摘要：房产测绘政策性比较强，在测绘工作开展过程中，要求遵循一定的质量控制标准，控制好测绘质量，确保测绘工作安全、高效开展。下面本文从影响房产测绘工作开展的多个方面加以分析和探讨，进一步对房产测绘中影响测绘质量的影响因素进行认真分析和识别，提出针对性改善和管理措施，提升房产测绘质量，促进房地产行业可持续发展和进步。
关键词：房产测绘；质量控制；影响因素；对策；
引言
目前，在大多数房产测绘单位中，都根据各自规模相应的设置二 三级质量审核制度，建立了作业人员自检作业组互检 专职人员检查验收 部门领导抽查的完整审核流程，有的单位还建立了 ISO9001 质量体系，以期达到最大程度地保证房产测绘成果质量 有实力的房产测绘单位在测绘生产过程中建立了严格的生产作业流程，制定了从测绘项目受理 派件 外业测绘 内业计算处理 质量审核 资料归档等管理体系 然而，即使各项房产测绘成果质量控制制度不断完善，质量事故还时有发生，究其根本原因是因为任何产品的质量都是在产品的生产过程中形成的 产品质量最终检查是产品质量控制的末端环节，只是控制质量格率的一种手段，不能从根本上消除质量隐患，质量控制的根本还是应该从生产环节抓起房产测绘成果质量的好坏是在房产测绘生产的过程中形成的，而房产测绘的过程又需要经过从外业的数据采集到内业的计算处理等复杂人工过程，因此房产测绘生产过程中作业人员的工作责任心和作业方法就是房产测绘成果质量的关键因素了 房产测绘的过程较为复杂，绝大多数数据需要在野外采集和校核，工作量大且作业环境复杂多变，测绘过程有时具有不可重复性（业主装修或改建破坏了初次测绘时原来状态），若是在房产测绘过程中不进行严格有效的质量控制，只是例行质量检查，从房产测绘成果报告的表像上很难发现测绘过程中存在的质量问题房产测绘的过程可分为技术设计 实施测绘 检查验收3 个阶段 技术设计是为了实施测绘做前期准备工作；实施测绘工作包括了房产平面控制测量 房产调查 房产要素测绘 房屋尺寸校核测量 房产图绘制以及房产面积测算，技术设计 实施测绘的过程都直接决定房产测绘成果的质量；检查验收是对房产测绘质量的把关，确保最终提交的成果资料是合格的资料 下面简要阐述房产测绘过程中各阶段的质量控制。
1 房产测绘技术设计过程质量控制
房产测绘主要用途是为房产产权 产籍管理，房地产开发利用 交易 征收税费，城镇住宅建设 旧城改造以及拆迁补偿等提供数据 房产测绘大多以项目为单位进行测绘，一般宜每个权利关系人委托的每一连续地块上的房屋为一个房产测绘项目 房产测绘技术设计既对房产测绘项目进行现状分析 精度研究和设计测绘方案根据委托方的委托合同及委托方提供的土地使用权证明 建设工程规划许可证 建设工程规划验收合格证 人防物业批文 建筑工程设计图纸等建筑资料，对测绘项目的基本情况进行分析，确定房产测绘依据 方法及分摊模型的过程，如图1 所示 房产测绘技术设计过程遵循先整体后局部，由粗到细的则
如图1房产测绘技术设计
房产测绘类型及测绘目的房产测绘类型可以分为初始测绘和变更测绘，根据房屋是否竣工又可以分为实测绘和预测绘 预测绘一般根据依法核准备案的建设工程图纸采集房屋尺寸 结构图形等信息来进行房产面积测算，实测绘需要根据工程竣工验收资料到实地测绘采集数据 测绘目的根据测绘数据的具体用途来确定，不同的测绘类型 测绘目的，有不同的测绘要求和测绘方法测绘项目采用的技术标准精度要求各地房地产发展情况和社会环境差异较大，地方政府一般会制定一些相对较符合本地区的标准及规范，房产测绘的技术标准和规范也会进行变更或修订 一般情况下初始测绘应采用本地区已经公布并正在施行的现行技术标准或规范，变更测绘或已经有预测绘过的测绘应采用原测绘成果采用的技术标准或规范房产面积分摊计算分析根据待测房屋的设计图纸及拟采用的技术标准，在分析房屋空间结构 平面布局及功能区组成的基础上，确定房屋建筑面积的具体算法和共有共用部位的分摊层次，建立准确的分摊模型测绘项目技术设计书和施测前准备根据测绘项目的大小进行相应的测绘技术设计书的设计编写，选择恰当的测绘基准和起算数据 组织测绘技术人员根据委托方提供的房屋设计图纸或竣工测绘的图纸资料绘制房产测量草图，标注设计的理论尺寸和房屋的相关信息，对房屋建筑结构 布局及附属结构情况做到心中有数，合理安排外业测绘 房产测量草图在外业实测时可以作为外业数据采集记录和校核的依据
2 房产测绘项目实施测绘过程质量控制
房产实施测绘作业过程包括外业数据采集（房产要素的测绘和调查）内业图形处理及各类面积分摊计算房产实施测绘作业过程直接影响房产测绘成果的质量，是房产测绘质量控制的重点 房产测绘目的主要是为相关权利人提供精准 公平 公正的房屋相关面积数据，对房产控制测量和分幅平面图精度要求并不高，因此房产测绘的重点是对房屋各类面积的测算，房产分幅平面图可以视具体情况进行外业实地测绘或在已有大比例尺基础地形图上进行编绘 测绘委托书或测绘合同书中对房产控制测量和分幅平面图精度有特殊要求或特别约定的，应当以测绘委托书或测绘合同书约定进行测绘 房产测绘施测过程如图2 所示
房产测量外业数据采集房产测绘外业应使用经检定合格且在检定有效期内 能达到相应精度的测绘仪器进行 一般应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋外围数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据如果实施测绘的项目有做过预测绘的，预测绘时绘制的房产分层分户图可作为实测绘时的外业记录草图，测量外业数据的同时核对测量草图中标注数据，检查两者差值是否超出误差，发现问题就地复查，避免错量 漏量对没有做过预测绘的房产测绘项目或事先未准备好测量草图的房产测绘项目，一般应安排两个外业测量组对该项目进行独立测绘，两组测绘数据均应符合相关规范和合约的约定，对比两组测绘数据的较差，满足精度要求后取其中值作为后期内业处理的最终数值 外业测量人员到实测现场测绘时，最好有熟悉该项目的委托方专业人技术员现场协助，方便测绘的实施和房产要素的调查工作外业测量房屋尺寸时一般需要房屋内外都要量取数值，特别是高层的建筑，结构复杂，装饰结构又多，外立面变化纷繁，从底层或低层外围部位根本无法量取所需要8 2 2 测绘与空间地理信息 2013 年的房产测绘数据，此时就需对室内外进行综合量取适当的尺寸数据 随着设计单位设计水平的提高和设计软件的完善，房屋的功能 用途 形状也设计的越来越复杂多样，形状千奇百怪，房屋的室内分隔也比较复杂 在进行房产测绘时，有时遇到装饰好的房屋，而测量房屋数据时又不宜破坏装修及房屋结构，若要在这些复杂因素干下准确地进行房产测绘，经验和方法就非常重要，有经验的测绘技术人员会采用一些间接的科学的测绘方式和方法来解决问题 外业量测房屋尺寸超限时或因变更而涉及建筑面积变化时，现场应要求委托方及时提供经规划批准的变更设计图或情况说明，确保实测对象的合法性房产图绘制及面积计算外业数据采集完成后应及时进行内业平差和图形处理，避免时间间隔过长，造成遗忘或返工 房产测绘从外业数据采集到内业绘图和面积分摊计算工作由同一测绘技术人员完成比较好，因为施测人员对施测的房产情况比较了解，能更为准确的绘制房产图和划分功能区进行房屋面积计算 内业数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层（户型）数据的一致性，上下左右不同户型连接的合理性 房产平面图形处理完成后应对处理好的图形进行全面检查，在房产面积计算前先考虑是否满足计算建筑面积的条件，再考虑如何计算 分摊 房产图绘制和面积计算完成后，应当经过同一作业组其他人员的校核，提高数据和房产图的准确性 预测绘的数据一般在核准备案的建设工程图纸上直接采集，预测绘的资料可用来作为房屋建成后实测绘的辅助材料房产测绘外业实地测量中获取的数据准确与否，直接关系房产测绘成果的质量，需要作业人员认真履行职责，强化责任意识，不断学习新技术 新科技的应用，在房产测绘的生产阶段牢固树立全员参与的质量意识
3 检查过程质量控制
房产测绘产品实行二级检查一级验收制度 一级检查为过程检查，在全面自检，互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行的过程检查 二级检查由施测单位的质量管理机构和专职检查人员在一级检查的基础上实行的最终检查 产品的验收工作应在测绘产品最终检查合格后进行，一般由房产测绘单位的主管机关组织实施作业组成员之间自检 互查 自查是保证测绘成果质量的重要环节，贯穿于整个房产测绘生产作业过程，生产作业人员的自查可以在生产中各个环节自发形成，自我养成自检互查的习惯 房产测绘项目外业数据的记录和校核人员是项目测绘的第一测绘人员，与之配合进行测绘与校核的人员是第二测绘人员，第一测绘人员在整个操作过程中应该经常检查自己的作业方法，对完成的任务要及时地百分之百地进行自我检查，一旦发现遗漏或错误，必须立即改正，把遗漏 错误消灭在生产第一线 自查完成后，可以由第二测绘人员再次检查 确认一级检查。
一级检查是在测绘人员自查 互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员，按照相应的技术标准 技术设计书和相关的技术规定，对测绘成果的全部内容进行细致 全面地检查，包括所有图形 数据 文字资料以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定二级检查
二级检查是在一级检查合格后，由测绘单位质量检查机构的专职检查人员所进行的最终检查 二级检查应重点检查测绘成果产生的依据和过程，对图形 数据 文字资料等进行抽查各级检查之间必须独立进行，下一级检查应结合上一级检查的完成情况，对其忽略的问题重点检查 各级检查中发现的问题，必须做好记录，并提出处理意见，及时反馈作业人员进行修改 在各级检查中，笔者认为作业组成员之间自检 互查效率最高，作业组成员共同进入同一测绘项目，自然对测绘项目比较熟悉，互查时不至于纸上谈兵，对明显错漏也很容易发现
4 结束语
房产测绘在产权产籍管理，房地产开发利用 交易税费 拆迁补偿 城市规划中的作用日渐突出，其成果质量的好坏影响越来越深远 现在的测绘生产单位都很注重测绘产品的质量，为此也建设了很多的质量控制制度和生产管理体系，但在实践过程中往往因为房产测绘过程的复杂性而停留于形式，走走过场 如何控制房产测绘成果质量是各个房产测绘单位及管理部门永恒的主题房产测绘需要出入权利相关人的私密空间，甚至是严格保密单位，因此测绘房产时需要相关权利人的密切配合，如果不在测绘过程中同时进行严格的质量控制，而采取先测绘后检查或复测，多次要求相关权利人配合必定会引起相关权利人的烦感，也影响测绘效率 实践证明，结合房产测绘作业过程控制成果质量是行之有效的方法
参考文献
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论文作者:陈建方1,詹江波2
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第14期
论文发表时间:2018/10/12
标签：房产论文; 作业论文; 质量论文; 房屋论文; 数据论文; 过程论文; 人员论文; 《建筑学研究前沿》2018年第14期论文;