摘要：本文主要以房地产项目甲方的工程投资控制措施解析为重点进行阐述，结合当下房地产项目甲方的工程投资控制现状为主要依据，从限额设计、合同管理、变更控制、决算审计管理这几方面进行深入探索与研究，其目的在于提升房地产项目甲方的工程投资控制效果。
关键词：工程投资；控制措施；限额设计；合同管理
引言：对于房地产项目来讲甲方的工程投资控制十分重要，其不但是保证房地产项目整体效益的基点，还是增强房地产企业核心竞争力的根本。为此，相关部门需给予房地产项目甲方的工程投资控制高度重视，通过利用多元化措施，将其存在的实效性发挥出最大化，以期房地产项目持续稳定的开展。本文主要针对房地产项目甲方的工程投资控制措施为中心进行分析，具体如下。
1.房地产项目设计环节——限额设计
1.1建筑工程设计环节的成本投入十分关键。在设计环节科学处理经济同技术统一对立的关系，为控制工程造价的主要环节。据研究，在同样可以满足功能需求的基础上，技术经济科学的规划，能切实减少百分之十左右的工程造价。加强技术经济分析，提升设计方案的经济性，为房地产项目设计环节成本控制的有效手段。实行限额设计的关键为变更设计控制。建设单位作为项目方案与施图纸的规划者，需在项目初期着重监控设计。对设计单位提供的图纸，需要细致核查且在施工中尽可能防止由于甲方因素提出的变动。例如某小区规划的多种功能用房，需在招投标进行前与设计结合展现详细计划。若是施工后再变动，不但会导致施工受影响，还会加大设备成本，并牵涉测绘等因素干扰。
1.2实际上，限额设计的重要环节为施工图纸的设计环节。其实，设计施工图纸为设计单位的终极产品，有助于指导工程建设，为施工单位开展施工工作的主要依据。而设计单位给出的施工图纸和其预算造价应严格控制在概算内，且有所节省。能够确定的是，房地产项目的甲方，即建设单位或是房地产开发单位为促进限额设计的主力。但切勿单一的进行限额设计，如今存在投资单位故意压低投资的现象，如在招标设计过程中故意压低混凝土含钢量，导致设计质量得不到有效保障。设计产品本身产生质量问题，进而出现品牌受损或是客户索赔的情况，影响建设单位良好发展。
2.房地产项目招投标环节——合同管理
其实，招投标过程为发包方同承包方互相博弈的行为。业主采用招投标的方式明确合同价之后，同施工企业依据国家有关规定签订相关合同，此阶段包含两个重要内容，具体如下：
2.1房地产项目进度款与预付款支付，应用工程预付款的付款手段一般会给施工企业带来挪用资金的机会，基于此，应用形象进度付款的手段或是结合工程预算依据竣工计价付款的手段更加合理。而形象进度需要成本管理人员结合工期的安排至现场，审核并校对再支付工程款。
2.2承包单位与建设单位尽管独立计算成本，但并非永远对立。在合适的条件下，有效协商，重视总成本控制。例如施工材料价格风险，拿2008年为例，第一季度钢材等施工材料价格不断上涨，给该年之前签订合同的施工企业带来了巨大影响。一些施工企业由于资金周转不开而导致施工进度遭到影响。建设单位对此种情况的应对策略，需要全面考虑，有效控制总成本，科学支付工程款。尽管短期内单一的施工成本提升，但工期的缩短与工程质量的确保带来的经济效益与社会效益是巨大的，相对来讲投资效果还是十分可观的。
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3.房地产项目招投标环节——变更控制
3.1成本管理专业负责造价技术监督与控制，首先需从设计与编标着手依据系统需求构建数据库档案，在具体设计过程中需依据整体需求对工程量进行计算，且一一记录工程量。此外，作为工程变动的管理人员，造价工程师与建设监理需对工程变更严格核查，确保总投资限额不遭到任何影响。在具体施工中，常常会出现因为设计工作不当或是不合理的情况，出现工程变更问题。基于此，在某种程度上，对房地产项目变更的管理成为了施工环节投资控制的重心。造价工程人员需从房地产项目美观、功能以及经济的方面帮助业主确定要不要进行工程变动。在确保变动目标的前提下，尽可能应用价格较低的施工材料替代价格较高的施工材料。造价工程人员一定要结合房地产项目变动内容对工程量清单进行全面核查，并预估房地产项目变动价格，展开技术经济分析，对每个分项工程的金额与数量的转变状况进行检查，切实依据承包合同内的工程变动价格的标准明确=变动价格，对此项工程变更对房地产项目总投资的影响进行计算。
3.2在变更中设计、建设、监理过程中协调人员为协调各方的重要人员。因为签证的关系，可能导致施工企业同建设单位出现冲突的情况，这时关系协调显得至关重要。协调人员第一需确定房地产项目控制要点。当施工进度是主要问题时，尽可能在房地产项目变动中基于灵活疏导为中心，适当的放松一些监控。虽然短时间内一些签证可能加大成本，但从长远的角度看，施工进度加快带来的效益能够切实弥补损失。若是主要冲突变成施工成本，则需要加大对项目变更管理力度。
4.房地产项目竣工环节——决算审计管理
4.1 团队负责优化合同存在的问题。即增强合同管控，在签订项目合同前，由此团队全权模拟未来会出现的矛盾并提出优化对策，补充合同。
4.2团队为工程竣工的审计队伍，能够由第三方实现。诸多房地产开发企业不注重审计的实效性，只重视单一的成本管理。工程竣工决算审计适用法规多且牵涉面广，工程量不但大且十分繁杂。因此，在构建审计组过程中，需全面考察被审单位具体状况，如审计工作流程，相关人员的专业能力、业务水平、综合素养等，需做好下述几方面工作：第一，审计人员需满足审计任务大小及完成时间长短。第二，审计队伍人员体系同所审计的项目与专业特点相符，需整合当前人员实际，取长补短，将每名审计人员的特点及优势最大程度的发挥出来。比如土建工程的决算审计照比其他工程工作量要大，可以分配两名综合能力较强的审计人员依据结施与建施这两部分单独计算分项工程。而电水暖安装工程则需分配一名专业人员主审和一名作业人员助审。如此，不但能够将审计人员的优势全面发挥出来，还能起到制约并监督审计组的作用。
结束语
综上分析，若想提高房地产项目经济效益与社会效益，推动甲方的工程投资控制势在必行，其是保证房地产项目有序开展的基点，还是确保房地产项目整体质量的根本。为此，相关人员需加大甲方工程投资控制力度，通过限额设计、合同管理、变更控制、决算审计管理，促使其存在的作用全面发挥出来，以期房地产项目日后发展开辟新纪元。
参考文献：
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论文作者:何建勋
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/29
标签：房地产项目论文; 甲方论文; 工程论文; 人员论文; 限额论文; 变动论文; 环节论文; 《基层建设》2019年第14期论文;