抵押贷款实施过程中的难点与对策，本文主要内容关键词为：难点论文,过程中论文,抵押贷款论文,对策论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着我国国有银行逐步实现专业银行向商业银行转变，银行的贷款方式也由过去的以信用贷款为主转变为以抵押贷款为主。实行抵押贷款已成为我国国有商业银行提高信贷资产质量，弱化信贷风险，实现信贷经营目标的主要途径。然而，由于多种因素影响，致使在银行抵押贷款业务过程中存在一些“错位”现象，直接影响到抵押贷款的使用效果，增加了抵押贷款管理的难度。当然，这其中包括许多商业银行内部管理的问题，但不可否认，外部因素也有相当的作用，本文着重从抵押贷款管理的外部因素进行探析，以期引起社会各方面的重视。
一、抵押贷款实施过程中的难点
（一）抵押权完备合规难
抵押权作为债权的从属权利，是为债权而设立的。抵押权与所担保的债权应同时存在，不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保，只要所担保的债权没有得到履行，则抵押权就一直存在，只有当它所担保的债权被履行了，或由于某种原因不复存在了，则抵押权才能灭失。因此抵押权设置的合规性相当重要。但在具体操作中，这方面问题反映较多：一是由于一些客观原因，我国部分企业的产权关系模糊，如有的企业土地是租用的，而是房屋企业的，在办理抵押贷款时，不能同时提供土地使用权证和房产所有权证，产权不明确，无法确立抵押权；二是借款人用一些似有实无、似是而非的财产作为抵押物以骗取银行贷款，如借款人以租赁物或共有财产、或已挂失的有价单证、或已失去价值的次废物品等作抵押，甚至还有的把一些福利设施、公益设施等不符合条件的财产作为抵押物，致使抵押权失去保障；三是重复抵押，借款人为了达到借款的目的，以同一种财产作为抵押物向多家银行取得贷款，使抵押权多头担保；四是由于某些人为的因素，或工作的疏忽，使得抵押贷款手续不全，如房地产抵押贷款中，房产证、土地使用证未经当地房地产管理部门办理抵押登记，以集体企业财产办理抵押，没有企业职代会同意的证明等等，致使抵押权缺乏法律效力。之所以存在这些问题，有体制转轨的原因，有银行内部管理的因素，但更多的问题较集中的反映在抵押登记和管理上。《担保法》规定，当事人以无地上定着物的土地使用权、城市房地产、乡（镇）、村企业的厂房、林木、交通运输工具、企业的设备和其他动产作抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。可见在上述所列财产的抵押贷款中，登记是抵押合同生效的充分条件之一，在抵押物未登记之前，该合同所指向的抵押权益并未产生，抵押权人对抵押物不能享有优先受偿权，因此从银行实务角度来看，抵押贷款必须在办妥有关抵押登记之后才能发放贷款。然而由于长期以来我国的国有资产管理不够规范，一些企业产权关系模糊，其土地使用证、房产证不全，年久失实、有证无物、有物无证现象普遍存在，致使有关登记部门无法办理抵押登记；由于登记部门不集中，宣传也不够，使抵押当事人不了解具体情况，登记无门，特别是过去对以机器设备和其他动产作抵押的，大多在国有资产管理部门登记，现在转向由工商行政管理部门登记，但有些地方仍规定要以有关国有资产管理部门批准，并且有些地方工商行政管理部门也还未开办此项业务；由于对办理抵押登记的必须手续及其相应的收费标准国家没有统一规定，各地自定标准不一，一些地方或手续繁杂，或收费标准太高，如有的地方，房地产部门要收地价评估费的3～6‰，《他项权利证书》费1～2‰，公证费2‰，而且只管一年，也有的地方土地登记按面积收费，在这样高的登记费用面前使不少企业望而却步；由于某些地方政府行政干预，实行“点贷”，使企业不按规定办理抵押登记，银行也要保证对企业的借款按时足额到位。
（二）抵押合同合规合法难
《担保法》规定，抵押权人和抵押人应当以书面形式订立抵押合同，内容包括：被担保的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；抵押担保的范围；当事人认为需要约定的其他事项。在抵押贷款中只有完全符合有关法律法规的要求，才能受到法律的保护。但由于各方面因素的影响，使得在当前的抵押贷款中，有相当一部分抵押合同不合规合法，如在某地某银行支行抽查的抵押合同中完全合格的不超过10%。具体表现为合同条款不严谨，印章不齐全，未经抵押登记，抵押资产产权不明等，如某地某人以房屋为抵押取得银行贷款，但该房屋所有权的一半却是其离异前妻的；又如有的企业虽持有产权证书，但借口土地、房管或其他部门搞年检或用作其他证明，不愿送交银行占管，尽管协议书中注明银行占管相应产权证书，但银行实际占管的往往只是产权证书复印件，甚至是土地建设用地许可证或固定资产明细帐的复印件，这就为抵押贷款日后债务清偿埋下了隐患。而以《担保法》第四十二条所提及的财产作抵押的，必须办理抵押登记才能使抵押合同生效，但《担保法》对当事人应在抵押合同签订之后的多长时间内进行抵押登记却未作出明确规定，使得在操作中抵押合同迟迟不能生效。而且有的尽管进行了抵押登记，但实际登记有效期往往只有一年，而借款合同却不止一年，使得期限不统一，抵押合同法律效力不完整。另外，一些基层行在办理抵押贷款延期或转（换）据时，相当一部分抵押合同未能同时予以重签或续签，这也是使抵押合同失效的一个重要原因。
（三）抵押权实现难
《担保法》规定，债务履行期届满而抵押权人未受清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提出诉讼。可见抵押权的实现形式有四种类型：
1、折价方式。即在债务人不能履行债务之后，抵押权人与抵押人通过协议，参照市场价格，以一定的价款把抵押物的所有权转移给抵押权人，从而使抵押权得以实现。但有必要指出的是，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得在合同中约定所有权的转移，以免造成对抵押人的不公平。
2、折卖方式。这是实现抵押权的最为普遍的一种方式，它以公平竞价的形式，把抵押物卖给出价最高的买者，故其所得的价款能够最大限度地表现出抵押物（折卖物）的价值，从而充分发挥抵押物对债权的担保效能，以其所具有的价值来满足抵押权实现的需要。
3、变卖方式。这是经济活动中拍卖以外的一般买卖形式，虽然它不如拍卖那样能够体现抵押物的价值，但由于其市场要求不高，手续相对简便，另外有些抵押物也可能拍卖不出，因而，客观上也需要这种形式作为补充。并且，为了防止出现不公正，《担保法》也严格规定变卖抵押物应参照市场价格，以保障变卖价格的公允。
4、诉讼方式。拍卖、折价、变卖三种方式实质上都属于协议的范畴，但是，如果抵押权人与抵押人未就实现抵押权达成协议，那么，抵押权人可向人民法院提起诉讼，法院一般应将主债务和抵押一并审理，对以抵押物消偿债务的范围，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等作出判决，当然抵押合同另有约定的除外。
无论是协议方式还是诉讼方式，都是抵押权得以实现的途径。从理论上讲，只要抵押手续完备合法，抵押物真实可靠，价格合理，银行作为抵押权人，其权益应该具有很大保障的。但在实务上未必尽然，主要反映在缺乏相应的较为完备的市场机制，部分抵押物的市场需求弹性太低，流通性差，难以出售。以拍卖为例，无论是抵押权人与抵押人之间协商达成拍卖协议，还是通过诉讼由法院判决强调执行，拍卖一般总是银行最常采用的抵押物处理方式。从1996年广东拍卖业事务（深圳）有限公司举办的第四、五、六期拍卖会来看，银行委托的相当一部分不动产的成交率很低，如在第四期拍卖会上，共有32宗房地产需要拍卖，但现场只成交11宗；在第五期拍卖会上，共有41宗房地产需要拍卖，但现场也仅成交11宗；在第六期拍卖会上，共有38宗房地产需要拍卖，但现场仅成交了8宗。并且整个成交价也很不理想，大都低于当时市场交易价，如第四期拍卖会上拍卖的蛇口海淀花园某座1134m[2]的写字楼以底价港币550万元成交，折合单价仅为港币4850元／m[2]，而同期该物业市场交易价应不低于港币7000元／m[2]；第五期拍卖会上拍卖的翠华园首层510m[2]商场以底价人民币350万元成交，折合单价人民币6864／m[2]，而同期该物业的市场交易价应不低于12000元／m[2]；在未成交的房地产拍卖过程中，有的底价在已经很低的基础上再次下调，但仍无人叫价。由此可见，在现行市场条件下，抵押贷款逾期越多，需要处分的房地产也就越多，而实际处分起来也就越难办。再从以机器设备等动产为抵押物的处分来看，银行也很难办，把这些机器设备拿走，折价、拍卖或变卖处理，企业就得破产，然而就我国目前来看，企业破产不是个单纯的经济行为，其中还含有较多的政府行为的成份，考虑到社会“安定团结”因素，地方政府不会轻意允许企业破产，银行也就拿不走这些机器设备，一但允许企业破产了，银行拿去变卖的也往往是资不抵债的破旧设备。
（四）抵押权人优先受偿难
《担保法》规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：对须办理登记才能生效的抵押合同，如以土地使用权、城市房地产、乡（镇）、村企业的厂房、林木、运输工具、企业设备及其他动产等设押的合同，按抵押登记时间（而非签订合同时间）的先后顺序受偿，顺序相同的，按债权比例清偿，没有登记的，即抵押合同未生效，则按无抵押债权处理；对不须办理登记而可生效的抵押合同（自订立之日起生效），自愿办理登记的，优先受偿于没有登记的，若均已自愿登记的，则按登记时间的先后确定优先受偿权，即使是签约在后，但登记在先，则也具有优先受偿权，而未登记的，则按签约日的先后顺序受偿，顺序相同的，则按债权比例清偿。可见抵押登记直接关系到优先受偿权，但正如前面所分析的，我国当前抵押登记的管理不够完善，各地管理办法不统一，登记机关不明确，手续繁杂收费高，登记资料查询难，这就使得抵押权人的优先受偿权受到相当大的影响。另外，按照《破产法》、《担保法》等有关法律规定，抵押财产不属于破产财产，债权人对抵押财产应享有优先受偿权，但在现实操作中却往往难以体现。因为我国的破产企业基本上都是长期亏损企业，存在着巨额的贷款清偿缺口，对于不足清偿的抵押贷款就只能同信用贷款一样在破产财产中视同一般债权按比例进行清偿，但在具体清偿过程中，受地方保护主义的影响，使债权人地位不平等，破产受偿份额不一视同仁，并且当地政府清算小组还往往把破产财产价值高估，使银行受偿份额大大低于抵押贷款本息。更有甚者，有些地方假破产之名，行废债之实，反倒使银行成了破产损失的主要承担者。
二、应采取的对策
（一）应广泛深入地宣传《商业银行法》、《担保法》、《贷款通则》等金融法规，增加全社会金融风险意识，切实消除企业对抵押贷款的误解和担忧，让企业真正理解抵押贷款并不改变抵押物的产权归属，只预示着当企业不能正常还贷时将会发生产权的转移，企业资产能否保全，并不在于贷款是否设定抵押，而在于企业能否有效地运用借贷资金开展经营活动并取得经济效益。同时，通过宣传进一步明确抵押贷款方式的选择是银行信贷自主权的范畴，银行对抵押物的依法处分也是受法律保护的，任何单位和个人不能以任何理由干涉银行办理抵押贷款和有关抵押手续，也不能干涉银行对逾期抵押贷款依法行使对抵押物的处分权。目前，在金融法规中关于对银行发放贷款和提供担保进行行政干预的处罚条款已经存在了（见《商业银行法》第八十五条），但对银行实现抵押权和依法处分抵押物进行行政干预的处罚条款却还没有反映，因此应由国家权威部门尽快制定出《抵押贷款管理实施细则》，对有关法律和行政法规作出具有指导作用和可引以为据的立法和司法解释。
（二）应完善抵押贷款手续，加强抵押登记的管理。银行、土地管理部门、房产管理部门、国有资产管理局、工商行政管理部门等要共同协商，建立一个高效率办事机制，制定一套统一的、精练的、公平的抵押登记管理办法，切实解决登记无门、手续繁杂，收费混乱的问题。对于登记即生效的抵押合同，因合同是在登记日才生效，故优先登记的合同其效力亦优先，即使是银行在经过查阅登记资料，确认并无其他抵押存在后，才与抵押人设立抵押合同，也不能确保在登记有关抵押合同之前，不会有对同一财产而设定的其他抵押已抢先登记，因此，银行应在有关的抵押未完成登记之前不发放贷款。而对于在签订之日就生效的抵押合同，其抵押登记是采取自愿原则的，并非是有关抵押合同生效的必备条件，而是仅具有“公示”的意义，使外界第三人由此获知有关财产已设定抵押的信息，从而无法以善意为由与已办理登记的抵押权人争夺优先受偿权，因此，银行在办理抵押贷款时，若有关的抵押并非是必须登记才可生效的抵押，则也应办理自愿登记手续，确保其优先受偿权。
（三）应严格抵押贷款的规范管理，按照有关法律规定签订抵押合同，使合同从形式到内容上都达到严密、完整、合法、有效。一是信贷工作人员要加强法律知识及业务学习，提高自身素质、管理水平和责任心，熟悉抵押贷款程序的每一个环节及可能出现的问题。二是严格审查抵押物的合法性，重点强调其所有权及处置权。三是坚持以适用适销、易于保管和变卖的原则确定抵押物，明确抵押的本意只是在于为银行的债权提供一道保护“屏障”，银行的根本目的是要收回贷款本息，加速资金周转，为此，应选择对借款人具有重要作用的财产进行抵押，以对借款人按期还本付息形成一定的动力和压力。四是建立科学的评估体系，能对抵押物进行全面、准确的估价，从而确定合理的抵押。当前特别应注意的是，对房地产价值的评估，除了要考虑地理位置、新旧程度、建筑成本等因素外，还要考虑当地市场可以接受的房地产价格，评估过高，使抵押权难以顺利实现，也就难以保全银行的信贷资产。
（四）应切实做好抵押物处理变现工作。一是积极完善房地产交易市场和设备转让市场，发展拍卖市场，形成有利于抵押物变现的市场大环境。二是要求抵押人为抵押物向保险公司投保，这是贷款风险转移的一个主要途径。并且要求保险期限应长于抵押期，以在债务人无法清偿债务时，为当事人处理抵押物留出处分的时间。通过社会保险分担风险，使银行抵押权得以实现。三是对抵押贷款到期，借款人逾期不还贷款本息需以诉讼方式解决的，银行应注意在诉讼时效内及时依法提出起诉，在法律效力范围内保证抵押权的实现。四是针对当前企业破产过程中出现的卸包袱、金蝉脱壳等逃债、废债现象，以及针对行政干扰，使银行作为破产企业的最大债权人得不到法律的保护的情况，应加大法制力度，破除行政干扰，在破产的审批过程中，债权银行要参与，在破产清算过程中，银行更应作为主债权人参加；而当银行对裁决提出争议时，也应该依法复议而不能不予理睬，国家有关主管机构，应制定出具体法规赋予银行以这些权力，约束一些不合理的地方政府行为。
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