摘要：物业管理在我国属于新兴行业，目前还处于初级实践阶段当中，其发展过程大致和经济改革相一致，我国的物业管理发展迅速，目前已经有上亿计的物业管理规模，并且随着房地产市场的进一步扩大化，物业规模扩张速度将会越来越快。项目管理作为项目管理方法已经有了多年应用，若是能够在物业管理中应用物业管理办法将会促使物业管理更好地发展。
关键词：项目管理；物业管理；应用实践
1引言
随着近些年房地产市场的不断扩张，我国的物业管理规模随之增大，进入一个快速发展时期，不过物业管理办法实际情况确实制度建设依然十分落后，管理不规范，需要引入新的管理办法对这一局面进行改变。项目管理方法目前已经在多个行业中得到了广泛实践，效果良好，但是在物业管理中却没有得到普及，基于此我认为如果能够实现物业管理和项目管理办法的结合将会促进物业管理水平的提高。
2项目管理的概念
项目管理源自于上世纪中页，随着历史的演变和对项目管理方法的不断完善，不同国家的很多行业在应用了项目管理办法之后都取得了不错的效果。所谓项目管理就是在一定的制约条件之下通过高效率的实现项目业主目标为最终目的，由项目经理个人负责制度为基础和以项目独立核算为核心，按照项目运行规律和特点对其实行有计划、有组织的全面协调控制工作。项目管理主要是对时间、质量、成本、范围和风险5个不同的变量进行控制。物业管理是一套便于被接受的管理技术，项目管理的内容主要有以上5个变量的管理，另外还有对人力资源的管理、项目的沟通管理和项目采购以及集成管理等。
3实施项目管理机制的必要性
衡量一个物业管理公司甚至一个城市的物业管理水平，最为直观的反映莫过于通过具体的物业管理项目管理服务水平表现出来。决定物业管理水平的是管理方法，如果能够应用项目管理办法，建设项目管理机制对于物业管理工作来说具有重要意义，有利于提高物业公司的物业管理水平，树立良好的物业服务态度，降低管理成本，同时也有利于和业主搞好关系，在开展各项工作的时候获得业主的支持。总之，在物业管理中实施项目管理机制具有重要意义，这是对传统物业管理工作的大胆创新，也是物业公司实现现代化的必经之路。
4项目管理方法在物业管理中具体应用
4.1对人力资源进行管理
对人力资源进行管理是目前重视人才的一项重要手段，每一个优秀的团队，不一定都是由最优秀的人组成的，但是组成团队的一定是最合适的人，因此，对于团队的人员安排，也就是人力资源管理工作显得格外重要，如何将最合适的人放在其最适合的位置上，这需要有一个好的领导和项目经理。
（1）挑选物业管理项目经理。对于物业管理的项目经理的选择有着比较高的多重标准，首先是要求其有着较深厚的专业背景，并且管理理论比较扎实，同时在社会中也有与人沟通交往的能力，熟悉相关的法律法规文件，因为项目经理是团队中的灵魂人物。
（2）加强物业管理的队伍建设工作。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆要开辟人才招聘的全新渠道，制定出一系列的优秀的优惠政策留住人、吸引人，造就一支高素质的优秀团队，依靠人才提高行业经营水平并提高服务质量。
（3）提高团队的核心凝聚力。超强的凝聚力是将团队联结在一起的重要力量，没有凝聚力的团队如同一盘散沙，很难取得进步，成员也只是完成各自的工作，不能够形成协同效应。
（4）分工明确，加强内部沟通。物业管理当中很多工作者的个人能力和工作岗位不相匹配，比如工作任务量大的岗位设置的人员数量少，加班严重；同时还要很多岗位上出现了较多的冗员现象，为此一定要根据工作人员的性格、工作能力及时对其工作岗位进行优化调整，酌情增减岗位工作任务栏，发挥每个成员的作用。
（5）提高工作者的技能水平。培训是提高管理者专业管理水平的最优选择，针对很多物业管理人员态度差、管理不规范的现象，通过对其进行专业化的培训，从点到面的开展工作，转变工作观念和提高服务水平，有利于营造物业管理的全新面貌。
4.2对项目成本进行管理
所谓的项目成本管理就是通过控制项目成本让完成项目耗费的资源总和不超过最初的预算，尽量通过杠杆效应用最小的资源损耗撬动最大的经济利益。同时，成本的多少也关系到项目评估结果，为此要切实做好项目成本管理工作。
（1）对人力成本的控制。物业管理公司目前多是劳动密集型服务公司，并非依靠高科技和高资金运作，人力支出方面成本耗用量大，因此要根据物业管理内容精兵简政，裁撤冗员，减少工资报酬方面的成本。
（2）做好采购成本控制。物业管理时常进行设备采购，这是物业管理项目当中的一项重要之处，对于采购数量和采购水平都要满足最优原则。采购前要先明确采购目的，选择与之相配的采购目标，不能盲目相信高价高质，导致采购成本上升；还要建立公开透明的采购机制，鼓励市场中的优质供应商与我们建立良好的合作关系，实现集中采购，降低成本。
4.3项目质量管理
项目业主的要求就是项目所追求的目标，要根据项目管理理论和业主期望目标安排项目管理内容，建立良好的激励机制鼓励团队队员提高服务水平、端正服务态度，完成服务指标，让业主满意。
5结语
物业管理的本质属于服务性的行业，为改善目前物业管理中的诸多弊端，引入项目管理办法已经是箭在弦上之势，为此，要加强对项目管理方法的研究和对物业管理工作内容的研究，提高物业管理的服务意识，通过良好的项目管理办法促进物业管理水平提升，为业主提供更好地服务。
参考文献：
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[4]刘莹.全面质量管理理论与方法在物业服务项目管理中的研究[D].华北电力大学，2012.
论文作者:董晓飞
论文发表刊物:《基层建设》2018年第29期
论文发表时间:2018/11/16
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