摘要：土地是一种重要的自然资源，为人类活动提供了空间和场所。土地市场作为经济活动的劳动对象一部分，其健康发展已成为影响经济社会可持续发展的重要因素。通过对近年来土地流转情况的调查，提出了城市土地市场健康发展的对策。
关键词：城市土地市场；评价；措施
前言
土地资源紧缺向来被认为是城市发展的最大短板，破解之道只能是走土地资源节约、集约、高效利用的市场化配置之路。为此，加快构建具有信息集散、交易集中、服务集聚、管理集成功能的土地要素市场就显得十分必要。
1 城市土地市场发展程度评价
1.1 评价指标体系构建
1.1.1 评价指标选取
从市场规模、交易价格、供应结构、市场竞争度以及市场协调度五个方面选取评价指标。一是市场规模。以土地成交总量和成交总量增速来反映土地市场的规模及其变化，具体指标是土地有偿供应面积（包括出让、租赁和其他等有偿方式）及其变化率。二是交易价格。以各类用地出让成交均价及其增速来反映土地市场的供求关系，包括综合、住宅、商服等用地。三是供应结构。以不同用途土地供应的比例关系来反映土地市场的均衡程度，选取住宅用地占比和保障性住房用地占比等指标。四是市场竞争度。以土地溢价率、土地有偿供应率和招拍挂出让占比来反映土地市场的竞争程度。五是市场协调度。土地市场的繁荣会显化土地的资产价值，增加地方政府的财政收入，但过度的开发经营会导致土地价格虚高，增加实体经济发展的负担。因此，在土地市场发展程度评价中必须考虑与宏观经济发展的协调性。选取住宅地价房价比、商住用地价格比以及土地财政依赖度等三个评价指标。
1.1.2 数据来源及处理
土地供应数据来自土地市场动态监测与监管系统，住房销售价格和地方公共财政收入等数据来自2011-2015年《中国统计年鉴》《国土资源统计年鉴》，土地溢价率数据来自于中指数据库。本文采用极值法对35个城市“十二五”期间各个指标进行统一的标准化处理。因此最终计算结果是35个城市在“十二五”期间的相对值，仅针对本文封闭系统下的研究数据。
1.2 测算结果
各城市的土地市场发展程度值计算公式如下：
S= 
其中wi为i指标的权重，xi为经过标准化处理之后i指标值。
2 促进我国城市土地市场发展的措施
2.1 制定更具公共性的土地利用条件设定制度
首先，从土地资源的内在特征方面看，土地资源所具有的不可移动性、异质性等特征决定了土地资源作为商品时的非标准化特征，这些特征决定了交易边界的差异化，进而导致土地要素的交易价格、交易方式等也表现出个性化的特征。因此，确定土地利用条件时应在城市各级规划和用途管制的基础上充分挖掘地块的潜在功能特征，做到地尽其用，确保适销对应，由此方能提高土地的承载能力和利用效率，这需要政府发挥责无旁贷的作用。其次，从土地资源的利用效果方面看，鉴于土地资源的外部性效应和公共性特征，为避免土地交易和开发利用的无序，政府在确定土地利用条件时应将这些因素纳入土地利用全要素管理的理念中进行考量，从而为未来确定开发边界创造条件，这自然需要市场和社会力量广泛而深入地参与。政府在提供土地利用条件确定方面的制度供给时，应注重联合政府、市场和社会的力量参与其中，在实现按需定制的同时，确保土地利用条件的设定既符合政府发展目标，又经得住市场的检验和公众利益的评判。因此，以政府规制的形式确定各方权利义务、程序流程、内容标准、成果表达以及与上级规范的搭接反馈关系是规范化地确定土地利用条件的基础和根本。这不仅是避免政府出现前述问题的有效举措，还是促进资源市场化配置的基础。
2.2 制定更具专业性的土地利用全要素标准体系
首先，从涉及的政府部门看，包括各级政府、园区以及规划、土地、商务、发展改革、建设、环保、水务、经信、人防等；其次，从规范对象看，涉及项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境保护、心理各方面。因此，应基于城市发展目标和任务，将节约、集约用地理念和促使经济发展转型的理念融入其中，综合考虑经济、社会、人口、监管成本等因素，在以“五量”调控为代表的土地新政指导下，根据不同的发展阶段梳理建立土地利用全要素标准体系，使标准体系不仅起到规范的作用，还能发挥宏观引领的作用。此外，要素标准体系应及时向社会发布。制定标准体系的目的是为了对土地利用全生命周期起规范和引领作用，因此有效的监督是不可或缺的。引入社会力量可以起到广泛而根本的监督作用。
2.3 建立全流程透明的市场交易制度，确保公平竞争
完善信息发布制度，发挥土地要素市场在土地资源配置中的根本性作用。信息集散功能是土地要素市场最为基本的功能，建立涵盖土地供应、利用、流转全过程的信息发布制度是市场交易制度的重要组成部分，也是政府运用政府规制理论维护和监督市场秩序的重要手段。首先，要建立涵盖事前、事中、事后全流程的信息发布制度。事前通过提供市场摸底和检验，为交易边界的确定和交易方式的选用提供科学、合理的依据。事中加强对交易中的重大事项、异常交易情况的披露，营造更加规范、有序的市场环境。事后通过建立土地开发利用过程中的差异化信息发布制度，将监管部门对土地后续开发利用情况的评价结果对外公开，接受社会公众的监督。其次，通过规范土地流转管理，引导二级市场土地交易信息入市公示，与一级市场土地交易信息进行有机衔接，全面、真实地反映土地市场交易行情。最后，建立信息“双通道”发布制度，改变目前仅重视土地供应信息的发布，缺乏对土地需求信息的汇集和推送的局面，真正实现土地要素市场以市场化手段配置资源的功能。通过整合事前、事中、事后的各类信息资源，利用专业化的技术手段对信息进行进一步分析，挖掘信息更深度层次的价值，能够为土地资源配置提供更加稳固的基础性支撑。
2.4 建立全生命周期的市场监管制度，确保功能实现
首先，供给基本处于垄断状态，这直接造成出让人利用其土地管理者的身份干预市场机制运作的可能性大大增加；其次，需求也经常处于被垄断的不确定中，在实际市场中极易受到干扰。因此，建议就土地交易监管制定具有针对性的法规或办法，在制度层面明确监管主体、监管范畴、监管对象和监管措施。其中，监管主体可探索与现行的执法机构整合或新设专业性机构。监管范畴和监管对象可从狭义或广义的土地要素市场切入，将所有参与土地交易的主体及入市交易行为全部纳入监管范畴，重点对碰瓷、恐吓等不正当竞争行为进行规制。监管措施应在明确监管权责的前提下，通过信息公开、投诉举报、监测预警等方式推进自身建设，以期通过刚性的监管制度设计，使平衡严密的交易规则顺利运行，确保预定的土地功能定位和资源配置目标的实现。
结语
总之，要想实现土地资源有效配置的目标，需要监管制度提供必要的奖惩措施，这需要进一步加强奖惩、退出等配套制度建设。在土地利用评估制度的基础上，综合考虑财税、政府绩效等因素，建立土地利用激励制度，做到合规者奖、违规者罚，直至勒令退出，使土地交易事后监管制度切实落到实处，发挥应有作用。
参考文献：
[1]李少林.土地市场运行状况对地方财政的影响—以安徽省为例[J].中国信息化管理，2015，18（20）：119-120.
[2]陈杰.未来五年中国房地产市场走势[J].社会观察，2015，（06）：56-58.
论文作者:陈婧华
论文发表刊物:《基层建设》2018年第28期
论文发表时间:2018/11/15
标签：土地论文; 土地市场论文; 土地利用论文; 市场论文; 制度论文; 要素论文; 城市论文; 《基层建设》2018年第28期论文;