梁辉星 441202198911252317
摘要：2015年后房地产业进入了存量期，随之而来的城市更新在政策引导、金融参与、民众诉求等要素共同作用下将成为建筑行业未来的新焦点。本文尝试从建筑设计师的角度出发，谈谈在新形势下，建筑师对待旧建筑改造、历史建筑修的设计所需要了解的时代和行业背景、改造原则和方法以及存在问题。希望通过讨论，能得出更好的城市空间、景观、功能解决思路。
关键词：存量期 建筑师 旧建筑 改造
绪论
2018年5月广州市政府通过了《广州市2018年城市更新年度计划（第二批）》。与第一批城市更新计划相比，新增改造老旧小区数量多3.5倍，达587个，资金投入合约12.4亿元。在最近几年城市更新计划在很多城市纷纷展开，而广州则是全国老旧小区改造试点唯一一个一线城市。其实不管是广州还是深圳，有关“城市更新”、“三旧改造”、“城中村环境提升”以及“历史街区修复”等话题现已在建筑业内不绝于耳。在新时代背景下，建筑师该如何处理旧建筑改造？笔者尝试结合实际工程，提供已下几点思考。
一、旧改项目的背景和策动力
建筑师面对旧改项目应具备对旧建筑改造的宏观认识，以敏锐的行业触觉去判断项目的背后的社会背景、业主诉求、时代动力，从而更好的服务于项目。
1、房地产进入了存量期
1984年至2015年为中国房地产业的黄金时期，城市的迅速扩张，住居建筑雨后春笋般拔地而起。但是随着黄金三十年过去，2015年左右全国一线城市的地产曲线均从成长期进入成熟期，市场出现供过于求。早于2013年，我国新供销售住宅面积合计85亿平米，而其中2/3的面积均为2000年以前的存量。1随着在2011年至2013年期间，劳动人口和土地供给以达到峰值2，一线城市对人口输入的管控，以及房产政策的严格调整，客观上为促进了房地产进入存量期。如同美国、日本等发达国家一样，中国城市化走向存量期纯属必然，建筑师不必此而慌张，而更需了解在存量期时代的市场新趋势。
2、城市更新成为新热点
跨入存量期，建筑师应该关注一个新热点：城市更新，它将会成为中国房地产未来重要的支柱产业。3 三十年的狂热开发建设衍生出一系列自然生态破环、区域发展失调、建设落后等城市病。如今城市发展趋势必然转向城市功能提升、城市空间修补和城市生态修复。住建部发布《2017中国城市更新研究报告》明确指出了城市更新应贯穿城市化的各个段并成为永继过程。除了政策的引导外，各大金融团体也正加速自己的城市更新市场布局，比如碧桂园投资860亿改造昆明春城、龙光参与粤地6个城市更新项目等。设计人员应该拥抱城市更新带来巨大契机。
3、我国旧建筑改造空间巨大
旧建筑改造空间巨大，主要体现在以下几方面。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆第一，按15-20年的更新周期计算，建于房地产巅峰时期的90-10年的绝大多数住宅建筑正好处于第一个更新周期，而最近十年产生的存量房在新模式下也亟需翻新再投放。第二，城中村作为城市更新的重点对象，在全国各大城市里占有相当大的面积，改造的空间广度巨大、时间夸大也不下十年。第三，备受年轻一代所受喜爱的艺术创意商业空间，如上海新天地和广州太古仓，正是由被淘汰的工业厂区或老旧街区改造而成的，而这里街区的再利用越来越被看好。另外，随着对历史文物的越发重视，国内城市对文物历史建筑的保护修缮工作也如火如荼地开展。
二、旧改项目的意义和影响
旧改项目的意义和影响更多地表达了对历史人文的关注和对多重关系的处理，不管是住宅类项目还是公建类项目，乃至以街区为单位的社区区改造，人文历史、多方关系这里两者的意义和影响都相当突出。
笔者在参与深圳市福海区某城中村社区改造时，体会到历史人文保护、城市环境提升、市政工程完善、商业价值挖掘之间的相互作用，以及项目中所设计的政府部门、商业运营机构、居民村民等角色间的相互关系。
简单而言，由个体主导的旧建筑改造，如《梦想改造家》一类工程，主要体现对用房实用性、舒适性的需求，也是建筑师个人审美的展示。由政府主导的城市更新项目则高瞻远瞩，着眼于城市成长新活力，文脉保护，生态修复等民生实事上。而以商业机构为主的旧改项目，更希望大利润最大化，以旧改为切入，融合历史、艺术、时尚等元素盘活地块再取得下一步开发的条件。
三 旧改的原则和手法
这里说到的旧改，既包含了一半老旧建筑的改造、也涵盖了历史文化建筑的修缮修复。然而，旧改项目相当复杂，笔者的知识和实践有限，仅从上文提及的深圳福海区旧改项目谈谈自己的看法和了解。
项目占地42万平面米，位于深圳福海街道办管辖内的一个城中村片区，临近宝安国际机场和国际会展中心，是福海区的门户。旧改工作内容包括了市政工程（电管、水管、燃气、监控、照明），景观工程（广场、公园、绿地、巷道）以及建筑工程（历史建筑保护修复、街区建筑风貌协调）。笔者就建筑工程的原则和手法简要说明。
开展工作的最初期，团队对片区内的人文历史做了深入的考究，经过现场走访、查阅典志确定了片区内的历史建筑年代为清末明国初期，颇具岭南风采。所有项目团队制定了以下“保护与修复”、“激活与更新”两大主体：
（一）、保留和修复具有历史文化价值的建筑
（二）、尊重并恢复原有的街巷结构
（三）、保留有价值的传统岭南文化元素
（四）、创建花园式古村生活环境
（五）、融入现代元素、复原或置换建筑功能
在改造手法上，对历史片区采用了“微改造”手法，对商业街区采用“装配式”手法。
“微改造”即在延续建筑原有历史风貌的前提下，用最少的处理手法，修复保护破损和不适用的建筑，已到达修旧如旧的效果。比如对巷道107号的老宅民居外墙进行清洗、粉刷，再外墙贴青色面砖，门窗更换成仿古样式，修补缺失瓦片，再处理完地下管线工程后巷道重铺青石板，局部景观植物。
而“装配式”手法应用涉及面积较广、栋数较多的街区。对片区内建筑三层以下的立面外墙统一风格处理：以轻钢结构为依附原有建筑结构主体，自成体系。通过对街区建筑的分类，梳理出若干种立面处理样式，然后通过工厂批量生产，再现场拼装而成。
本工程中，建筑设计师面对的是规划、建筑、景观、市政相互配合的大型综合项目，涉及到多个工程专业，多个政府职能部门，多种工作流程。如果建筑设计师固守唯一的标准，不顾整体往往容易顾此失彼。而且旧改的原则应该按项目性质来定，有别于单体住宅或者个别工业厂房改造，类似这种大工程应该首先将建筑分类，按建筑重要性和价值高低排序，针对性地提出改造原则和手法。诚然，当今技术流派众多，比如高级派崇尚高科技的材料和手法，但是项目预算能否承受要经过造价师的精算衡量而定。
四、旧改项目的问题
反思上面的工程和综合其他多个旧建筑改造工程，笔者希望提出几个问题引起大家注意。首先，做旧改项目往往在技术上面规范的冲突，有时候需要特殊处理。其次，旧改工程各主体之间的矛盾，例如政府或商业机构希望多快好省地做工程，时间往往卡得很紧且合同条款苛刻，设计人员应该做好调整随时应对突发事件。再次，对于建筑修复的界限仍旧模糊，工程实践中乱套公式、原则以及不按事实设计的情况时有发生。
总结
建筑师作为专业人士，对于旧改项目的把握要确实认识到当前国内旧改项目的市场发展趋势，在项目刚刚开始时要仔细推敲设计服务于谁，从专业的角度、手法去解剖旧改项目中内在矛盾，通过项目管理知识和服务甲方的角度出发，为其提供负责任的设计思路、方案。
参考文献
[1]中国建设报 2015-09-03
[2]世纪经济报 商业地产进入存量周期 内外资建仓机会来临 唐韶葵 2018年1月11日
[3]21世纪经济报 房地产转入第四大战场：争夺存量市场万亿空间 王营；徐婷 2017年09月25日
论文作者:梁辉星
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第18期
论文发表时间:2018/10/29
标签：建筑论文; 项目论文; 城市论文; 存量论文; 福海论文; 手法论文; 街区论文; 《建筑学研究前沿》2018年第18期论文;