摘要：随着社会经济的突飞猛进，各类新型产业如雨后春笋，不断涌出。房地产项目作为我国的产业支柱，在我国GDP中呈现出不断增长趋势。在我国经济发展中为决定性的指标。同时，这一行业也面临一系列疑难问题，亟待改革与创新，绿色建筑设计成为业界首推的创新方案。其中，价值工程理论成为管理中的首要理论导向，为了与先进的产业模式相适应，就需要对理论基础进行研究。为了进一步规范创新设计基础与理念，我们需要对价值工程理论进行系统的分析，对其工作流程与方法进行剖析，以房地产项目设计中的数据为导向，结合其具体应用方法，对价值工程理论的应用进行深入分析。
关键词：房地产；价值工程理论；绿色建筑；设计管理
近年来房地产经济不断推进，绿色建筑设计成为创新的主流，工程价值理论在设计中被广泛应用，我们首先需要对绿色建筑进行定义，来阐述价值工程理论，并采取数据进行分析，以理论来指导实践，完善应用体系。
一、绿色建筑及价值工程理论的涵义简介
绿色建筑它的主要涵义为：以节能为主题的建筑，在进行构建时，以节约建材和地面为基准，同时保障水、电、气等能源的环保分配模式，同时注重提高空间的使用效率，在建设过程中控制污染，同时加强植被的覆盖率，使建筑与自然生态融为一体。与此同时，国家也发布了相关的政策文件，要求截止到2017年末，全国拥有的绿地建筑面积达到35%。
价值工程理论，是指以功能分析为指导方法，以某一产品的实用周期为宽度，在整合成本时，以最低值获得最高功能的构建，具体体现在产品及服务，涉及到整个工程项目。在此过程中，会得到最大的效益值，这一具有目的性的经济活动可以用科学的公式进行表达，价值=功能/成本。对绿色建筑设计理论进行解析时，价值工程理论的具体管理方法有五种类型，第一种是以功能的提高为标准，兼顾成本的核算。第二种为保持原功能，致力于降低成本价值。第三种是在合理控制成本的基础上，不断致力于功能的提高。第四中为产品功能水平可以略微降低，但总成本可以带来大幅度改观。最后一种类型为，成本会有所提升，但是产品功能会获得质的飞跃。
二、房地产项目的设计管理及价值工程理论
房地产的设计管理既系统有兼具独特性，在整个房地产开发与建设中，贯穿于始终。众所周知，房地产开放项目耗资巨大，与国家政策也密切相关，这一过程中劳动力被聚集，共同建设复杂的大规模建筑。具体分析后，我们发现，设计管理也是由各类关联活动的聚合，活动之间密切联系，相互依存，活动间的关系是“前赴后继”的，互为基础。后期的活动依赖前期的建设，同时又是对前期活动的稳固增强，同理，前期的建设活动直接决定着后期设计活动的展开，更加需要我们的提前干预。
价值管理可以对房地产建设与设计中的各个阶段加以管控，更易被广泛适用。贯穿于设计的起始阶段，主要包括概念起始、可行性汇报、设计与施工、后期运行等阶段，价值管理会起到管控和调整作用，影响着建筑项目的最终落实。它主要作用于前期及设计这一段位，结合项目的实例与数据，我们发现，在一项建筑工程中，设计费用比重最小，只占总体项目基金的5%左右，它却作用于85%的总体资金。对工程建设施工阶段，再进行价值管理时，可支配的、可节省的资金量大约占总体资金的10%左右。价值管理的意义重大，所以在进行管理规划时，要尽量集中在建设初期与设计阶段。项目成本的节约体现出管理的积极作用。
三、价值工程理论在绿色建筑设计管理中的具体应用
在工程建设实践中，经常会面临各类疑难问题，比如设计方案的不确定性；设计风格与实践是否可以得到完善融合；设计是否会影响施工安全，设计方案是否足够全面及其评价方式等，价值工程理论可以对这一系列问题进行科学合理分析。这一理论作为一种价值导向，在统筹经济学与管理学的基础上，更注重于思维方式，以先进的设计为表象，最终实现建筑的功能利益，为建设项目整体价值的实现提供了理论依据。
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（一）价值工程理论在建筑设计管理中的应用意义
价值工程理论在实践操作中的主要意义体现在以下几个方面：
1、能源的节约。房地产是一项能源与资金的重耗产业。科学技术的发展带动房地产的发展，现代房产建设更加强调功能性。建设过程中能耗严重，被投入市场使用后，水、电、暖、天然汽及消防工程都是不容小觑的重能耗项目，根据我国最新统计数据，可以得出，房地产能耗占总资源耗费量的三分之一。随着世界能源的日趋紧张，节能环保成为全球性的议题，以价值工程为导向，多方位进行节能降污，不仅可以减少能耗，还可以从源头上合理控制能耗的使用。
2、以建筑项目的整体价值为基准，对投资进行合理分流。房地产属于高资本投入项目，在我国经济发展中占据首位，近年来呈现出规模大、回笼慢的特点，项目数额从十亿到千亿不等。价值工程理论在西方国家获得长足的发展，具有较多的经验。实践中表明：开展价值工程管理活动，会使总投资额降低5%。这笔资金所占份额虽不显著，但随着时间的积累和项目的拓展，我们发现，每年节省的资金可达500亿，甚至更高。
3、使用成本进一步降低，房产建设速度加快。房地产的使用期限较长，一般商业用途为40年产权，住宅用途为70年，使用成本较高。同时，它的成本相对于造价高出很多，已经无法平衡，与价值工程理论相悖。房地产的建设周期相对漫长，行业之间的竞争也日趋激烈，资金及生产资料及工艺的合理安排都依赖于工程价值理论的指导，有利于工程的快速完结。
（二）价值工程理论在建筑设计管理中的具体应用方法
对国内外理论进行研究发现，价值工程理论的具体应用方法较多，具有代表性的为40工时法、审核设计法、承包方经营法。
1、40工时法。这一设计管理方法在房地产各类项目中应用广泛，是价值工程理论运用到实践中的重要举措。它的运行模式主要是利用外聘专业设计人才，给予价值研究，分成一组，与业主进行洽谈，将研究好的设计方案预先审核，同时外聘一名价值工程师，针对工程建设中的具体情况进行反应，统计数据，集中讨论，最后制定出设计方法和措施，集中在40个工时之内完成项目研究。
2、审核设计法。在房地产进行开发的起始阶段，主要是为了监督维护利益相关人员的设计需求，它直接决定着工程项目的后期架构。对设计师们进行汇总，由主体设计师作为代表，根据利益相关者对工程规划的具体要求，结合价值管理人员的积极创新与倡导，不断推出新设计方案，针对众多设计，选择最优方案。
3、承包方经营法。在房地产的绿色建设中，承包商掌握了大量与工程有关的技术与经验。业主可以与承包商积极磋商，签订合同，将价值工程理论应用到建设中，创新设计方案，在降低成本且保障效益和总价值的情况下，承包商可以根据节省的总价值获得相应额度的奖励。
结语：
总之，以房地产绿色建筑设计为号召，就必须采用先进的价值工程理论，它既与现代化经济发展水平相适应，又是一门科学的工程管理理论，以建筑工程的功能、实用周期及成本为基准，以设计管理进行规划，科学地处理成本与价值之间的矛盾关系，最终实现绿色建筑与价值工程管理的和谐统一。
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[4]赵祥.价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用研究[J].企业家天地下半月刊(理论版),2009,11:130-132.
论文作者:沈斌
论文发表刊物:《基层建设》2017年5期
论文发表时间:2017/6/12
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