摘要：青年人才是一类特殊而重要的群体,他们普遍具备高学历、高技能,是未来经济发展与社会进步的主力军。但是,受房价飙升与限购政策等诸多不利因素的影响,该群体普遍面临着无资格购房、无力购房的现实困境,这不但降低了他们现阶段的生活水平与质量,更对其未来的工作与发展构成了阻碍。近些年来理论界和实务界对青年人才住房进行了很多研究并取得了一些成果。在对这些成果进行系统总结的基础上,简要评论了总体研究状况,并指出当前待解决的问题,以期为该领域的进一步研究提供参考。
关键词：青年人才；保障性住房；文献综述
一、住房选择理论
要研究青年人才群体的住房选择模式,首先需要对住房选择的理论模型进行梳理。首先,居民住房的地理位置和面积选择可由竞租理论解释。该理论最早由Alonso（1964）在对城市区域土地用途分析中提出,其核心思想是土地使用价值最大化。理论指出,某块土地的最终用途是由愿意为该土地支付最高租金的使用者决定的。除区位与面积选择外,产权选择也是住房选择的重要部分。在产权分析方面,Whitehead（2010）等人总结了自有住房、市场租赁住房和保障性住房在可控性、安全稳定性、财富积累能力、选择自由度、租赁风险、财务灵活、进入退出灵活度、房价变动风险等八个维度的高低属性。住房微观行为理论认为,居民的住房产权选择受住房现实、近期需求和长远规划影响,当住房现实与近期需求和长远规划出现偏离时,居民会考虑其他可能形式的住房选择。
二、各国青年人才住房选择与困境研究
（一）英国
Clapham(2012)等人以英国家户长期追踪数据库为基础,采用序列分析、聚类分析及定性访谈等研究方法,对家庭样本进行分阶段研究工作,总结出英国青年群体的三方面的住房危机：自有住房售价上涨,租赁住房租金上涨,社会住房（保障房）供应量不足。关于住房危机发生的原因,Barker(2004)认为英国的规划体系是导致住房供给不足的首要原因。自英国政府《城镇与乡村规划法案（1947）》出台至今,英国土地开发实行地方政府审批制度,这在很大程度上抑制了地产商开发住宅地产的动力,引发了当下英国青年群体的住房危机。
(二)美国
美国的住房危机并非发生在供给端,也并非长期性、结构化、制度化的问题,而是由于市场信心不足引起的需求端乏力,主要发生于金融海啸之后。Pandall(2012)认为,金融危机后美国住房市场的信心匮乏,致使住房供给过剩,引发了严重的房地产危机。Pandall进一步分析了美国青年群体的住房现状。通过对拉美裔白人、非拉美裔白人、非洲裔及其他人种青年群体的跟踪研究,他总结出引发美国青年群体住房危机的三大原因。
（三）中国香港
香港土地为政府所有,政府通过“批租”的形式取得土地收入。该模式一方面增加了政府的财政收入,为公共住房提供资金；另一方面却抬高了土地与房屋价格,导致房地产市场泡沫,使得包括广大青年人才群体在内的普通民众深陷住房危机。在此背景下,香港政府大力建设公共住房,住房市场中公屋和政府补贴房屋住户几乎占香港总人口一半。尽管如此,青年群体的住房形势仍然严峻。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆此外,香港青年人才群体背负着较为沉重的教育贷款负担,面临着市场住房价格遥不可及,公共住房难以申请的双重困境。
（四）中国内地
从住房期望入手,多位学者研究总结了我国青年人才群体独特的住房需求。大多数青年人才出于现实考虑,倾向于中小面积自有产权住房。刘惠君等人（2010）对天津市380名大学毕业生进行了问卷与电话访谈,得出结论超过60%的受访者最希望买面积小于90平米的自有产权房作为首套住房。在地址选择上,贲成龙（2009）通过对南京市26名青年人才的半结构化访谈,指出受访者更看重通勤的便利性而不看重居住面积。师元梅（2012）的文献综述中提到,青年人才群体目前面临四大住房挑战：面积拥挤,环境恶劣,通勤不便,房价过高。李智（2010）等人对468名南京新就业人员进行了问卷调查和电话访谈,总结出住房不稳定和小面积住房供给不足两大问题。此外,王星博等（2013）讨论了上述住房困境产生的原因,将责任归咎于开发商,指责其为了实现较高利润,大规模兴建高档住宅而不顾青年人对小户型住房的需求,使得小户型住房供给不足,价格上涨。
三、研究评述
从上文综述来看,不同国家与地区青年群体的住房问题,既存在相似性,又有差异性。虽然国别实证研究结果在某些方面符合理论模型的预测,但在诸多方面同样存在着偏离,且不同国家青年住房问题的起因与现状存在着较大差异。就我国青年人才群体而言,其在住房产权、区位、面积等方面的选择上与理论结果与别国（地区）实证研究结果有较大偏离。因此,青年住房问题不能一概而论,针对具体地区青年人才群体的住房问题,需单独开展研究工作,不能一味借鉴前人研究成果。这就需要针对我国各个地区的不同状况进行研究。
参考文献
[1]Alonso,W.(1964).Location and land use. Toward a general theory of land rent.Location and land use. Toward a general theory of land rent.
[2]Whitehead,C.,&Yates,J.(2010).Intermediatehousingtenure-principlesandpractice. Making Housing More Affordable: The Role of Intermediate Tenures,19-36.
[3]Clapham,D.Mackie,P,Oxford,S.,Buckley,K.,&Thomas,L,(2012).Housingoptions and solutions for young people in 2020.population,16,19.
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[5]Pendall,R.,(2012).Demographic challenges and opportunities for US housing markets.
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[10]王星博,李晖,黄凯斌.高校毕业生住房消费问题调查——基于7个大中城市的实证分析[J].调研世界,2013(8):21-24.
论文作者:王楠
论文发表刊物:《知识-力量》2019年10月43期
论文发表时间:2019/9/27
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