2015物流地产发展的三大趋势，本文主要内容关键词为：三大论文,趋势论文,物流论文,地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
2014年，随着阿里巴巴的上市，“网购消费”成为市场热议的话题。另一方面，随着万科、阿里巴巴等行业领军企业纷纷加大对物流地产的扩张，物流地产逐渐成为房企产品线的标配。在2015年甚至更长时间内，各企业对于物流地产的关注程度势必加大。 2011年，国务院颁布了《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》，使得物流业发展获得了明确的政策指引。2014年6月，《物流业发展中长期规划》获得通过，现代物流服务体系有望在2020年基本建立。因此，无论从政策层面还是市场层面看，物流地产的发展都会面临较好的发展环境。即从总趋势看，物流地产的投资价值将凸显。考虑到目前此类产业的商业模式还不成熟，“风险一收益”关系还不明确，所以对物流地产的发展趋势进行剖析，显得尤为重要。 物流地产将围绕新产业而拓宽视野 物流地产的开发，和背后的实体经济与产业是密切挂钩的。理论上说，物流地产主要是以物流园区的形式存在的，即成为物流中心和配送中心的空间集聚地。从分类看，主要分为货运型物流园区、生产服务型物流园区、商贸服务型物流园区和综合服务型物流园区。但从目前国内一些物流地产的具体开发实践看，还主要停留在集散、运输、配送、仓储、流通加工等层面。这和实体产业的层次低下特征有一定关系，也是一种简单的土地开发模式。 2015年，对于土地利用的集约化程度将加大。从工业用地和物流用地的角度看，会面临用地价格上升、市场进入门槛提高的问题。但这反过来会倒逼物流用地低效率用地模式的转变。另外，考虑到2015年中国宏观经济的各类刺激性措施会增加，因此相应的新兴产业将面临更大的发展空间，反过来会对物流地产的开发带来新的市场机遇。具体来看，围绕自贸区、产业新城、高铁等关键词，各类物流地产在开发上将拓宽视野。 第一类是围绕自贸区而展开的物流地产开发。从2014年的自贸区发展实践来看，主要围绕上海、广东、福建、天津等沿海地区进行了各类建设。从目前的发展态势和地方各城市的表态看，不排除别的几个沿海省份和城市将加大对自贸区试点的申请和开发。那么，2015年，围绕自贸区而进行传统物流地产的升级和开发，将是一个大趋势。自然地，这会带来自贸区内物流地产、设施的建设需求。 第二类是围绕产业新城而展开的物流地产开发。应该说，产业新城模式一直是根治楼市高库存和刺激楼市健康发展的有效方式。从实际情况看，未来随着产业新城的开发效率提高，各类商贸服务性的物流园区建设将成为主导。不排除此类业务会交由产业新城开发商来进行。 第三类是围绕高铁等交通枢纽而展开的物流地产开发。从目前中国各大城市的建设来看，2015年将是高铁建设和地铁建设快速成长的一年。此类交通线路建设的背后，势必带来物流服务升级的需求。在交通设施节点上有望出现物流园建设的高潮，这也是部分有意获取物流用地的房企所应关注的内容。 几大重点地区将成为房企关注焦点 对于房企来说，2015年整个限购限贷政策基本放开，会带来市场成交量的上升、去库存速度的加快。这反过来会促使房企的资金层面趋于宽松。从这个角度看，房企对于物流地产的拿地热情会增加，拿地规模也会加大。这个时候，对于重点地区的土地市场搜寻就显得尤为重要。 从物流地产的开发潜力看，应该重点选取网购发达的城市为主要对象。这主要包括一线城市，以及部分二三线重点城市，如杭州、宁波、金华、成都等网购规模较大的城市。此类城市对于物流地产的开发规模会比较大，理应成为2015年房企重点关注的焦点 比如，对于金华这样一个三线城市而言，之所以能够获得物流用地开发商的青睐，在于其特殊的经济地位和地理位置金华周边就是义乌，即中国最大的小商品市场，其各类小商品的贸易规模比较大，对物流地产的用地需求也会比较大实际上，对于此类城市，已经有企业加大了物流地产的开发。如此前金华和阿里巴巴进行牵手，投资150亿元建立了“中国金义电子商务新城”包括中外运物流基地、金华银泰电子商务仓储中心等13家物流企业已落户。从当地政府的角度看，也希望在物流地产的开发上打造更高规格的模式。另外，金华在2014年底顺利开通了高铁，这对于未来物流地产的开发势必带来各类利好。如果房企在2015年正寻觅相应的物流用地，不妨考虑这样一类城市。 而从中央的部署来看，对于经济带的开发力度将加大。如对长江经济带的发展将成为新常态经济的重要特色。而长江经济带一直也是传统物流的集中区域，随着新型物流基地的建设以及相应节点城市的扩张，此类城市未来或有望打造出部分重点物流集散中心，具体城市来看，大城市主要是武汉、南京等城市，小城市则包括芜湖等城市这样一类城市在未来土地市场上，会结合航运经济等进行物流地产的开发对于房企来说，可以重点考察此类城市2015年的土地供应计划和产业规划类似的，随着北京大兴机场的建设，各类空港型物流园区的建设将成为热门。考虑到京津冀协同发展的速度在加快，此类城市未来土地出让方面将加大物流用地的入市，或包括固安、燕郊、保定、武清等城市。此类城市都应该为房企在打造物流基地时所重点关注 创新将成物流地产发展的关键词 2015年，物流地产将面临商业模式的创新，这和以下几个因素有关第一、从政策层面看，2015年各类楼市行政政策在逐渐放开，会带来市场化因素的增加，进而带动包括物流地产在内的各类土地市场的更好发展。第二、从宏观经济角度看，新兴产业的发展力度将加大，通过产业之间的相互作用，最终会促使物流地产的转型。这主要包括金融模式和商务模式的创新。 从商业模式来看，2015年在物流地产方面推进REITs的制度创新或有可能，这或许会优先让一些大房企先进行创新。央行在2014年9月30日的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确表示，积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。这里面的关注重点固然是棚户区和公租房领域，但并不妨碍物流地产争取各类政策优惠的可能。在这样一个模式下，房企将先开发物业，然后将物业交由相应的物业服务企业进行运营物业服务企业运用经营优势，提高包括仓储用房的物业租赁效率，如引入稳定性好的大客户一般来说，当此类物业出租率达到90%的时候，也恰是租金比较高的时候。这时将此类物业的未来租金进行打包，并发行相应的REITs份额，能够吸引风险匹配度高的投资者进入这时候将使得项目的未来收益得到变现，进而促使此类资金回流到房企中。 商业模式创新方面，也会有其他一些新的突破。比如说，定制化的物流地产项目的开发规模将增加。此前物流地产的开发处于零星的状态，这使得物流地产的发展缺乏系统性和科学规划。未来随着各类新产业对物流地产功能的认同，提前定制相应的物流服务将成为可能。这个时候，相应房企在地产开发过程中，将主动和相关企业接洽，进而开发定制化的物流设施和项目。 当然，最大的创新还会回归到物流地产的功能发挥层面。传统的物流地产功能主要是产品的集散和流通场所，但这往往使得土地价值难以得到有效发挥。而从目前情况看，2015年是大数据战略思维落实的一年，相应的商业模式会在物流地产功能提升方面得到发挥。比如说，物流地产内部的信息处理功能会得到强化，这也需要相应地产项目加快转型。对于房企来说，在涉足物流产业园的开发过程中，可以加快对此类功能培育的节奏。