摘要：在上世纪九十年代我国房地产行业发展迅猛，利润非常大。在当时无需考虑复杂的成本问题，只需找到土地进行开发。这一时期也被称为房地产开发的“黄金时期”。随着国家对房地产行业的调控，新经济态势下的土地价格不断上涨以及越来越多的人不断加入房地产行业，使得房地产行业利润逐年降低。为了房地产行业的持续发展，实现房地产收益的最大化，本文从成本管控方面入手，探讨如何加强成本管控，进而提高新经济态势下房地产的可持续发展。
关键词：新经济态势；房地产；成本
引言
新经济态势下房地产行业进入了“白银时期”，尽管伴随着房地产成本的扩大房价也会上涨，但现有利润但已经大不如从前。为了解决房地产行业面临的危机，各方人士不断探索希望找出一条能让房地产行业持续发展的道路。近几年来，随着国家对企业的不断管控，房地产行业的不足逐渐暴露出来，以往房地产行业只需研究土地的开发模式，以及销售方面的问题即可获得巨大利润。但现在，房地行业的发展引发了土地资源浪费，房价增长迅猛等问题。国家为了从多方面调控房价不断出台相关政策，使房地产行业的收入减少。为了减少土地浪费，国家增收土地价格，进一步缩小了房地产行业的利润[1]。另一方面，随着人民收入的不断上涨，买房政策不断人性化以及房地产行业的不断扩大，房屋的数量充足，而消费者也有能力购买，所以消费的主导权逐渐转移到消费者的手中。因此，房地产暴利时代逐渐离去，现在正是房地产行业新的时期，既是机遇也是挑战。成本管控环节将是实现房地产利润最大化的关键所在。如何建立一套完备的成本管理制度，将是房地产面对转折期所要考虑的一大难题，也是在竞争激烈的市场竞争中立足的根本。
一、房地产成本管控现状及问题
（一）成本预算设计不合理
目前，我国房地产企业的成本管控并不成熟。在以往暴利模式的影响下，缺乏系统的成本管理模式，节约成本意识淡薄。一个项目的实施首要完成的是成本设计阶段。很多企业在一个项目开始时，只是粗略的计算大体成本，并没有深入市场做出实际的调研然后对市场有一个整体的把控再进行成本设计，在源头就为后期成本超支埋下了隐患。在设计施工环节中，预算考虑不足，只考虑到了施工材料预算，土地费用以及税务预算，忽略了工程安全预算，而财务部门在结算时，只按照进度进行结款，一方面的预算缺失使具体结款数目不明确最终成本也会上涨。近年来，为了不断创新房地产行业的新思路，各个企业在销售模式上不断进行翻新，销售的成本也在不断增加。在计算销售预算时，没有考虑同期的竞争环境，以及适合同期的销售方式而进行粗略的成本预算也会导致预算设计的不合理。在设计预算时，不考虑最佳的工程时期，销售时期，忽略了预算的“时效性”，导致工程实施时材料预算与土地费用预算与实际差距过大。
（二）监督把控环节不完善
房地产行业属于现代化企业，某些属性与现代化企业的整体属性是共通的。成本的预算需要监督把控便是如此，目前房地产行业许多公司的管理模式比较粗略，对整体的监管把控不到位，容易忽略其中细小部分，最终对监管的整体造成很大的影响导致成本与预算相差巨大[3]。总体来说有以下几点：1、公司的管理层对成本监督把控的意识淡薄，建立管理体系不全面、缺少具体的条例以及规划体现不出合约的强制性。比如在招人承包，进购原料。工程的监管和进行的具体部分等内部把控制度的拟定上，只体现在书面，而不严格执行。2、不与时俱进，不懂得引进其他行业的管理方法，依然墨守成规，通过项目文件报告对成本进行监管，而不根据实际情况，实时的进行成本管控。导致项目的各个环节之间沟通不足，成本总体混乱最终严重超支。
二、加强房地产行业的成本管控
（一）完善成本预算
设计好成本的预算，是成本管控是否成功的基础。要整体把握行业市场的总体态势，并不断对方案可行性、科学性、效益性进行论证。设计预算时要考虑到，预算的实效性，下图为房地产开发成本比例图，由图可以看出为了提高开发商利只有减少其他成本的比例才可以。其中土地成本和建安成本占很大一部分。在设成本预算时，可以优先考虑如何减少土地成本和建安成本的比例。例如可以提高土地的有效利用率，提高容积率充分利用“天上地下”空间。提高不能进行建筑土地的利用率，进行景观的借景，建公共花园、公共道路、或者拓宽与城市道路的连接处，这样也可以有效的提高房屋价值提高利润。在缴纳费用时，仔细研究政策，可以利用分期开发体现出预算的时效性减少预算。在建安成本方面，建筑设计、景观设计、便民设计要统筹考虑，选用合适的规划方案。对于基础设施建设方面企业要做好预算项目，严格审查规划方案、材料进价、施工单位。交个不同的专家反复的对设计图纸中的布局、结构、用材、功能、销售部分进行审核，找出其中的浪费，完善图纸。只有做好这些预算工作才可以将项目进行的井井有条，对成本有基础的管控[4]。
（二）完善监督把控体系
只有将监督把控环节做到位才能保证成本管控的有效施行，公司管理层应明确条令条例，重视规划合约，把控资金的基线。在引进材料时，严格把控材料的价格和质量，一切按照合约进行。适当的借鉴其他行业管理方法，从实际出发，脱离报告，多进行实地考察和多方面调研并从项目的整体环节出发，制定出具有动态性的成本预算。
（三）提升管理阶段
如上图所示，目前企业的成本管理大约分为上图的这四个阶段，随着阶段的不断提升，企业的发展的趋势会逐渐向着精益化迈进。完成各个阶段有着对应的管理体系，只有建立好对应的体系才会逐渐向着下一个阶段迈进，由点汇成线现成面最后汇聚成一体。
三、结束语
新经济态势下，房地产行业的获利的主要思路不同以往，只有完善好成本管控才能将危机转化为机遇，在新经济态势下的市场竞争中脱颖而出，走出一条可持续发展的新道路。
参考文献：
[1]刘美玉，鲁金富.论新经济形势下房地产成本管理要点[J].江西建材，2017（1）：236-236.
[2]公维安，张淑银.论新经济形势下房地产成本管理要点[J].财经界（学术版），2017（21）：54.
[3]赵霞.浅析新经济形势下的房地产成本管理[J].现代经济信息，2018（22）：244.
[4]解大可.新经济形势下房地产开发企业经营策略[J].中国国际财经（中英文），2017（17）：159-160.
论文作者:陆奋祥
论文发表刊物:《基层建设》2019年第19期
论文发表时间:2019/9/21
标签：成本论文; 预算论文; 房地产行业论文; 新经济论文; 态势论文; 土地论文; 房地产论文; 《基层建设》2019年第19期论文;