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摘要：随着我国经济的迅速发展，城市人口众多，而土地资源却是有限的，所以，超高层因其独有的特性被地产开发商们尤为的亲睐，超高层的建造从很大程度上提高了同等面积下的土地利用率，本文对国内现有超高层住宅做了一定的总结，对超高层住宅的设计的未来发展做了一些趋势性的研究，希望能为正在推进中的超高层设计起到一些指导与借鉴作用。
关键词：超高层；住宅设计；地标型；主动型
一、分类来看超高层住宅
纵观目前为止已建成的超高层住宅，从建设条件上来看，可分如下几类：一类，如上海、北京等一线城市，为解决地块容积率偏高问题，被动的将建筑高度加高，可以把这类建筑归纳为被动型超高层住宅；另一类，用地容积率并不高，但可能拥有绝佳的景观资源，或城市资源，为达到对资源的最大化利用，将建筑高度拔高，可以把这类归纳为主动型超高层住宅；还有一类，介于前两者之间，没有绝佳的资源，也并非因为高容积率，目的可能是通过高度提高地块影响度，主动解决销售问题的规划手段，是被动超高与主动超高之间的过度产品，那么暂把这类超高层住宅归纳为地标型。
1.被动型超高层住宅
单纯拔高建筑高度，被动解决城市化问题的一种手段。基地容积率高，密度高，往往处于城市核心地段，无特殊稀缺资源，配套设施完善，但品质不高。以小户型为主。主要针对首次置业，追求城市核心地段快捷、时尚生活节奏的年轻人群。这类超高层住宅是城市化发展中最为典型的一种住宅建筑形式。对于这类超高层，列举如下几个案例：
上海兆丰花园，地处长宁区长宁路，容积率4.6，该项目典型楼栋层数为42层，140m高。比邻中山公园商圈，针对市中心的中高端客户，户型面积以110～150m2的中户型为主。平面设计和结构设计都与普通百米住宅差异不大；成都华置都汇华庭，地处东大街，容积率非常高8.5，该项目典型楼栋 1、2、3号楼层数为 50～51层，176m高。比邻锦江，但非稀缺性资源，标准层面积较大，接近1000m2。再如新加坡“达士岭”，是被动拔高该项目建筑高度的典型案例，项目的建设目的就是需要集中解决大量小户型的回迁住户，所以，容积率高达9.28，51层。同时为缓解高密度居住带来的各种问题，如公共活动空间过少，配套资源不足等，该项目创新性的采用了空中花园、屋顶花园等，在超高层住宅设计中都比较有借鉴价值。
图1 新加坡“达士岭”
2.地标型超高层住宅
通过高度提高地块影响度，主动解决销售问题的规划手段，是被动超高与主动超高之间的过度产品。建筑密度和容积率与普通100m住宅接近；非城市核心地段，往往处于城市副中心区，拥有较优质景观资源，配套设施不够完善。这类项目为达到地标效应，高度是集中亮点。针对客户多为二次置业、投资等，主要客户群为中青年，主要吸引点在于城市副中心的发展前景及自然资源优势。更看重整体社区环境，密度及容积均不高，规划格局高低配居多，整体品质较高。对于这类超高层，列举如下几个案例：
昆山世茂蝶湖湾，地处沪宁高速，没有任何景观资源。占地72万，总建筑面积107万，属于郊区大盘。富有戏剧性的是该项目容积率只有 1.5，但该项目有两栋楼（T6T7）的建筑层数有50层，152m高。从规划的技术层面上看，完全没有必要做建设成本较高的超百米高层，所以，在该项目中超高层的出现主要是为加强项目的形象吸引点。另外一个案例，长沙方兴金茂梅溪湖项目，与该项目有些类似，该项目为梅西湖片区首期项目，但为提升前期板块整体形象，部分楼栋42 层，140m高，但整体容积率也不高2.54。
图2 昆山世茂蝶湖湾
图3 长沙方兴金茂梅溪湖
3.主动型超高层住宅
为充分利用稀缺的景观资源，和城市核心地块的配套资源，将高度拔高，这类超高层是积极和充分挖掘土地价值的一种开发模式，将积极解决城市化问题与提高居住品质相统一的方法。容积率高，周边往往拥有价值较高的资源。那么这类项目拔高建筑高度，目的是集中利用稀缺资源，而非单纯解决高容积率和地标效应等。这类项目定位较高，针对的客户往往是高端人士，或投资目的，他们更看重整体品质、自然及社会资源，以及资源的稀缺性所带来的未来升值空间。对于这类超高层，列举如下几个案例：
世茂滨江花园，地处陆家嘴板块，比邻黄浦江一线江景。容积率2.9，典型楼栋（5号楼）的建筑层数有55层，168m 高。定位为纯豪宅，三梯两户，一部独立货梯为佣人使用。与该项目类似的，在陆家嘴板块有多个超高层豪宅项目，如盛大金磐、中粮海景壹号和汤臣一品等均为超高层豪宅，但容积都在3.0左右，高度也均匀分布在120～150m之间。还有上海华侨城苏河湾，北苏州路，150m高，临苏州河，高区可俯瞰外滩、黄浦江。整个项目按酒店化标准设计，全部为大户型。这类项目由于定位均较高，所以会有一些特殊技术做法，如各户独立式电梯厅、主仆分区核心筒、多层挑空大堂、结构转换等。
二、从规划层面分析总结超高层住宅的建设意义
综合以上案例分析，地标型及主动型超高层的设计经验，对规划设计和建筑设计是有一定指导意义的：先说地标型的：（1）设计前期应当考虑项目的区位，是否有规模效应及影响，有没有足够的区域及开发量支撑，相对单一或影响范围较小的超高层住宅建设，就不太符合经济性原则。（2）考虑项目地块的周边资源，是否靠近具有支持作用的自然或社会资源，如生态资源（自然资源）方面的江河湖泊等；或城市资源，如区域中央绿地等；以及是否具有相应的配套资源（社会资源），商业、娱乐、服务、就业等，这些都是超高层这种高容量建筑体维持其整个生命周期所必须依赖的。（3）要考虑其未来是否能对周边区域产生积极影响，增长周边的土地价值，并激励其他的高质量的开发项目。如果该项目能满足这点要求，我们就可以称这类超百米住宅建筑为城市型的建筑。而未来对政府而言，更大的经济效益可以在其辐射的周边用地中得到更大的补偿，它在城市中起到的就是积极的作用。
主动型的，在区位上要考虑是否在土地稀缺上有需求，在没有资源及利润集约需求时，为超高建筑而造超高住宅是不适宜的。超100 m住宅作为一种在相对较小的面积之内最大化房地产和人力资源的有效手段，可以为开发商和商业活动带来更大的利润，并且代表着为不断增加的城市平民提供住所的最理性的方式，是未来城市建设的发展趋势。
三、从建筑层面分析总结超高层住宅的建设意义
平面楼型的组合方式，地标型以一梯多户为主，与非100 m住宅相比，电梯数没有增加，因此户均电梯数反倒降低，仅通过提高电梯的梯速来解决户数过多问题。主动型则以多梯一户为主，电梯配置较多，主客分区。房型方面，地标型以中等面积段为主，与非百米住宅相近，主动型则以大面积段为主。两者共性是标准层面积都较大，易出现大进深或通透性差的户型；结构墙、柱较多较大，使用空间减小，得房率低。公共空间及配套方面，超高层住宅将传统的地面活动向高空延展，因此需要创建一种新型的高空生活模式。在这种生活模式中，原来低容积率下人们可以享受的配套设施，绿地都需要在高空中得到补偿，因此会有空中花园，空中会所等出现。因为层数多，大堂等公共部分共享的人多，为提高公共空间品质，常以抬高、挑高的方式，呈现尊贵、豪华的感受。
四、从技术层面分析总结超高层住宅的技术特征
国家规范《高层民用建筑设计防火规范》规定建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层（间）《民用建筑设计通则》中指出：建筑高度超过100m的高层建筑，应设置避难层（间）。但到目前为止，国家规范，还未对超100 m的住宅建筑做出关于避难层的明确规定。所以具体实施情况是，因住宅疏散人数一般较公共建筑少，所以150 m以下超高层住宅很少设避难层。但随着超100 m住宅建筑的不断增多，各地方逐渐推出关于避难层和避难间的规定。避难层的具体做法有敞开式、半敞开式和封闭式，如深圳金域蓝湾三期，两栋48层连体超高层住宅，高度 150.7m。17层、33层为避难层，共两层开敞式，每层约1 430m2，层高4.5m。17层作为老人、儿童娱乐设施（麻将、桥牌等），里面主要增设可移动的设施，如可移动的盆栽、健身器材等。33层，只种植薰衣草等主题花卉，安排小型水景鱼池，并预留漫步小径。
另外，在超100m住宅实际审批中，核心筒的消防标准会严于100m住宅。还有超高层建筑的户门必须为甲级防火门，且前室及裙房要做自动喷水灭火系统。同时规定，除建筑高度超过50m的一类公共建筑和建筑高度超过100m的居住建筑外，靠外墙的防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室和合用前室，宜采用自然排烟方式。另外，超高层住宅的火灾报警控制器和火灾探测器的要求级别为最高级。超过规定高度的都需要进行超限高层建筑工程抗震设防专项审查。
五、结束语
综上所述，超高层住宅是目前国内外城市中大量出现的一种建筑形式，是城市建造密度越来越大，开发强度越来越高的产物，是城市化进程的必然结果。但目前国内超高层住宅的设计和开发还处于探索阶段，规范及政策均不太完善。本文通过分类的方法剖析了一些超高层住宅的典型案例，总结了其在规划、建筑和技术层面的主要特征，试图对正在推进中的超高层设计起到一些指导借鉴作用。
参考文献：
[1]GB 50 045-95，高层民用建筑设计防火规范[S]，2005.
[2]王有为，王清勤，叶青.超高层住宅建筑发展研究[M].北京：中国建筑工业出版社，2015.
[3]世界高层都市建筑学会.崛起中的亚洲——可持续性摩天大楼与可持续城市发展最新成果汇总[A]//世界高层都市建筑学会第九届全球会议论文集[C]，2012.
论文作者:胡翔平
论文发表刊物:《基层建设》2016年11期
论文发表时间:2016/8/9
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