中国房地产投资信托的发展环境及对策分析，本文主要内容关键词为：中国房地产论文,对策论文,环境论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、中国REITs的发展现状
我国的房地产信托产品于2002年推出，是以房地产项目为投资对象的一种信托产品，其本质上是通过私募发行的固定收益类产品，基本上还是一种初级产品，不算严格意义上的REITs。我国REITs与美国的REITs的主要区别见表1。
二、中国REITs的发展环境分析
(一)法律环境不完善
1.法律地位还没有完全确立
目前我国的房地产信托主要在《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《中国人民银行关于投资信托公司资金信托业务有关问题的通知》的规范内开展业务，还没有一部针对房地产投资信托的专项法律。由于房地产投资信托是一项新生事物，其性质和发行过程均不同于现有的信托产品特点，决定了需要有专项法律和行政法规对房地产投资信托的组织形式、募集方式、收益来源和分配进行严格的界定和规范，防止REITs成为新的圈钱工具，损害投资者的利益。
2.REITs税收制度法规缺失
美国REITs实质上是美国税收利益驱动下的产物。60年的成长与繁荣，其主要是围绕税收政策的改进而兴衰。如REITs不存在公司税，REITs投资的房地产属免税资产等。而我国还没建立完善的房地产投资信托税收制度，现在已推出的房地产信托计划主要存在着两大难题：
一是我国还没有针对房地产信托税收的法律规定，当前信托业务的税收基本上处于无法可依的局面。REITs税收制度的法规缺失不利于信托当事人对投资收益的准确预期，也增加了信托公司进行业务创新的决策难度。
二是流转税重复征收。具体表现在：信托公司对集合资金进行投资时，信托公司将募集的信托资金以注册公司的名义投入项目，注册公司构成纳税主体，而当投资者获得利润回馈时，还要同时交纳个人所得税。此外，在财产信托中，委托人将资产委托给信托公司，信托公司要交纳一定的营业税税金。而当信托合同终结，信托公司把资产还给委托人的时候，又需要交纳一次营业税税金。这就造成了同一税源的二次征税，双重征税会大大提高信托公司的经营成本，压缩投资者的收益空间。
3.现有法规对REITs的限制
《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中信托计划不超过200份的限制一直是房地产信托的一个重要制约因素，使其难以满足较大房地产融资项目的需要，无法成为主流的融资渠道。11月证监会发布的《信托投资公司房地产投资信托业务管理暂行办法》(征求意见)中对200份信托合同的限制有所突破，但要求信托投资公司具备9项条件，目前绝大多数信托公司达不到要求，并且该暂行办法的出台还尚须时日，对目前房地产投资信托的发展无法产生实际效果。
(二)市场环境不规范
1.发行条件过于宽松
我国目前对房地产企业的发售条件限制过于宽松，并没有国外房地产投资基金那样要求房地产企业有高的资产规模、企业诚信记录、管理业绩记录，对基金的委托人、管理人、托管人要求、对投资目标、收入分配、借贷限制做出具体的规定，缺乏相关规范房地产信托经营业务的实施细则。
我国房地产商开发水平普遍较低，企业过多，规模过小，公司治理和市场信誉均存在问题，逃税和偷税现象严重，宽松的发行条件蕴含着较大的投资风险。
2.REITs的流动性不足
由于我国尚未建立房地产信托产品二级市场，没有集中竞价交易场所，投资者为转让手中的合约必须自己寻找交易对手，而现实经济中广泛存在着信息不对称，使转让者寻找交易对手的成本太高，阻碍了潜在买卖双方的信息交流。
另外，根据法律的规定，信托受益权是由信托合同的形式存在的。这导致信托合同不能像信托受益凭证那样被分割，只能整体转让。而受制于项目融资的规模和人民银行对资金信托计划不能超过200份的限制，使得单个信托合同通常高达几十万元，这实际上抬高了转让过程中交易对手的门槛，提高了寻找交易对手的难度。
3.信息披露制度不健全
REITs要求信息定时披露、财务高度透明，以便最大限度地保障投资人的利益。但我国房地产行业多年来一直存在大量的不规范操作，企业会计制度严重不透明，信息披露严重不对称，还有我国房地产行业的短期盈利模式使房地产业缺乏系统性的风险转化平台。都使我国的房地产行业与REITs这一标准化的创新金融方式的接轨上，存在着很大的差距。信息的不对称容易引发道德风险问题，从而使REITs的委托代理关系的建立和维持缺乏信任的基础。
(三)运营环境不健全
1.没有真正意义上的机构投资者
1981年美国机构投资者所持有的房地产投资基金的交易量，约占全部交易量的10％。但到1999年。这个比例则上升到39％，这表明机构投资者对REITs的重视。美国的机构投资者资金量大而且信息灵通、投资技术高，能够为REITs提供稳定的资金。而我国限制保险公司、养老基金等大型机构投资于房地产，所以，我国还没有真正意义上的机构投资者，短期内难以形成REITs的资金规模。
2.缺乏运作REITs的专业人才
美国产业投资基金在20世纪70年代以前没有得到充分的发展与其没能够很好地吸收和利用优秀的人才有直接的关系。当时，REITs受组织形式的限制，规模较小，主要是由发起人在经营运作，没有吸收专门的管理人才，所以REITs的运作非常不理想。70年代，有限合伙制在REITs的运用使其规模增大，同时管理者是专业的基金管理公司，其有能力吸收更为优秀的综合性人才，这对REITs的发展起到了重要作用。
REITs是一项同时跨越房地产市场和资本市场的金融投资活动，其重心是房地产资产运作，涉及房地产开发和房地产投资运作等事宜，因此，要发展REITs，必须具备一批具有战略投资眼光、精通投资银行业务、懂财务、通法律的理财专家，这些人员还必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。我国目前正在酝酿发起REITs或已经在进行类似REITs运作的房地产投资公司，实际管理人员以房地产专业人士居多，在理财能力上比较欠缺，不利于REITs基金的长远发展。
三、发展REITs的对策
从以上分析来看，我国目前的法律环境、市场环境和运作环境存在的一系列问题对REITs在我国的建立和发展造成了很大的障碍。为促进REITs在我国的建立和发展，必须扫除障碍，为REITs构建良好的发展环境。
(一)建立发展REITs的宏观、微观和政策法律环境
发展REITs，首先要为其构造良好的宏观、微观环境，加快房地产业和金融业对外开放的进度，加强房地产业发展的规范化、促进房地产发展模式的升级、加强中介机构的培育。加快我国相关政策和法律法规制定的进度，为REITs的发展建立完善的政策和法制环境。这方面，海外的立法和实践能给中国很多的借鉴(见表2)。政府可以借鉴美日等经济发达国家和地区的做法，建立对REITs的严格管理，在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加以限定，加强对REITs的规范。
(二)建立符合我国REITs发展需要的税收体系
根据美国的经验，合理的税收体制是REITs发展的关键。REITs只要每年把应税收入的90％以上作为股利分配给股东，就可以免交公司所得税。REITs不属于应税财产，所分派股息只会在个人层面被征税，投资者可以受惠于较高的税后回报，避免了双重纳税。优惠的税收政策，特别是房地产投资信托公司法人税的豁免，极大地激发了投资者的积极性，促进了REITs的发展。
同样，在我国，随着税收制度的规范，若REITs得到税收优惠的支持，会有良好的发展前景。由于REITs对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用，因此，我们有必要出台相关法律法规、条例对REITs实行税收优惠，以鼓励其发展。
(三)设计标准化的信托产品
应设计标准化的信托产品，使其收益凭证小额化，信托资金规模化。小额化可分散投资风险，降低个人投资者的进入门槛，将丰厚的民间资金吸收进来，让其同享收益。信托产品的标准化设计还有利于建立REITs的二级市场，使交易成本大大降低，流通性提高。
(四)建立严格的信息披露制度
国外公开发行的REITs有严格的信息披露制度，如美国REITs的投资计划、财务计划、投资报酬率、管理费用及投资期限均需经美国证券管理委员会批准，而且其财务必须完全公开透明。而根据《信托投资公司信息披露管理暂行办法》，我国现有的信托计划信息披露较为简单。政府主管部门应根据房地产市场发展的需要建立相关机，构，在有关信息的采集、处理、发布等方面为市场提供专门、快捷、有效的公共服务，并逐步完善产权交易市场，使基金的资金收入与回收机制更为完善。
(五)培养机构投资者和专业人才，拓宽资金来源
积极引导居民个人资金、企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等投向REITs，并加快培养大量的机构投资者。此外，由于REITs的管理和运作涉及金融与房地产两个领域，应有同时具备资本运营和房地产实业操作经验的合格的发起人。因此，可以由具有较大资产规模和良好资信的金融机构与实力雄厚、经营业绩良好并具备丰富房地产投资管理经验的房地产企业共同发起，起到取长补短、相互促进的作用。
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