摘要：对于房地产开发项目的管理工作而言，具有一定的繁杂性特点，涉及到的方面众多，包括人员管理、材料管理、设备管理、技术管理等等。因建设的周期较长，而且工程难度较大等因素的影响，会对于项目的执行成功与否构成不同程度的影响。本文基于房地产开发项目管理模式的基础上，探究相关的风险，并提出科学的解决策略。
关键词：房地产；开发项目；管理模式；风险；策略
房地产开发项目指在建设项目中进行应用各种各样的有效资源，达到完成房地产项目开发目标，以及符合各方资源需求配置，属于一项复杂系统。对于房地产开发项目管理而言，朝着实现预定目标努力，利用好各种资源最大限度的减少消耗，将经济效益以及社会效益双重提升。因此，在日常的工作中，科学的落实好房地产开发项目管理工作至关重要。
一、房地产开发项目管理的模式分析
首先，为设计—招标—建设模式。也就是企业通过向专业的机构进行委托，展开设计项目的操作，之后实施公开竞标，得到承包机构的合理选择，再进行专门监理机构的选择，加强监督管理。这种管理模式的优越性就是，将工程资金进行明显的节约，并且可以科学的掌控工程的进度。其采取招标模式展开价格的竞争，所以具有较大的选择面。但是，其具有弊端问题，即为此模式并非依照设计、招标以及建设的顺序实施，若想展开下一阶段的内容，则必须要先结束前一阶段内容方可，所以会产生较长的施工时间。而且此模式具有部分职责不明晰、履行不到位的情况。
其次，为代理模式，也就是指选用专业代理人，进行监督设计以及施工等工作。代理人进行加强承包商以及施工环节等的关联性，提供给业主某环节重要的服务。其优势就是，可以帮助房地产企业有效的将工期减少，所以会相应的减少成本支出。同时其工作的范围可以于招标之前便良好的明确，同时具有完善的管理以及技术。但是，其缺陷问题包括了，代理人优势不能对成本以及进度进行明确的保证，所以容易产生成本控制、进度控制的风险，而且容易形成较高的索赔费用以及变更代理人费用等情况。
最后，为风险型模式。房地产企业常常应用到风险型模式，能够做到将业主的风险率降低，而且增强施工效率，确保获得到较高的工程质量效果。其主要的优越性包括，业主直接同经理人进行合同的签订，全部的工程可以达到提前施工要求标准，进行设计和施工同时展开，有效的做到节约资源。而且业主能够在工程建设计划中加入，具有较高的工程变更权。通过减少工程承发包时间，有效的将工程成本减少。但是，前期投资预算相对不清晰，而且在工程总成本中具有较多的设计以及投标不确定因素，而且在经理人的选择上也是具有较大难度的。
二、房地产项目管理模式风险的分析
（一）项目管理制度风险
当前房地产项目管理制度是处于不健全完善状态中的，主要的表现就是因缺少了科学的制度作为支撑导致项目管理执行不到位。一些房地产项目管理制度，还不能切实的满足房地产业发展实际需要，特别是基于宏观调控形势下，房地产业在面对项目精细化管理要求方面具有更高的标准，如果房地产项目管理制度滞后，就不能良好的达到现下房地产项目管理标准，影响到其良性的发展。另外，由于缺少了切实可行的项目管理制度，使得实际的管理工作中常常出现制度执行力度较低、监管力度较弱等问题，或者只是把现有规章制度当作一种形同虚设的形式。
（二）项目质量管理风险
很多的房地产项目建设中，产生质量管理问题的情况是较多的，也是一种不可避免的难题。项目承包制是当前我国广泛应用的一种房地产开发项目管理方式，但是主要的问题就是建设方的质量水平参差不一，相继提升项目建设风险。进行建设行业工作工人，大多数是农民群众，学历水平有限，技术操作水平往往不高，也是导致降低工程质量的重要因素。另外，部分项目管理者也是缺少管理能力的把关，一些建筑师的能力有待提升。因此，诸多的因素可深刻的影响到工程项目管理质量，进而不能更好的对工程建设质量以及标准进行掌控，甚至频繁的产生安全事故问题。
（三）项目人员管理风险
当下房地产项目管理人才队伍是相对缺失的，很多的房地产开发项目中管理者缺少必要的工作技能、专业水平较低、管理经验较少等。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于管理者具有不高的素质水平，所以项目管理期间常常产生错误问题。而且缺少必要的培训以及激励机制，容易使得管理者不具有较高的责任意识和风险意识，常使得工作出现疏忽问题。
（四）项目合同管理风险
我国还未形成成熟的建筑市场，所以建设方以及承包商的资质条件是多样化的，很多不能顺应开发商实际建设的要求。但是，现下的竞争情况是非常激烈的。因宏观调控因素影响，部分的开发商为提高利润以及节约成本，会采取把自身风险经不平等合同，向建设方以及承包商进行转嫁，达到发挥出效益的目的。同时建设方以及承包商为获取承包权，往往会接受合同期间进行项目工程的非法转包或者分包等，导致项目管理工作产生诸多的风险隐患问题。
三、提升房地产开发项目管理质量的策略
（一）加强基础管理以及动态化的管理
项目管理工作应该依照项目的各项条件诸如时间以及地点等，联系起施工企业自身的实际发展状态，展开管理工作。做到可以科学的应用项目管理方法，把握薄弱环节并且着重的考虑重点部分，将项目自身特征着重的把控，实现在项目管理中应用高质高效的管理方法，提升管理水平而降低风险事件。例如，以现代化项目管理方法，做好项目管理工作基础数据也就是收集大数据、计算以及监测和汇总，其中项目管理工作基础即为大数据。进行现代化项目开发管理期间应该对于基础数据管理科学的应用，包括效益系统测算以及ERP信息管理、计量管理和数量分类汇总等等。所以，应该加强项目原始数据资料的积累，将现代项目管理方法作用提升。
（二）落实房地产行业法律法规建设
为了有效的规范房地产行业向前发展，就应该重视将房地产行业法律法规建设进行加强。同发达国家相比较，当前我国于房地产项目管理制度方面是相对不完善、不成熟的，一些管理制度体系的构建以及监督管理工作等还需要加强。基于房地产行业的内部情况观察，具有较多的行业垄断情况，而且监管单位主体缺少多样化的发展形势。因此，必须要通过提出科学合理的、切实可行的政策，对于已有房地产项目管理规章制度中各种细节进行明确的规定，避免产生模糊界限问题，是可以有效的降低或者放置房地产项目管理隐性风险问题的重要保障。
（三）对于合同管理体制进行健全完善
首先，要把项目风险在合同体系内进行分散体现，让房地产开发项目主体成员之间加强联系，积极的配合，将每一阶段风险问题可以及时的观察以及尽快规避，形成项目风险控制的整体认知体系。同时，依照项目自身特征提出分担风险的方案，经合同条款，对于合同方权利和义务进行明确，并且依照项目特殊性提出规避风险的策略。结束项目风险管理以后，需要管理人员及时的总结经验。
（四）构建科学的奖励机制以及培训制度
重视将项目管理管理人员现代化管理水平提升。采取定期培训、薪酬奖励等举措，实现项目管理队伍综合素质水平提升的成效。房地产行业具有高风险以及高投入的特点，必须要通过各种形式的培训，加强高素质人才的储备，与安全、质量、资金等各方面加强科学的管理，避免产生严重的风险问题，维护项目安全平稳落实。通过提升激励力度，提出完善的晋升空间，让管理者提升工作意识和责任感，认真履行职责提升工作质量。
结语
我国的房地产行业在不断的与时俱进的发展着，呈现出了蓬勃发展的态势。当前，房地产行业已经是我国国民经济重要的支柱之一，对于管理开发项目已经引起了更高的重视度。房地产开发项目的管理具有精细化特点，必须要加强风险控制，采取科学的策略提升管理质量和水平。
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论文作者:谭志远
论文发表刊物:《基层建设》2019年第1期
论文发表时间:2019/4/2
标签：风险论文; 项目论文; 项目管理论文; 开发项目论文; 房地产论文; 房地产项目论文; 管理工作论文; 《基层建设》2019年第1期论文;