摘要：住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。基于此，本文重点探讨的便是新时代下的保障性住房建设的项目管理模式。
关键词：保障性住房；建设；项目管理；模式
一、保障性住房的必要性、重要性
我国虽然经济在不断发展中，但是由于地区经济发展的不平衡，不平等，各地房价也是存在着很大的差距。很大一部分中产阶级的人对于房价的日益上涨“望楼心颤”，使他们在城市立足的压力随着房价的上涨而不断上涨。并且现在的人员流动量大且频繁，而我国现阶段最大的人流量就是每年背井离乡的外出务工者。他们处于社会低端，收入来源有限，他们每月的钱除生活消费外所剩无几。因此在面对这些社会问题下，党和国家提出了保障性住房建设的重要手段，建设具有“公益性”的住房，通过减低房屋租金，限定房屋价格解决当前社会面临的重大民生问题，促进和谐社会的建设以及社会经济发展。有利于更加突显国家的社会建设职能的重要性与必要性，对于宏观把握社会发展状况，完善社会服务职能，让“市场与国家这两只手”充分而完美地合作，使社会发展处于平稳状态并稳步向前，此举具有重大意义。而且，保障性住房的建设可以在一定程度上缓解由于贫富差距带来的社会问题，有利于构建和谐社会。
二、现阶段保障性住房项目建设现状
1、工期短，完成时间多数不能保证。
（1）社会需求量逐年增高，政府对房源产出需求迫切，在制定交房计划时缩短工期，如某大型保障房项目，总体开发面积为81万平方米，政府要求从开发拿地开发、规划设计、建筑施工、交房入伙完成，总体工期为2年；
（2）因为总工期时间短，开发建设单位在人员组织、规划设计、资源整合方面不完善，导致后期施工问题多，招标采购流程时间比较长，设计不完善导致变更环节较多，在施工和验收环节滞后；
（3）保障性住房开发建设经验不足，多数开发单位原不曾涉及房地产开发领域，大多数领导层来源于原单位，对保障性住房建设管理认知不足，决策失误，虽企业也引进一些有经验的管理人才，但不同企业的管理观念、经验已根深蒂固，一时间难以调和，在协同配合上不能达成一致意见，致使开发建设团队管理问题严重；
（4）政府对相关部门协调能力弱。保障性住房参建单位较多，统一协同配合步调不一致，如开发建设单位的保障性住房已基本完成，而周边配套设施施工严重滞后，小区周边道路下方水、电、燃气、通讯管线设施无法按期完成，小区内外管线配套设施无法及时接驳，道路沥青路面不能及时完成浇筑，致使工期一拖再拖。
（5）垄断建设单位的配合不得力，如自来水、燃气、有线电视、电力、通讯等，企业多属政府从属部门，行业性垄断，思想理念仍不能和市场经济理念接轨，官僚习气比较严重，施工合同条件苛刻，整体价格成本高，一般先付款或大部分付款，开发建设单位对其制约力不足，且企业配合意识不强，验收环节较多，本属自己从属单位施工范畴，在验收上仍对开发建设单位提出重重不合理要求。基于以上几方面原因，保障性住房建设很难在短期内完成。
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2、群体工程、单体数量众多，配套设施难以一应俱全
现阶段多数保障性住房体量大，要求相应的配套设施必须及时跟进，以满足大量居民的日常应用，要求配置商业用房、幼儿园、学校、菜场、医疗机构、社区服务站、污水处理提升泵站等，完全满足居民生活的衣食住行等。
3、各方关注度高，安全生产形势严峻，施工质量隐患大
因保障性住房的属性原因，涉及各动拆迁户及低收入家庭的及时入住问题，政府各部门关注度较高，加之媒体炒作传播，社会各界给予关注，导致政府和参建单位的压力。为此过度追求时间效益，单纯一味的追求工程速度，强力加班加点抢工期，势必会忽视对质量、安全上的管控。再有就是项目管理人员数量不足，专职管理人员素质差异大，管理意识不强，监理单位总价低，团队力量不足，管理能力欠缺等因素，这一系列原因都难免会影响工程质量。
三、保障性住房建设项目管理模式探究
1、政府自行管理。在保障性住房建设项目管理当中，政府自行管理模式主要是通过行政手段设立专门负责保障性住房建设、管理及经营的机构，由政府提供土地、资金等。政府在结合相关政策的前提下知道房管结构成立开发企业，然后根据政府提供的资金及土地建设保障性住房。在保障性住房建设项目竣工完毕之后，开发企业将保障性住房交由房管机构（保障房行政管理部门）进行管理，然后通过运用政府所提供的职权范围之内负责后续的经营管理工作。在政府自行管理模式下，由政府解决土地供给及资金问题，不但能够有效解决财务上的困难，而且对于有效解决人民的现实问题也具有重要的作用。同时，政府是房管机构（保障房行政管理部门）的主管部门，政府能够利用行政手段强化对保障性住房的经营管理工作，这对于项目后期的管理、维护等工作具有极大的保障性。
2、政府委托房地产企业建设。政府委托房地产企业建设实际上就是通过建立政府及房地产企业间的合作关系，政府提供土地并作保进行商业贷款，然后在房地产企业开发建设完成之后回收项目的所有权及管理权，最后再设立专门的房管机构负责保障性住房的经营管理工作。在这一管理模式下，政府同房地产企业的合作有利于社会经济效益的提高，一般来讲，政府委托房地产企业建设主要有以下三种模式：
（1）代建模式。政府同房地产企业签订合同，委托房地产企业对保障性住房项目进行开发建设，资金、土地等由政府提供。房地产企业在此过程中负责保障性住房项目的建设施工及管理工作，同时做好建设项目的成本、质量监督控制工作，而代建保障性住房的房地产企业其收益主要来自于代建管理费及投资结余。代建模式能够充分发挥房地产施工（企业）的经验优势，协助政府实现对项目成本及质量的合理控制，但同时也对政府的资金投入及质量监管工作提出了更高的要求。
（2）配建模式。政府提供保障性住房的建设资金，房地产企业自行出资提供土地进行项目的开发建设即为配建模式。在这一模式下的保障性住房建设，房地产企业占有一定的保障性住房，并在建成之后有着此部分保障性住房的自由售卖权，其他保障性住房则仍归政府所有。不仅如此，配建模式还能够让政府在出让土地收益后获得部分的保障性住房所有权，这对于实现政府财务平衡具有重要作用。更为重要的是，采用配建模式进行保障性住房的建设能够实现住房区域内不同收入阶层的混合居住，但是由于我国配件体制上仍存有一定的问题，很多房地产企业在此方面并没有较大的投资倾向。
结语：在经济飞速发展的今天，在人民对于物质文化需求日益增长的今天，如何更有效地进行社会保障建设，需要国家相关部门更加严谨的思考与探索。保障性住房的提出，总体上是有利于促进社会的和谐发展，保障人民的安居生活，实现人的全面发展。但社会保障建设需要时间的积累。但无论怎样，即使现在的保障性住房建设没有达到十分完善的状态，但是其未来发展前景之路是通坦的，美好的，值得期待的。
参考文献：
[1]闭建明.南宁市保障性住房项目建设管理研究[D].广西大学，2014.
[2]袁博.我国保障性住房基金运行及模式研究[D].对外经济贸易大学，2014.
[3]孙文亮.保障性住房项目利益相关者关系治理研究[D].河北工业大学，2016.
论文作者:牛德红
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/9/16
标签：住房论文; 政府论文; 房地产企业论文; 项目论文; 建模论文; 建设单位论文; 土地论文; 《基层建设》2019年第18期论文;