商场租赁管理中的“竞价选位”——丹东巨星大厦招商案例，本文主要内容关键词为：丹东论文,巨星论文,商场论文,大厦论文,案例论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
丹东巨星大厦位于丹东市锦山大街与新安街交汇口东南侧的繁华商业区段，建筑面积28700平方米，主楼15层，高度61.2米，是一座集商场、娱乐、餐饮、写字楼、宾馆于一体的现代化、多功能综合商厦，由吉林省珲春矿务局多种经营总公司独家在丹投资兴建和经营。其裙楼一至三层为1.1万平方米租赁商场，设有服装、鞋帽、百货、家电各类精品屋、柜台，全部面向社会出租经营。针对租赁柜台选位这个“热点”，大厦结合各地商场的招商经验，实行“竞价选位”，取得了很好的效果。
“竞价选位”的起因
巨星大厦的地理位置、商场规模和装修档次吸引着众多业户，且有意来此租赁经营者大都具有一定的经济实力和较丰富的商业经验，他们对其所租赁柜台（或精品屋）的位置十分敏感。业户们一方面强烈要求大厦采取公平合理的招商方式保证他们选取称心如意的租赁柜台位置；另一方面，也有人通过多种渠道，准备以非正常手段达到目的。
显然，倘若依旧搞“挨号排队”甚至抓阄等老办法，则难免出现“雇人排号”，划地为牢，团伙操纵，私下炒卖等严重后果，不正之风也将泛滥，其结果不单是影响正常的招商秩序，也必将影响商场以后的经营管理。为此，大厦招商工作采取了“竞价选位”的举措，以保证业户之间能公平竞争。实践证明：“竞价选位”不仅适应社会主义市场经济规律，而且是较好解决“选位”这一“热点”问题的一条有效途径。
“竞价选位”的具体运作
1.把握法律依据，依靠政府支持
丹东巨星大厦的“竞价选位”是面向社会的经济行为。其规模和影响面大，又是新举措，准确把握法律尺度很重要。在元宝区政府的指导下，首先进行了法律咨询，在此基础上制定了具体的实施方案，并组成有市拍卖行、区公证处和工商局参加的“竞价选位”招商班子。元宝区政府多次召集工商、税务、公安、贸易等相关部门同大厦一起会商方案，并指定区贸易局总协调，切实保障了“竞价选位”举措的顺利实施。
2.认真制定方案，做好准备工作
“竞价选位”不同于其它招商方法，进入程序，即意味着各项工作和手续已经完成，对业户仅剩下“竞”和“选”的问题。而大厦则要明确“价”和“位”，由于是新举措缺乏参照因素，而租赁经营与拍卖行业又有本质的区别，竞价的“价”如何确定是“竞价选位”的核心。因此，大厦提出了“选位费”这个概念，并遵循以下原则：
（1）柜台（精品屋）是租赁性质，所有权属大厦，业户必须在遵守大厦规章制度的前提下守法经营；（2）体现公平竞争，必须确定“好位好价”，柜台（或精品屋）的租金只能在这个范围内作文章；（3）在租金确定（即好位好价）的基础上进行竞价选位，以选位费的高低进行竞价和最后获取租赁权。
实际上，好位置出好的经济效益是有限度的，倘若随“竞”而动，无限加码，就违背了经济规律，因此，必须在“好位好价”的原则下保持租金的稳定性，才能正确反映租赁双方正当的经济关系。在好位“供不应求”人人都想获取的情况下，采用拍卖行业的竞价方式，使其随机性作用于一次性的选位费上来，尽管可能一次性付出的多，但与以后租赁的租金不发生联系，理论上说得通，实践中过得去，既使租赁经营的租金稳定合理，又发挥了拍卖竞价之公平竞争的积极意义。
“位”的问题涉及大量的内业工作。业户在激烈的竞争和付出“额外”的选位费后，对所选定的“位”必定格外认真看待，如果有差错，肯定要讨个说法。所以把“位”的事情做好至关重要。归纳起来就是要保证“四准”：一准是柜台（或精品屋）的位置、尺寸要准；二准是柜台（精品屋）的类别和档次要准；三准是租金准；四准是竞租起价费要准。
其它的准备工作：诸如会场选择、发布公告、制订规则纪律以及相关手续都有周详的目标责任予以落实，并对可能出现的情况也充分进行预测和防范。
3.严格招商程序，确保顺利进行
“竞价选位”的主要程序：
（1）入场凭门票、竞拍号和居民身份证：门票和竞拍号提前出售。考虑业户经营决策需要，规定持一个拍号带两张门票。门票收入用于会务费用；竞拍号则支付信誉押金。信誉押金的作用：中标者，可抵租金。未中标者，凭收据和竞拍号于会后办理退款。若中标不交选位费，不签租赁合同或扰乱会场秩序，扣罚其信誉押金。
（2）“竞价选位”步骤：将柜台（或精品屋）平面布置图张榜，图上标明位置、面积和租金；由主持人介绍情况后，报出选位费供业户竞价；参加“竞价选位”者在主持人唱价后当场亮牌（竞拍号）进行自由递价，以递价最高者为中标。一经主持人落锤成交，中标者必须现场按成交价向大厦缴足选位费，以此取得该标的之租用权。否则，该标的作废，另行竞价。
（3）其它：会场主持人为持证拍卖师，公证部门为区政府公证处，二者现场出示有关证件。会场秩序由公安部门协助维持。
大厦财务人员当场收款，并出具收讫票据：办理租赁合同凭选位费收据、标的证明（主持人签字、公证书）。
三、“竞价选位”的效果
1.“热点”问题得到圆满解决。“竞价选位”充分体现和发挥了透明度高、公平竞争的特点，避免了老的招商方法的不合理性及徇私舞弊的不正当行为。社会反响很好，为租赁招商提供了新的模式。
2.获取了较好的经济效益。竞价选位共计169个精品屋，174个柜台，除交纳有关税费，大厦尚有近百万收入。
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