摘要：随着社会的发展和技术的革新，在土地评估中，工程造价更加接近于市场的实际情况，在进行实践操作时更容易被社会接受，但土地预估本身就有着一定的模拟性，其中必然存在一定范围的误差，选择合适的工程造价方法，其评估方法更接近于实际，这对市场土地评估有着一定的积极意义。本文论述了土地评估中工程造价的运用。
关键词：土地评估；工程造价；运用
在土地评估过程中，评估人员会应用到一个土地市场价格的模拟应用机制，进而对土地价格形成的过程进行模拟，然后通过不同的方法进行评估。而土地评估的准确性却会受市场等诸多方面因素的影响，稍有不慎会导致评估结果不准确。因此，评估人员开始将工程造价应用到土地的评估中，通过这种方式能进一步提升土地评估的准确性。
一、土地评估及其目的与作用
土地评估又称为土地估价、地产评估。它是指对土地出卖价格的评定，其实质是对土地产出力的综合经济评估。在西方经济学家看来，不动产估价（土地估价）就是为某项不动产估计出一个公开市值（OPNEMAKETvALUE），即为某项物业之权益于估价之日出售时可取得的合理最高价。
我国土地估价的目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理，为促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，为促进正常交易，全面、科学、合理地使用土地提供依据。
二、土地评估方法
1、成本逼近法。它是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。一般适用于新开发土地的价格评估，对于既无收益又无比较实例的公建、公益用地等具特殊性的土地估价项目也比较适用，但选择要慎重。
2、市场比较法。该方法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。其是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对具有相同效用的商品，应具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，以求得待估宗地的价格。
3、收益还原法。它又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。其是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，即表现为土地价格。
三、我国土地评估业现状
我国土地估价起步较晚，但在政府和市场的重视与努力下，发展成效明显。90年代初期，土地估价在我国萌芽，在社会主义市场经济的前进浪潮中，土地评估的理论基础与实践经验不断累积、规范并得到完善。土地评估业已成为社会主义市场经济不可或缺的部分。
进入21世纪后，土地的使用价值得到了更为深刻的认识与重视，相关理论与法规也不断完善，土地在社会经济中扮演着更为突出的角色，同时，土地估价业在市场经济中初露锋芒并日益繁盛。土地评估作为一项新生的业务活动，具有社会性、公正性的特点，主要服务业务集中在土地使用权出让转让、土地作价入股、土地有关的司法仲裁等方面，业务日益规范深化，并逐步扩展开来。
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此外，我国的土地评估业发展模式和趋势还未适应中国特色的社会主义市场经济要求，土地评估业的市场竞争环境有待规范，该行业的发展未彻底划清与有关土地管理部门的界限，自然不能完全市场化的运作，影响其行业规范和独立发展；行业业务运作过程公信度不高，缺乏切实可行的股价执行标准，很多估价业务在一定程度上迎合估价对象的意图，从业人员的主观随意性较大，土地估价业务规范水平和公信力有待提高。
四、工程造价在土地评估中的运用
1、工程造价替代成本逼近法。土地评估成本逼近法通常依据社会化客观成本，工程造价则主要面向特定工程特殊条件下的施工费用。二者内涵不同，工程造价基于一般社会化条件，并对估价时土地价格进行适当调整，获得的工程造价就可作为成本逼近法评估的核心依据。而在实际工作中，具体工程合同价因存在着条件特殊性，不能直接用于评估。另外，国家大力推广工程造价清单计价模式，分部分项提供明确的明细清单，政府发放工程量清单计价定额，不同地区定额有差异，企业在土地评估时需结合自身的情况，使其适应企业发展水平。
2、清单计价项目费用用于土地评估。土地评估中使用工程造价，其中会涉及到诸多相关费用，使用综合单价表将其涉及到的价格填入清单。在土地评估中使用清单计价项目费用，打破了传统由政府造价部门统一单价的做法，最大程度上给与承包单位自由发挥的空间，使承包单位充分展现自己的技术优势和价格优势，提高企业的技术水平和管理能力，推动行业的良性竞争，推进整个建设领域的纵深发展，这也是招投标制度和造价管理与国际接轨过程中要经过的必然阶段。土地评估中使用工程清单计价方式，可不编预标和标底，只将工程的清单进行详细编写即可，从而节了大量的时间，用更多的精力进行工程造价管理，加强对工程造价的过程控制，从而使工程造价控制可一直处于被掌控的状态中。
3、提高土地评估数据准确值。土地评估中，实际实施施工合同价格与评估相比，价格较低，这是由于市场竞争导致的。随着时代的变化和经济全球化背景的影响，市场竞争变得越来越激烈，预算控制价高出竞标价，企业想要竞争中占据优势地位，就要降低评估预算结果，无论是工程造价利润水平还是企业管理的费用，都要结合市场情况进行分析。但不能完全依照市场价格，也不能完全降低成本，应在保证质量的基础上注重成本。
五、土地估价业发展策略
1、完善我国相关土地评估业的政策和制度。只有国家和政府出台一些相关制约行业的政策，才能使评估行业真正的受到约束，步入正规。比如，在土地评估中，可选用招标的方式来进行公平的竞争。而对于土地评估的执业人员更要制定严格的行为规范，对严重违规者给予相应的处罚，乃至处于法律的制裁。
2、建立和完善相关的行政监管机构。目前我国法律和法规对土地评估业的规范还不够，所以土地行政部门应主动发挥其行政的职能，配备一些专业的人员，制定相关的政策和制度，对土地评估机构进行不定期的审核和考察，以防止土地评估业出现违法违规现象。
3、加强从业人员职业素质和道德的培养。相关部门应定期组织培训对从业人员进行相关的素质教育，让他们真正理解到土地评估业对整个土地资源利用发展的重要作用，提高从业人员自身的职业能力和水平，树立职业风险的意识。而对于违规违法的从业人员，要给予严厉的打击。
综上所述，随着我国城市化的不断发展，土地资源越来越成为人们所关注的一个中心问题，土地的评估行业随之兴起。在市场经济条件下，土地这一重要资源只有在市场机制的作用下才能实现最佳配置。因此，将工程造价运用于土地评估中，能提高评估结果的准确性，对土地市场的发展有着重要的影响。
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论文作者:刘明胜
论文发表刊物:《基层建设》2019年第32期
论文发表时间:2020/4/7
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