财务人员应通过多种渠道充分学习相关的税收政策，特别是营改增后国家税务总局出台的相应公告，只有自身业务水平提高了，才能更好地为企业服务，减少企业纳税风险及税负。
2.2加强内部沟通，对2016年5月1 日之前已经缴纳过营业税项目避免重复纳税
对企业营改增前按营业税规定已经缴纳税款未开具发票或营改增前销售业务营改增后发生销售退回，后续发票如何开具，需要区别情况分别处理，实际操作过程中，对营改增前已缴税未开票的业务，房地产企业需要向主管地税局提供当时缴税的税收完税证明及相应明细附件，主管地方税务局核实后给予备案登记并向房地产企业出具《营改增纳税人已缴税未开具发票证明》，收到证明后企业方能在增值税开票系统中开具税收分类编码为603已申报缴纳营业税未开票补开票的零税率增值税普通发票；对营改增前销售业务营改增后发生销售退回，则更为复杂，需要企业销售部门出具发生销售退回的情况说明并附带当时开具的发票及完税证明，经主管地方税务局审核后将相应发票进行作废备案，待主管地方税务局出具该笔业务已缴税证明后，方能在增值税开票系统中开具编码为603已申报缴纳营业税未开票补开票的零税率增值税普通发票。上述业务办理过程中，企业办税人员要掌握好国家税务总局2017第11号公告规定的截止时间点，及时向企业领导汇报，在做好内部部门沟通的同时，积极协调国地税专管人员方可享受相应政策。
2.3认真审查增值税发票各项目的填写
房地产企业经营业务内容较多，营改增后企业财务人员在进行各种款项支付时，要认真审查取得的发票各项目的填写，国家税务总局2016年70号公告第五条规定增值税发票要在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额；国家税务总局发布《关于增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第16号），自2017年7月1日起，在开具和索取增值税普通发票时，在“购买方纳税人识别号”栏，须填写购买方的纳税人识别号或统一社会信用代码，否则，发票将不得作为税收凭证用于办理涉税业务，如计税、退税、抵免等；以上公告均对发票内容填写进行了相关规定，企业财务人员要将这些政策及时向企业领导汇报，并在相关会议上传达学习，业务处理时，对公告发布之日后取得的发票，严格按不满足的规定的发票及时进行退票处理，确保土增清算时，计入开发成本的发票均可扣除。
三、结语
“营改增”对房地产企业的影响是广泛而深刻的，对于降低企业负担，改善企业生存环境起着非常重要的作用，它涉及到企业管理的各方面，尤其涉及到纳税、财务管理、会计核算等重要方面，需要企业领导、相关人员尽早谋划、全盘考虑、积极应对，提前做好相关培训工作，谋划制定或修订相关制度，营改增后老项目的土地增值税清算情况也较为复杂，需要大家在实践中不断总结提高。
参考文献：
[1] 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》.
[2] 国家税务总局2016年第23号公告.
[3] 国家税务总局2016年第70号公告.
[4] 国家税务总局2017年第11号公告.
[5] 国家税务总局2017年第16号公告.
作者简介：
[1]李爱平，云南煤化房地产开发有限公司财务部副部长，会计师，注册税务师；
论文作者:李爱平
论文发表刊物:《基层建设》2018年第1期
论文发表时间:2018/5/18
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