摘要：现如今，房地产业成为国民经济的新的增长点，房地产评估在我国社会生活中承担着日益重要的角色，在房地产交易、房屋拆迁补偿、企业重组或清算，或者会计中房地产成本核算等经济活动中，都离不开房地产评估这项基础工作。但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此在房地产评估中，对其风险认识和防范对策不断提出新的要求。
关键词：房地产评估；风险；防范
引言
房地产评估业尚存在内部管理松散，过度的不正当竞争，资质挂靠，专业技术能力不强等问题。房地产评估行为涉及到多方面利益，行业发展不成熟给相关主体带来了风险，房地产估价师可能面临民事、行政或者刑事的处罚，对金融体系以及社会的稳定也构成了潜在的威胁。为了防范房地产活动中存在的风险，必须强化外部监管，加强内部质量控制，提高执业人员素质，健全评估行业进入和退出机制。
1房地产评估风险分析
房地产估价的风险主要是评估报告的评估结论与当时房地产市场价值之间不一致和不一致的程度和范围。由于房地产评估过程中存在不可预测的因素，评估师将面临房地产价格预期技术的巨大不确定性。评估结果与房地产的实际价值有偏差，即产生房地产评估风险。
1.1评估人员素养带来的风险
于我国而言，虽然房地产行业有着悠久的发展历史，但房地产评估却属于新兴行业，且专业性极强，需要由专业人士来进行此方面工作，尤其在大数据时代，评估人员要利用多种先进技术和设备来实现大数据分析。此外，因房地产评估涉及的金额较大，一些委托方或许会采取“走后门”的方式来为自己谋取利益。因此，作为优秀的评估人员不但要具有良好的业务能力，也要有很好的职业素养，能够坚决抵制利益诱惑。然而，实际上我国能够达到这种水平的评估人员少之又少。
1.2评估机构风险
评估机构风险主要指评估企业内部管理的风险。房地产评估企业已经逐渐脱离了政府部门的支持，暴露在市场经济的大环境之中，市场经营风险是难以避免的，一些评估机构使用降价方法进行竞争，阻止评估信息或采用垄断方法来获取更多业务，违反了市场规则。
1.3政府法律及经济政策引起的风险
其中一个很重要的外部风险便是对政府颁布的法律和经济政策的不确定和变化导致的，尽管也可以进行一定的政策预测，但风险还是很大。比如在20世纪90年代初，国家实施了国民经济宏观调控，使得全国范围内的房地产市场需求急剧下降，市场价格也在下滑。还有另一个问题是政府政策对房地产的影响有一个滞后过程，很多时候都需要地产评估机构的工作人员自身去判断政策对房地产的影响程度，而不是一刀切的断定一个政策对房地产评估的影响，即要保证评估的现实性。不确定的法律或政策环境也会带来风险，各地都有各地不同的规章制度，各种政策也有所不同，而由于地方保护主义等的影响，有些制度不会直接公之于众，随着社会的发展，很多规章也会随之修改，导致评估人员不能及时更新第一手资料，对各地政策的掌握程度不同也会产生高估或低估地产价值的风险。还有一个是由于房地产产权登记制度的不完善而带来的风险，很多房地产的产权证不够完整真实，或者不合法，或是已逾期，还有各项其他经济活动例如抵押转让等没有照实登记，导房地产评估失实，这些有关房地产产权的不足都会带来风险。
1.4评估报告风险
如果评估报告编写、使用不当，或者对评估结论适用条件解释不当，都将使评估机构和评估师处于不利地位。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆例如，评估报告使用者对评估结论未按照评估报告中所示的财产性质或评估目的使用；在评估报告和评估结果的使用中，未充分考虑在评估基准日之后可能发生的事件所引起的评估结果不同的使用风险等。
2房地产评估风险的防范与对策
2.1加强房地产评估行业内外监管的诚信体系建设
对房地产评估行业来说，在房地产评估的过程中，必须要通过内外共同监管的方式来对整个房地产市场的行为进行整顿和规划，保证相应的监督管理机制得到有效落实及时加强对相关机构和工作人员的有力监管，避免违法乱纪的行为产生同时也能够尽可能地减少评估需弄虚作假的问题，对违法乱纪的行为要及时追究法律责任，并且提高其违法成本，这样才能够保证房地产评估市场得到良性循环，尤其是根据房地产的行为独立性进行适当的分析。在维护和促进房地产评估行为诚信体系的过程中，更主要的就是积极发挥房地产评估行业自律性的要求，根据行业内的实际发展需要将具体的评估操作流程和服务规范进行补充与完善，并且对行业内成员建立诚信档案，保证各个机构和个人能够对自己的行为负责，明确个人的诚信机制。通过完善评估市场的环境来保证房地产市场评估的公平公正公开的原则，还应该加强对房地产评估行业的道德培训，保证从业人员自身的纪律水平、道德素养得到全面提升，坚决抵制不良诱惑。在出现利益纠纷或者事故的过程中，可以通过行业协会进行调解，如果出现有损内部行为的现象，则必须要积极处理。
2.2强化评估人员的职业道德意识
一个合格的地产评估人员不仅需要有专业的知识和技能，还需要有良好的职业道德修养，这是一个从业人员最基本的要求，如果一个工作人员没有基本的职业道德观念，即使他有再好的评估知识和再丰富的评估实践经验，他评估出的结果也是不公正不合法的，没有办法令人信服。评估人员首先要学会自律，没有自律意识的人，即使有再多条例约束也没用，其次企业要制定相关的约束规章和监督机制，对员工的工作过程进行监督，对结果进行存档，防止员工徇私的现象发生，树立良好的行业道德规范，降低道德风险。
2.3优化人才队伍建设
评估团队应做好人才配置工作，积极加入新鲜血液，在聘请人才时应以综合性人才、复合型人才以及创新型人才为主。对于现有人员也要进行必要的培训工作，使评估人员不但能够拥有较高的工作能力，同时也有良好的职业素养。在此方面也要注重管理，可以采取奖惩制度和责任制度相结合的方式，如对于利用职务之便给自己谋取利益的人员，应进行适当的处罚，若屡教不改则可以在诚信网上进行曝光，以免更多人上当受骗。
2.4评估报告风险防范
评估技术报告是报告质量的内在体现，信息披露是否完整、使用方式是否合理、参数选用是否恰当等等都将影响报告的内在质量。为此，评估机构在出具评估报告时，应当建立科学的评审制度，通过一定的审查流程来减少评估报告中可能出现的失误或不严谨。此外，评估师在签字时应验证评估报告和信息资料，至少要确保重要信息的可靠性，以增加评估报告的证明力和可信程度。
2.5加强对评价机构的监督管理
在监督管理方面，除了房地产行业和房地产评估行业外，当地政府也应充分发挥其监督职能，三方联合监督的形势能够对相关人员起到震慑作用。具体如下：（1）定期或不定期地对相关机构进行检查。（2）要求评估人员认真记录工作情况，定时上交工作报告。（3）在监督的同时要善于发现问题，并及时做出纠正和指导，避免同样的问题再次发生。
结语
房地产评估是一项广泛的中介活动，房地产评估机构应当建立健全评估质量管理制度，全面认识评估风险，探索有效的预防措施和转移方式，促进房地产评估和房地产行业的健康发展。
参考文献
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[3]沈红富.房地产评估产业现状分析及对策[Ｊ].房地产导刊，２０１４
论文作者:张超,王蕾,渠文辉,吴艳杰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年11期
论文发表时间:2019/9/11
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