房地产纠纷中的法律风险及其防范
潘雯
江苏海辉律师事务所 江苏无锡 214000
[摘 要] 所谓法律风险，是在当事人或企业承担各类诉讼的责任方时存在的一种潜在危机。而在房地产行业中，由于纠纷涉及到的数额和款项普遍较大，如果不能有效规避，必然会对当事者造成巨大的影响，严重的危害其经济效益和社会效益。市场形势的强烈变化催生了更多房地产纠纷的发生，对于房地产企业而言，如何有效避免和排除法律风险是现阶段亟待解决的问题。
[关键词] 房地产纠纷；法律风险；防范
1 房地产纠纷的成因
很多房地产纠纷，法律关系也很复杂，各种法律关系的互动，很多主题，房地产纠纷的重点，组织法律关系，确定法律责任是的。有必要分析房地产纠纷的原因。房地产纠纷的成因包括很多方面，有历史原因，但现实原因是各方自己，而是国家制度[1]。随着我国的发展，房地产改革出现了重大变化。在我国解放初期，土地改革运动经历了随后的土地所有制改革，经历了家庭联合生产的继承。宪法的一揽子方案修改了中国的国有土地制度。经过多次重大改革，目前的住房制度与住房，土地密切相关，还需要解决许多房地产纠纷。随着我国社会经济的发展和人口的快速增长，公民将大部分资产投入房地产消费，房地产业迅速增长。在我国，房地产所有权的概念日益增加，在购买，租赁，扩建和建造新房的过程中出现了大部分房地产纠纷。在这些争议中，人们以不恰当的行为进行与住房有关的活动。例如，在进行房屋销售，租赁等时，我们没有签署标准合同。在执行合同时，一方违反合同，另一方损害了权利和利润，房地产纠纷的数量逐渐增加。
2 房地产纠纷中出现法律风险的阶段与类型
2.1 宏观法规政策层面的法律风险
首先，房地产行业的市场环境变动频繁，再加上政府政策方面的作用影响，很容易造成行业发展速度过快而相关的法律法规更新不及时而出现的滞后现象。尽管我国在房地产领域给予的关注度正不断提升，但随着市场形势的复杂化，难免出现法律法规覆盖不到或是政策监管疏漏的情况。对于某些开发商正在实施的一系列开发行为，如果现行的法律没有明确规定也不能代表就是完全合理合法的。后续新出台的政策和法规可能会限制这类行为，被法律所禁止，这必然会给开发商带来巨大的经济损失和成本浪费。同时，政府会根据房地产市场行情和土地资源情况进行宏观平衡和资源调配，其中涉及的利益分配关系可能会重新设定。此外，各类产业政策、金融政策、环保政策的出台或调整也都会影响土地的开发使用权限，让开发商遭受商业风险。其次，因为城市发展规划方案一直处于变化之中，各类土地资源的规划具有不确定性。如果因城市发展而需要对土地资源重新分配或更改用途时，就会对相应的正在建设或已经建成的房地产项目带来冲击，影响房地产商品的价值。严重的甚至会面临被迫拆迁的风险。
在设计过程当中遇到了很多问题，比如怎样选择分型面、成型设备、模架的结构，以及成型零件的制定和设计尺寸的计算等等，费了很多周折，也走了不少的弯路。而在装配图的绘制过程中，又遇到了前面设计上的很多结构错误，对细节方面的，多次改正较多。经过老师的指导和长时间的思考及翻阅许多的相关资料，才完整的完成了本套模具的设计过程。但由于经验和水平所限，设计中依然存在很多的问题，在实际中仍需大量的修正和调试，才能够正常的运作，毕竟是在学校做的设计，难免会遇到各种各样的生产上的实际问题。
2.2 微观实务操作层面的风险
微观角度的法律风险主要存在于土地使用权、建造施工质量、销售委托代理等方面。首先，用于建造房地产项目的土地需要经过出让、转让或者合作的形式而获得使用权，在房地产公司收购土地的阶段，可能遇到土地使用权权属不明、拆迁安置不合理、土地使用权受限等问题。继而引发的土地使用权纠纷会使相关的合同和项目收购协议失效，让房地产企业陷入困境。其次，在建筑工程开始之后，由于参与建造施工的各级承包商、分包商和材料供应商的经济实力和信用度都具有不确定性，在施工期间一旦出现施工环节的签署合同争议和建材质量问题时，不仅会延误工期，还会涉及到已经完成建设的项目质量隐患。
3 防范法律风险的建议
3.1 树立学习理念，关注房地产业的立法动态
房地产行业的员工必须学习和研究与房地产管理和管理有关的法律，规则和规范性文件。 积极加强与相关政府机构的交流，掌握重要信息，研究市场趋势，调整目标。 员工应接受商业技能培训，以解决实际问题并提高他们使用法律知识预防风险的能力。
3.2 树立诚信理念，建立完善的项目运作管理体系
首先，对合作各方的资信情况进行调查，从而为履行合同奠定良好的基础。因为房产开发项目自身的投资额比较大以及施工周期长，若是对其缺少严格管理就会造成开发建设很难顺利实施，使得巨大的经济损失出现。所以，合作何方就需要对对方的资信以及资质加强老姐，特别是对于提供资金一方的注册资金、经营管理能力和融资能力进行全面、认真和细致的了解，从而确保合同履约完善。第二，调查土地使用权状况，确保土地使用权的完整性和缺陷[2]。对于拥有土地使用权的当事人，转让或转让土地使用权的权利，使用该计划，并调查土地的详细参数是否为土地使用权的其他共有人电子使用已被司法机关封存和冻结，是否用作抵押和其他法律纠纷，以确保土地使用权的完整性和无过错性。
3.3 建立完善的合同管理体系
建立完整的合同管理体系并保存重要的法律文件以防止争议非常重要。在完整的合同管理系统中，合作社的绩效能力，合同的价格管理机制，招标程序，价格审查制度，各种规范的固定合同模型的创建的审查和判断机制易于重用，合同跟踪建立服务和支付的监督和限制机制。在合同管理中，必须特别注意审查和排除法定禁止无效条款，以确保批准的含义是正确的。树立专业理念，打造行业品牌，增强风险免疫力[3]。事实上，市场经济竞争是专业力量和行业品牌竞争。更多的专家可以创造更多的品牌特征，更多地占据和开放大的市场份额。随着专业能力的提高，我们可以在企业内设立法律机构来管理日常合同的问题，处理危机，以解决企业的主要谈判事宜，在专业人士的帮助下，如参与重大诉讼，律师的执法，通过内外法律人员的配合，是准确，快速，有效地防范风险，解决纠纷。
将无线传感器网络多目标节点的优化部署问题建模为节点全连通约束和节点移动能耗两个约束条件下,以节点覆盖率、节点安全连通度为目标函数的多目标节点优化部署方案。
4 结语
由于此类行为不符合相关规定或与现行的法律法规相悖而造成企业的市场声誉和形象损害。避免不必要的房地产纠纷，规避法律风险都需要房地产企业从自身的管理方式入手，提高法律观念意识，树立诚信经营的理念，对合作对象做好资信调查，全面提升房地产交易的正规性与合法性。
参考文献：
[1]张庆运.试析房地产纠纷的民事诉讼[J].民营科技,2018(12):275-276.
[2]江苏省高级人民法院课题组,李玉生,潘军锋.房地产调控背景下房地产纠纷风险防控及司法对策[J].人民司法(应用),2018(04):48-56.
[3]胡兴成.处理房地产纠纷中行政与民事交叉问题的正当程序[J].法制与社会,2016(35):183-184.
[中图分类号] F293.3
[文献标识码] A
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