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中图分类号：F293.3文献标识码：A
文章编号：1003-5230(2002)01-0078-04
房地产业涵盖面广，涉及面多，作为国民经济的重要组成部分，世界上许多国家把房地产业作为其经济发展的支柱产业之一。改革开放以来，我国房地产业从无到有，逐步成为国民经济的支柱产业，而且带动了相关产业的发展。随着住房分配货币化、商品化政策的逐步实施，政府近年来一再提出：把住宅建设作为新的经济增长点。房地产业的崛起对国民经济持续稳定的发展起着不可替代的作用。在日益开放的经济体系中，其发展不仅与本国经济状况及政策有着密切的关系，而且受国际经济发展趋势的影响。加入世界贸易组织，将对我国房地产投资的供给与需求在数量上和结构上产生深远的影响。
一、加入WTO将促进房地产有效需求增加、产业结构合理调整
加入世界贸易组织以后，我国的市场经济制度会得到进一步完善，经济竞争将更加有序，但也会更加激烈。首先，各行各业会在竞争的压力下，瞄准市场缝隙，以更积极的态度采用新技术、新工艺，改变产品结构，提高经济效益。全社会经济效益的提高，必然带来国民收入的稳定增长。在我国目前的社会消费态势下，国民收入的增长必然引起对房地产需求的增加。
其次，经济的进一步发展和外资公司进入中国，需要较高素质的劳动力和就地采购原材料，能够直接或间接地增加就业机会，人们的收入增加，就会增加城镇居民改善居住条件的要求。根据恩格尔定律，人们对商品的需求量随收入的增加而增加，并且对生活必须品（如食物）需求量的增长速度越来越慢于收入的增长速度，对高级消费品和耐用消费品的需求量的增长速度越来越超过收入的增长速度。在我国，经过20年的经济改革，人们收入水平大有提高，加上近年住房分配货币化、商品化政策的出台和落实，个人（或家庭）已经成为住房消费的主体。据统计，2001年1～9月份，全国商品房销售面积8977.3万平方米，比2000年同期增长26.6%，销售额1998.3亿元，比去年同期增长36.8%，其中销售给个人1787.1亿元，比去年同期增长44.9%，个人消费额占总销售额的89.4%，个人住房消费已经成为消费亮点之一。专家估计，近两年，个人住房消费仍将保持较快的增长态势。
再次，加入WTO以后，由于关税下降，许多社会产品要同国外产品竞争，从而引起消费品价格的下降，居民的消费结构发生变化，使用于住房等耐用消费品的储备增加。同时，随着关税的下调，用于房地产建设的建筑、安装等进口材料的价格也会有所下降，这样，一方面可以直接降低用进口材料的建筑物造价，另一方面促进国内建筑材料的生产企业，应用新材料、新技术、新工艺，提高劳动生产率，降低生产成本，向市场提供物美价廉的产品。建筑安装材料价格的降低，带来的必然是房地产的成本下降，从而房地产的市场价格就会下调；而我国由于长期受住房分配福利体制的影响，人们工资收入中改善居住条件的部分一直没有或者很少，造成我国家庭收入与房产价格的比过低，极大地影响了我国城镇家庭购买商品房的能力。加入世界贸易组织后，商品房的市场价格随着其成本的下降而有可能降低，就会带来房地产的有效需求增加。房地产巨大的潜在市场将逐渐变成现实市场。另外，国外一些著名的机构或公司将进入我国市场，他们设立的中国总部及其分支机构需要相应的智能化的高档办公楼。由于实行“国民待遇”，这些公司的外籍员工会在中国房地产市场购买居住场所。这一方面可以部分解决长期困扰我国房地产市场的高档写字楼、别墅类高档商住楼的滞销问题，另一方面，也将不断增加相关的房地产的多样化需求，并对其质量提出更高的要求。
二、加入WTO将促进我国房地产业投资的增加
房地产业发展状况是房地产投资的直接结果，它与社会经济的发展状况密切相关。现有的房地产是房地产投资存量的结果，现在的房地产投资决定着房地产业的发展趋势。经过20多年的改革开放，我国的生产力水平已经迈上了一个新的台阶，商品短缺状况基本结束，市场供求关系、产业结构等发生了重大变化；社会主义市场经济体制初步建立，市场机制在配置资源中日益明显地发挥基础性作用；加入WTO标志着我国全方位对外开放的格局已经形成，开放性经济将进一步迅速发展。首先，开放性经济的发展使得房地产业的有效需求增加，必然会引起房地产业投资量的增加。统计数据显示，近年我国经济稳步发展，房地产投资也连续三年保持高速增长，2001年1～9月份，房地产投资比去年同期增加了31.4%。我国是世界人口第一大国，由于历史上的“欠帐”，中国一般居民对住宅改善的要求特别强烈，因此，外商不会忽视这个巨大的商机，我国加入WTO以后，他们可能更积极地以直接或间接的方式对我国房地产业进行投资，其中包括积极参与我国的住宅业投资。2001年国际经济发展趋缓，而我国经济仍然保持稳定增长，加上外商对我国加入WTO以后投资环境的良好预期，我国利用外资的数量与质量都明显增加。据国家计委投资研究所统计分析，2001年1～8月份，在国有投资资金来源中，利用外资同比增长13.3%，其中外商直接投资增长37.1%。这显示了加入WTO后外商对我国产业（包括房地产业）投资的增长势头。
其次，加入世界贸易组织以后，大量外国金融机构，如银行、证券公司、保险公司进入中国，这一方面可以对房地产业所需的巨额资金提供支持；另一方面可以带动整个金融业的竞争，促进金融业管理和服务水平的提高，改变目前房地产融资贷款渠道仅有国内银行的单一格局，形成房地产融资的多元化；外国金融机构的进入，也会促使我国房地产传统融资方式发生根本性的变化，企业债券、公司股票等众多融资工具进入房地产市场，使得中外房地产开发商有了很大的选择余地。另外，金融机构间的竞争也使得越来越多的金融机构在房地产领域开拓其业务空间，个人住房贷款和住房保险业务将以其成熟而规范的理念影响和改变国内居民的购房方式及其金融观念，以更便捷的操作方式办理住房贷款，促进我国住房贷款办法创新，从而引起居民住房消费或投资的增加。
三、加入WTO将促进房地产市场的规范和发展
我国的房地产市场还处于发展的初级阶段，房地产二级市场、三级市场很不完善，相应的产权制度、法律法规还不健全；近年房地产企业发展过快，存在着企业数量过多、人员素质较低、管理水平不高等问题。加入世界贸易组织以后，我国的法律制度（包括房地产业的法规）建设要与世界接轨。国际性的房地产开发、经营实体将享受国民待遇进入中国房地产市场，这必将促使我国的房地产制度早日规范化。国外跨国公司一般有着雄厚的经济实力、良好的技术设备和丰富的房地产开发管理经验，进入中国市场后将成为国内房地产企业的强大竞争对手。在市场竞争机制的作用下，我国房地产企业的管理水平、技术水平将得以提升。同时，可以推进新型结构、新型墙体、新型防水保温材料及与房屋安全防范设施、智能化设施等相关技术的引进、创新和推广，提高我国房地产开发的科技含量和整体建造水平。此外，物业管理是房地产业链条上的关键一环，是保证房地产保值、增值、在消费阶段被合理使用的必要手段。物业管理活动不仅是对现有房地产的追加劳动，而且是房地产业健康发展必不可少的一部分，需要引起我们的高度重视。目前，我国的物业管理还不规范，而国外物业管理以科技含量、绿色观念等使得其专业化服务水准较高。国外的物业管理公司介入我国以后，我们可以更直接地学习和借鉴他们的优点，结合中国的实际，规范和发展物业管理，提升我们的管理水平，并利用本土优势，增强我们在物业管理领域以至整个房地产业的竞争能力。
四、对策建议
世界经济一体化的发展趋势使得各国在制订各项经济政策的时候不得不考虑其他国家经济发展动态，以使本国经济在世界经济链条中发展和壮大。加入WTO，给我国的房地产业带来机遇的同时也带来了挑战。我们应该面对中国房地产业相对弱小的现实，借鉴和依据国际惯例，利用后发优势，寻求较高的起点，早日规范我国的房地产市场，努力学习国外的管理经验，充分利用我们的地缘优势，使我国的房地产业繁荣昌盛。
（一）尽快制定与国际接轨的、全国性的房地产投资法规政策
市场经济，法治为先。加入世界贸易组织，我国房地产投资所面临的首要问题就是尽快制定与国际接轨的、全国性的房地产投资法规和政策。目前，我国房地产投资法规还不健全，主要表现是全国性的法规少，地方法规多；有法不依，执法不严；我国的房地产政策中仍然有“双轨制”、“多轨制”。例如在城镇土地使用方面，使用土地的存量几乎仍按“无偿（土地使用税率很低）无期、行政划拨为特征的旧体制”运行，使用土地的增量则按“有偿有期、批租出让为特征的新体制”运行，这是一种双轨制；而在新体制的运行过程中，也存在着土地的出让以“主要受计划调节并采用行政手段为特征的协议方式”和“采用公开拍卖与招标投标方式”的新双轨制。这两种“双轨制”使得我国土地开发投资过程中出现了成片出让、开发区热、“圈地运动”等混乱现象，至今对我国房地产业的发展仍产生着负面影响，以致许多腐败现象与批拨、炒卖、倒卖土地有关。制定与国际接轨的、全国性的房地产投资法规，一方面可以阻断政府行政垄断造成“审批经济”的腐败根源，规范国内外房地产投资者的行为，避免房地产市场的无序竞争，从而促进我国的房地产业持续稳定发展；另一方面，也是为了以一定的优惠或限制政策引导外资在房地产业有关领域有所为或有所不为。比如以一定的优惠政策引导外资进行旧城改造投资等。
另外，房地产业与国民经济的各部门有千丝万缕的关系。房地产一般具有投资周期长，需要资金量大的特点，房地产投资需要使用大量的国民收入，需要金融系统的不断支持。因此，有关法规的制定要充分考虑房地产投资在数量上和结构上必须与国民经济的发展相适应，以使房地产投资对国民经济的持续稳定发展产生积极作用。宏观上既要避免由于房地产业发展滞后而影响整个经济发展的现象，又要防止房地产过热所产生的经济泡沫。
（二）加强人力资源开发投资，鼓励和引导房地产业的兼并联合
相对发达国家的房地产开发企业，我国的房地产企业在资金、技术、人员素质和管理方面还有差距。在竞争的压力下，除了企业不断挖掘自身潜力、努力学习国内外先进技术及管理经验、提高自身水平外，政府应鼓励和引导房地产业的兼并联合，特别是房地产业的强强联合。目前，我国房地产开发企业众多，水平参差不齐。从其主管部门看，有个体的（或私营的）、乡镇企业级的到国家部委级的应有尽有。从技术、设备看，有的既无专业设备，也无固定经营场所（这本身违反国家有关工商管理政策），只有联系业务的经营者和不固定的施工队，有的有现代化的专业设备、高级管理人员、施工设计部门和熟练的施工队伍。开发企业间资质差距过大，造成开发行为及市场的混乱。我国加入WTO以后，政府将进一步规范企业的行为，引导市场进行有序竞争，企业优胜劣汰成为必然。因此，加入WTO初期，各级政府应该鼓励和引导企业步入兼并联合之路，以使我国房地产企业能够生存、壮大。经济发展离不开人力资源、自然资源、资本构成、技术变革和创新四大要素，并且随着时代的进步，人力资源对经济的贡献越来越大。同样，我国房地产业的发展、参与国际竞争也离不开人力资源的开发和投资。
（三）增加物业管理的投资
按照市场细分原则，物业管理市场是房地产市场的子市场。房地产的发展离不开物业管理的进步，目前，相对于房地产的建设开发投资而言，我国的物业管理投资相对不足。物业管理的滞后，使得已经竣工验收了的物业功能不能充分发挥，造成房地产开发投资的浪费，也影响了房地产业整体的综合平衡发展。物业管理是房地产业的一部分，不但房地产业的进一步发展需要对物业管理的投资，而且面对我国众多的物业和大量的物业管理需求，投资于物业管理，在提高人们生活质量、增加就业的同时，必然会有广阔的发展空间和良好的投资效益。对于房地产开发商来说，投资于物业管理，增加了客户满意度，等于是在培养房地产开发的潜在市场。
加入世界贸易组织以后，外资企业、外籍员工进入我国，将使我国物业管理的需求在数量上增加，在质量上要求提高水平，客观上将使我国物业管理得到发展。物业管理所面对的是广大的国民，相对于国外的物业管理公司来说国内企业具有相当的“人和”优势。要保持国内企业的相对优势，也需要加大对物业管理的投资。
收稿日期：2001-10-26