摘要：随着中国经济的快速发展，中国的房地产业越来越热，房地产企业如雨后春笋般涌现，房地产市场的竞争也越来越激烈。如何在如此激烈的市场竞争环境中生存和发展，成本管理的质量是一个关键因素，值得每个房地产企业认真考虑。本文将从目标成本管理的概念出发，分析我国房地产企业在目标管理方面的不足，并提出相应的建议和措施来分析目标成本管理在房地产企业中的应用。
关键词：房地产；企业目标；成本管理；研究
导言
国家对房地产市场一轮又一轮的调控，房地产企业起起伏伏，竞争日益激烈。房地产企业收入增加幅度趋于平稳，但人力资源成本与建筑成本却呈上升态势。由于房地产行业具有投资额较大，建设期较长等特性，在企业资金有限的情况下，进行合理的成本管理、降低经营风险是房地产企业面临的重要问题。目标管理作为一种合理科学的成本管理方法，为房地产降低成本提供了一种合理有效的方法。
1房地产企业的特点
1.1投资金额高，对金融具有较强的依赖性
房地产企业投资周期长，从拿地、设计、贷款、施工到销售整个过程需要几年时间。投资金额少则几百万，多则上亿。自有资金远远不能满足房地产企业大额的日常开支、经营发展需要，因而获取不分散企业经营管理权、资金成本低的金融资金是房地产企业的优先选择。
1.2投资风险高，国家政策对其影响较大
房地产企业从拿地到最终销售，面临很多不确定性，同时房地产企业的经营管理活动政策性很强，国家对房地产行业进行宏观调控，制定的投资政策、金融政策、产业政策、财政政策对房地产企业的生存与发展都有着非常重要的影响。
2目标成本管理对房地产企业成本控制的重要作用
改革开放之后我国房地产行业就开始了发展的步伐，特别是近20年，我国房地产行业进入了黄金发展时期，无论是房地产企业的数量还是规模都实现了质的飞跃，也有效地推动了我国整体经济的发展。但随着近几年我国经济发展趋缓，国家开始出台大量政策调控房地产行业的发展，我国房地产行业开始进入了重要的转型期，企业的成本控制开始成为管理者所关注的焦点。与一般的行业相比，房地产开发周期长，房地产企业的整体运营成本受诸多因素影响，成本控制成为当前制约我国房地产企业转变发展方式的最重要因素。在房地产企业推行目标成本管理，可以有效加强房地产企业成本过程控制，改变我国房地产企业粗放式的发展方式，提高我国房地产企业的发展效率。
3我国房地产企业目标成本管理中的问题
纵观近几年来我国房地产企业的发展可知，目标成本管理在我国房地产企业的成本管理中占据十分重要的地位，对于我国房地产企业的发展来说是十分重要的，但是仍然存在着一些问题，影响着目标成本管理在我国房地产企业中效用的发挥。下面将对影响目标成本管理在房地产企业中发挥作用的几个主要因素展开相关的论述。
3.1房地产企业员工的目标成本管理意识不强
首先，房地产企业的管理人员对目标成本管理的认识不足。房地产企业的管理人员对目标成本缺乏足够的重视，使得目标成本管理在房地产企业中难以得到有效的执行，或是房地产企业的一些管理人员对房地产企业目标成本管理的基本知识了解得较少，在房地产企业中难以执行有效的目标成本管理。其次，房地产企业中其他的工作人员对目标成本管理的认识不足。由于房地产企业中的目标成本管理工作主要是与房地产企业的财务部门有关，这就会使房地产企业财务部门以外的工作人员认为房地产企业的目标成本管理与己无关，不能够积极配合房地产企业的财务部门开展有效的目标成本管理工作，这对于目标成本管理在房地产企业中的运用是十分不利的。
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3.2设计变更等现象难以有效控制
由于一个房地产项目的开发涉及众多企业和部门，还有部分政府部门，管理起来就愈显困难。在项目开发中，偶然发生的设计变更现象更是让房地产企业头疼。难以有效的对涉及其中的各部门进行统一协调和安排部署，房地产难以第一时间就掌握变更的情况，又因为缺乏有效措施来尽可能避免变更的产生，使房地产企业在项目开发中更显被动。面对牵一发而动全身的变更，房地产企业只有制定有效的应对措施，才不至于使局面失控，增加成本。
3.3无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本
市场是变化的，在项目开发的过程中，房地产开发的相关成本有些已经随着市场变化而发生改变，而房地产企业往往掌握不到第一时间的动态成本，总要等到项目完工后才能核算出项目的实际成本。这样就无法及时在项目开发过程中发现成本控制上存在的问题，问题得不到及时解决，造成核算成本远超过预期，然而房地产此时也回天乏术。
4房地产企业成本管理的措施
4.1严格控制建安成本
作为经济适用房项目严格控制建安成本就显的尤为重要，因为在销售价格固定的前提下，有效的降低工程造价，是本项目目标成本管理的重要内容。实际工作中，工程虽能按期保质完成，但工程成本超支严重，不能达到预期收益的情况时有发生。首先项目要编制详细的施工图预算，做到建安成本心里有数；其次，在与施工单位签订承包合同时，聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对可能发生的情况都要有提前的预计，以防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔；再次，成本部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、工程签证进行分析，应尽可能减少变更，对于技术变更和工程签证，要先签单（技术核定单、工程签证单）后施工；最后，对施工图进行设计优化，对施工方案进行科学讨论，寻求最科学最经济的施工方案，通过科学合理的优化降低成本。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格工程签证和设计变更管理。
4.2加强项目建设的过程管理，及时有效地开展成本控制
过程管理主要包括工程进度款的核实与支付、承包商索赔和业主反索赔的处理等。成本控制的主要内容包括：
工程进度款支付控制，重点在于形成建安工程成本控制的成本支付数据库，核实其是否在目标成本的控制范围以内，如果进度款超过目标成本，应对其进行重点审查，找出原因并对后续工程提出改进措施，保证项目实际成本不突破目标成本。
协助项目承包商对建安工程成本进行动态管理，主要包括建筑安装材料采购价格的控制，在保证质量、符合规范的前提下进行建筑安装材料的替换，基础工程、钢筋工程等隐蔽工程的核实等。
加强施工过程中设计变更的控制。项目在施工过程中发生设计变更是正常现象，设计变更越多，成本控制越难。施工过程中应重点控制增加成本的设计变更，节约成本的设计变更应大力提倡。
索赔和反索赔的控制，重点在于及时收集和整理相关原始资料，按照合同中的有关规定，尽量避免承包商提出的索赔，同时加强对承包商的反索赔，保证项目实际成本不因索赔而突破目标成本。
4.3目标成本考核
明确考核目标和工作分析是进行考核标准制定的前提条件，考核标准制定完成之后才能结合成本考核的需求进行成本数据的记录，成本记录为成本分析提供了数据支持，成本分析又是进行成本考核的依据，成本考核之后必须要对考核进行分析，从而发现成本考核标准中存在的问题，进而为制定新的成本考核标准提供依据，同时成本考核之后必须要实行奖优罚劣，才能更好的调动企业员工参与成本管理的积极性。
结语
总之，房地产企业应在准确的成本核算基础上，建立融成本预测、成本计划、成本控制、成本分析、成本评价于一体的成本管理体系。进一步挖掘企业节约费用，降低成本的潜力，实现成本领先战略，在日益规范的房地产市场上获取最大的经济效益。
参考文献
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[4]刘沁芳.浅析战略成本管理[J].经济师，2017（3）：23-28.
论文作者:冯晓夏
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第25期
论文发表时间:2018/12/19
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